监管部门再出稳定房地产市场的金融政策。
2月8日，人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（下称“《通知》”），明确自该通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，并提出银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。
证券时报·券商中国记者了解到，将保障性租赁住房有关贷款不纳入房贷集中度管理并非全新政策。实际上，早在2020年12月央行、银保监会发布房贷集中度管理新规时，就对此政策预留了“口子”。彼时在制度出台时配发的答记者问中提及，为支持住房租赁市场发展，待建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理。
另有大行人士透露，尽管2021年正式实施房贷集中度考核，但监管还是鼓励银行发放保障性安居工程项目、租赁住房项目的涉房贷款，因此过去一年有银行在压降房贷投放整体增速的同时，对公住房租赁贷款业务却还保持较快增速。此次政策调整正式落地，对房企和银行来说都是利好。
接近监管人士表示，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，这意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束，有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。《通知》还鼓励银行按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。整体来看，《通知》释放了加大金融支持保障性租赁住房发展的积极信号，有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
保障性租赁住房加快发展
此次政策微调是贯彻党中央、国务院对加快发展保障性租赁住房的重大决策部署。
党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确指出“扩大保障性租赁住房供给”。2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出扩大保障性租赁住房供给，还提出要进一步加强金融支持，包括完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。2021年12月的中央经济工作会议再次强调“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。
去年以来，各地将加快发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务。
年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。住建部日前还透露，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。
新政是既有安排？
接近监管人士透露，明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，是贯彻落实党中央、国务院加快发展保障性租赁住房的决策部署、加强相关金融政策支持的具体举措，也是房地产贷款集中度管理制度的既有安排。
2020年12月，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。制度出台时配发的答记者问中提及，为支持住房租赁市场发展，待建立相应统计制度后，对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理。
据了解，2021年6月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，各地正抓紧建立健全保障性租赁住房项目联审机制，对于通过联审的项目发放保障性租赁住房项目认定书。人民银行、银保监会近期均已基于住建部提供的认定标准，根据项目认定书单独设立了保障性租赁住房贷款的统计指标，将符合条件的有关贷款单独统计。上述措施落地后，不将保障性租赁住房项目有关贷款纳入房地产贷款集中度管理也就具备了实施条件。
上述大行人士对记者表示，此前银行业就有向监管部门建议将保障性租赁住房有关贷款不纳入房贷集中度管理，去年因为保障性租赁住房项目联审机制尚未建立完善，监管对房贷集中度的考核中是纳入保障性租赁住房项目的，此次政策调整正式落地后，对银行和房企来说都将是利好。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对证券时报·券商中国记者表示，对于房企来说，应该精准理解此类政策。一方面，此次改革的保障性租赁住房，必须具备保障性租赁住房项目认定书，换句话说，房企不能自己认定此类房源，必须获得此类项目认定书，才可以实现房贷集中度的豁免条款；另一方面，房企应该主动在此类产品方面积极发力，这是商业银行2022年重点推广的房贷产品，房企应该主动把握此类信贷机会。
实际上，尽管在房地产贷款集中度的考核压力下，银行放缓房地产贷款投放步伐，但保障性安居工程项目、租赁住房项目有望成为房地产投资中难得的“亮点”。以工商银行为例，2021年半年报显示，6月末，工行对公住房租赁业务贷款余额较上年末增加221.46亿元，增幅26.55%。
房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态
央行金融市场司司长邹澜近期对目前房地产市场的新情况、新变化进行了介绍。近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。2021年末，全国房地产贷款余额52.2万亿元，同比增长7.9%，增速比9月末提高了0.3个百分点，其中四季度房地产贷款新增7734亿元，同比多增2020亿元，较三季度多增1578亿元。
邹澜表示，去年下半年，恒大等个别房地产企业风险显性化，受此影响，房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应激反应。针对这一情况，按照党中央、国务院部署，金融管理部门第一时间采取应对措施，重点开展了以下工作：一是坚持法治化、市场化原则，配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好出险企业风险化解工作。二是指导银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。三是出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。
邹澜表示，房地产最核心的特征之一是区域性，在房地产长效机制管理框架下，更多地是落实城市政府属地责任，结合当地市场形势，因城施策实施房地产调控。
“基于去年下半年市场发生的一些变化，各方面尤其是部分金融机构基于对市场形势、风险演进的判断，有一些应激反应，所以去年9月下旬以来，央行和其他金融管理部门一起，加强与相关金融机构的沟通，帮助金融机构准确把握和判断市场形势变化，更好执行房地产金融审慎管理制度，满足房地产市场合理融资需求。”邹澜称。
邹澜表示，央行仍按照房子是用来住的、不是用来炒的定位，根据长效机制的安排，保持基本稳定。根据稳地价、稳房价、稳预期的总体要求，稳预期首先就是政策预期要稳。下一步，央行将全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
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