天津楼市：人才政策引流，住宅市场“V”字翻转 | 市场半年报

2020年天津楼市政策延续稳定调控的状态，楼市调控边际调整，市场监管不松懈，土地、人才、住房保障等领域政策持续完善。商品住宅市场呈现“V字”翻转，后疫情时代，市场快速复苏；土地成交供需同比骤减，集中在二季度，市场逐步回归常态，但下半年供需两端仍面临压力；未来天津主体调控政策依然以稳为主，纯商品住宅供应或将增加，价格整体保持稳定。

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天津人才政策三连击

海河英才

6月1号 天津市人社局印发《关于实施“海河英才”行动计划人才引进落户全流程网上办理工作的通知》。按照“海河英才”行动计划人才引进落户条件，提出落户申请的各类人才，可以通过全流程网上办理申请引进落户。人才引进落户的申请、审核都在互联网上进行，7月8日正式运行。截至2020年5月底，累计引进“海河英才”近30万人，平均年龄31.8岁，其中本科以上学历的超过74%。

今年以来天津人才落户政策持续放宽，其中技能型人才落户条件进行两次放宽调整，并针对滨海中关村科技园、宝坻京津中关村科技城局部放开了落户和限购。整体效应较好，截止2020年5月底，累计引进“海河英才”近30万人，平均年龄31.8岁，预计下半年还将加大人才引进的力度，吸引更多中高端人才来津落户发展。

积分落户

2020年第一期积分落户共落户14630人，创新高。2019年10月天津发改委对天津积分落户政策指导分值进行调整，由140分调整为110分；今年3月份，政策进一步放宽，积分落户将不设总量限制。2020年第一期积分落户创下天津积分落户人数的最高值，是新政作用的具体体现。目前天津的落户政策主要是海河英才和积分落户，两者互为补充，为楼市注入新鲜血液。

滨海新区购房、落户政策再放宽

6月11日，滨海新区发布了《关于天津市支持重点平台服务京津冀协同发展的政策措施（试行）实施细则》，与天津放宽了技能型人才认定政策相类似，在局部放宽了天津落户和限购：北京转移来津企业职工，全日制本科及以上学历不受年龄限制、30周岁及以下的中高职毕业无需社保，可直接落户滨海；暂未迁入户籍职工，可在津直接购房、无需社保。

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宅地市场承压，未来供需压力大

全市供需面积：同比骤减，集中在二季度，市场逐步回归常态

推出面积：2020年上半年天津宅地推出面积479.66万平方米，同比下跌62.12%，分季度来看一季度供应占比21%，二季度占比79%；成交面积：2020年上半年天津宅地成交面积529.64万平方米，同比下跌52.77%，分季度来看一季度成交占比32%，二季度占比68%。

点评

受“新冠肺炎疫情”影响，2020年上半年度宅地市场开局遇冷，分季度来看，一季度供需占比三成左右；进入二季度后市场逐渐回温，供需占比七成左右；分月份来看，前3个月供应15宗地，成交16宗，4、5月快速复苏（4月推出13宗地，成交16宗；5月推出11宗，成交8宗）,6月阶段性回调（推出、成交各8宗）。综合来看，供需主要集中在二季度，供需面积虽同比骤减，但成交面积已接近常态水平，市场逐步稳定。

区域成交面积：环城四区和滨海新区是热点区域，各占34%

从四大区域来看，成交主力区域为环城四区和滨海新区，成交各占34%；其次为远郊五区，成交占比为21%；市内六区成交占比为11%。

2020年上半年天津宅地成交区域占比

从各区县具体来看，成交规划建筑面积最多区域为滨海新区181.39万㎡（19宗），其次为津南区，成交5宗，成交规划面积61.13万㎡。

2020年上半年天津宅地区域成交分布

从各板块来看：滨海生态城板块成为天津宅地市场上半年的热点区域，共出让12宗地，进账48.33亿元，5家房企进驻， 其中红星储地5宗，天津生态城拿下3宗，恒大、融创各1宗。

点评

上半年天津成交地块分布在河西区、河东区、红桥区、河北区等12个区域且多数地块位于所在区域的黄金地块，如：万达蓟州38号地、保利华苑13号地、龙湖海教园147号地、中建绿城乐园149号地、农垦向阳楼150号地、万达红桥地块、蓝光河北地块、西青保利地块等，这也整体拉高了上半年天津宅地市场的成交均价。说明开发企业对这些区域还是比较看好的。根据2020年已经公布的供地计划，未来红桥、河西、东丽、津南等区是供地投资重点区域。

成交价格：8036元/平方米，平均溢价2.35%

受成交结构影响，2020年上半年天津宅地成交均价8036元/平方米，同比上涨17.20%；平均溢价率为2.59%，溢价12宗，其中新城武清地块溢价40%，泰达开发区地块溢价17.89%，阳光城北辰地块溢价14.58%，天津鼎新地块溢价13.42%，龙湖地块溢价8.84%。

近几年天津宅地成交楼面价

点评

天津上半年成交48宗宅地中，有6宗成交均价在10000-20000元/平方米，1宗在20000元/平方米以上，8宗在8000-10000元/平方米，9宗在5000-8000元/平方米，整体拉高了上半年天津宅地市场上的成交均价，虽市场供需同比降低，但推出地块整体素质不错，个别板块热度较高。

成交金额：425.59亿元，占全年预期成交额的24%，下半年供地压力大

2020年半年度天津宅地成交金额425.59亿元，同比下降45%，仅完成全年预期成交额的24%，为近几年最低水平。

近几年天津宅地成交金额

点评

根据2020年天津政府预算，土地出让金将达到历史新高1789亿元，2020年半年度土地出让金为426亿元，同比下降45%,仅占全年的24%，预计未来一段时间，政府将集中大量土地，下半年供地压力大。

03

住宅市场复苏，呈现“V”字翻转

全市供需面积：半年度同比下滑， 5、6月销售同比转正，市场快速复苏

推出面积：2020年上半年天津商品住宅供应面积479.22万平方米，同比下跌29%，分季度来看一季度供应占比23%，二季度占比77%；成交面积：2020年上半年天津商品住宅成交面积511.17万平方米，同比下跌11%，分季度来看一季度成交占比29%，二季度占比71%；销供比：2020上半年天津商品住宅销供比1.07，基本实现供需平衡。

近两年天津商品住宅供需变化情况

区域供需面积：环城四区、远郊五区为主力

区域供应：市内六区住宅供应面积占比10%，环比增加4个百分点；供应主要集中在环城四区和远郊五区，由74%上升到75%；滨海新区占比15%，相较19年下半年降幅较大。区域成交：市内六区住宅成交面积占比保持稳定，约占成交面积的7%左右成交主要集中在环城四区和远郊五区，占比71%；滨海新区保持稳定，维持在22%左右。

项目去化：去化率60%，同比下降4个百分点

2020年上半年，天津新开盘/加推项目共59个，共推出5762套房源，同比下降55%，成交3448套，同比下降52%，整体去化率60%，同比下降4个百分点。

成交价格：16148元/平方米，近几年第二高价格

成交价格： 成交价格16148元/平方米，近几年第二高价格；分区域看：和平环比上涨幅度最大，宁河下跌幅度最大。

天津商品住宅成交均价及各区价格变化情况

2020年上半年在津房企销售排行榜

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趋势展望

政策

天津楼市政策延续稳定调控的状态，这与当前其他城市人才购房补贴、契税补贴、首付分期等曲线救市政策形成鲜明对比，也预示天津还有较多的调整空间，下半年将会依据市场具体变化适时推出相应方案。

宅地

2020年1-6月天津住宅用地成交426亿元，不到去年同期768.9亿的六成，建设用地面积成交305万平米，仅完成全年供地任务的29%，不及去年同期，下半年天津土地市场供需两端仍面临较大压力。

住宅

2020年二季度新增供应显著增长，项目开盘加推节奏明显加快，采取多种措施助力营销。同时市场成交量明显优于一季度，成交项目以刚需项目为主，市场逐步走向正轨。受疫情对收入和就业的影响，需求端的购房热情虽然较以往有所减弱，但根据以往的市场规律：销售面积及价格近几年总体平稳来看全年的量价走势不会出现明显的波动，市场基本维持在平稳运行状态之中。