限跌送物业费，限涨收提升费，开发商总有新套路逃避房价管控
图/IC
文｜《财经》记者 陈嘉瑶 实习生 桂澜珊 张笑语
编辑｜王博
2021年的买房人会遇到很多怪现象。
北京一套新房的装修费有时和房价一样高，二线城市惠州买套房，可能会白得全套家电、十年物业费。
这是限价令下，开发商应对监管打的擦边球。
11月15日，国家统计局发布70个大中城市10月商品住宅销售价格指数。
数据显示，10月房价整体下跌且跌幅略有扩大。房价下跌的城市数量增加，其中新房下跌城市增加16个，二手房下跌城市增加12个。
同日，“21城发布房价限跌令”词条登上微博热搜榜。
今年以来，部分地方政府通过发布红头文件、召开房企座谈会、通报违法违规查处情况等手段，要求开发商不得恶意降价促销，扰乱市场秩序。
除了引发关注的限跌令，北京、深圳等多个城市也出台了不同形式的限涨令，包括发布二手房指导价、引入房地价联动机制等。
限价令的初衷在于稳房价，但《财经》记者在采访中发现，其短期调节波动尚可，长期作用有限。
一方面，限涨、限跌令下，房企为了提高利润或是快速卖房会想出上述各种踩线方法，控制房子的实际成交价；另一方面，站在购房者角度看，买涨不买跌是人性，限跌令不会让一个城市的购房者变多，限涨令也不会让投资客失去热情。
据《财经》记者不完全统计，今年发布限价令的城市中，发布限涨令的城市均为一线、新一线及二线城市，而发布限跌令的城市则多为三四线及以下城市。
58房产研究院分院院长张波分析，三四线及以下城市房价波动比较大，开发商今年在这些低能级城市的销量不及预期，现金回流慢。其中负债率高、资金压力大的开发商受影响更大，更有动力打折促销。
某头部房企镇江项目在2019年最火爆时售价可达13000元/平方米。2020年以来，该项目售价不断下跌，现已降低至8000元/平方米，与2019年最高点相比降幅达38%。
面对房价下跌压力，11月1日，镇江扬中市建筑房地产业商会提出倡议，呼吁开发商积极维护新房市场价格稳定。在售楼盘同一楼层、同一户型的成交价不低于上季度成交均价的95%，新开盘房源销售价格不低于备案价格的85%。
除了三四线，有一些增长乏力的二线城市，情况也不甚乐观。
贝壳找房昆明的一位工作人员透露，他们很早就发现了昆明房地产市场下行的端倪，今年4月，周成交量开始出现同比下降。
除了“五一”“十一”假期以及开发商低价促销时，市场都很萎靡。以库存量较高的公寓为例，按照上半年的销售速度，昆明的库存公寓要两年多才能卖完。
7月，万科在昆明打5.5折促销公寓项目，清理了大批库存。
到了8月，阳光城将16000元/平方米的住宅打6.25折，降价至10000元/平方米促销。
低能级城市苦于市场低迷，高能级城市则忙于给市场降温。
2021年农历新年过后，疫情平稳，各重点城市房价开始升温。其中，深圳和北京部分地区的学区房表现尤其明显。
东方财富Choice数据显示，2021年1月-3月，北京、深圳商品住宅均价分别上涨了4.3%和3.6%。
为此，北上广深等多个热点城市陆续出台了限涨政策，包括发布二手房指导价，引入房地价联动机制，在土地出让环节规定新房最高售价等。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静分析，近年来中央始终坚持“房住不炒”总基调，坚持稳地价、稳房价、稳预期目标，促进房地产市场平稳健康发展。房价的“大起大落”均不利于房地产市场的平稳健康发展。
在求稳的主基调下，有的城市甚至在几个月内先后发布限涨令和限跌令。
惠州市住建局8月9日发布通知称，对高价楼盘价格进行评估，坚决防止价格虚高扰乱市场预期。
但限涨令发布不到三个月，11月3日，惠州市住建局在查处违法违规情况通报中，就点名新城控股、中国奥园的两个项目销售价格明显低于备案价格，要求两家公司暂停网签进行整改。
贝壳找房惠州的一位中介透露，目前住建局要求开发商实际售价不能低于备案价格的90%。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，惠州房地产市场受深圳市场影响较大，容易出现波动。针对这种情况，政府最好能提前做监管和预案，避免逆周期调节，保持政策的一致性，防止投资类购房者和政策对赌。
打折促销是开发商的一种主要营销策略。在销售速度不达预期，项目利润率还有空间的情况下，以及尾盘阶段等，开发商都会进行打折促销。
头部房企一营销人士透露，一般住建部门会要求，实际售价既不能超过备案价格，也不能低于备案价格的90%。以前如果开发商打折力度较大，降价至备案价格90%以下，通常会向住建部门申请调整备案价格，以满足监管要求。
市场上行时，监管部门有控制房价过快上涨的压力，因此经常限高价，却很少限制开发商下调备案价格。除非考虑到降价过多可能引发前期业主投诉，才会对调价尺度进行控制。
今年以来，楼市低迷，融资艰难，房企迫切需要快速回笼资金，去负债，因此，打折促销意愿较过去显著增强，但随之而来的是大量的业主投诉。
上述昆明阳光城降价促销，就导致认为自己利益受损的老业主到售楼处拉横幅抗议，随后阳光城被住建部门约谈，只能将打折出售的房子收回。
多位业内人士告诉《财经》记者，在限跌令从严执行的情况下，有些开发商会想办法变相降价，比如推出购房送家电、送车位等优惠活动。
以惠州11月被监管部门查处的一个项目为例，其备案价格为8800元/平方米，目前售价为8000元/平方米，为备案价格的九折，刚好满足监管要求。但在此基础上，购房者还可额外获赠家电大礼包和十年物业费，总价值约7万元。该项目房源的最小面积为98平方米，算上购房赠礼，目前的优惠力度和被查处前相差不大。
贝壳找房惠州的一位中介对《财经》记者介绍，目前打折促销的项目，整体上的优惠力度比限跌令出台前仅略有降低，有些楼盘甚至还能保持政策前的高优惠。
而面对限涨令，新房市场上的开发商也有一套自己的违令办法。为了在项目中获得更多利润，开发商会在政府限价之外，额外收取提升费、装修费等费用，这些费用有的是房价的一半，有的甚至和房价一样高。供不应求的情况下，购房者如果想买房，只能接受“潜规则”。
今年，深圳、上海、北京等多个热门城市还出台针对二手房的限涨令，即二手房指导价。
据中指研究院统计，深圳的二手房指导价普遍为政策前挂牌价的70%左右。
按当地规定，贷款额度与指导价联动，指导价打折，贷款额度也会相应降低。如果业主不降价，购房者的首付压力会显著增加。中介人员透露，业主最少要降价10%，房子才有可能卖出去。
2月指导价执行后，深圳房地产市场降温明显，成交量大跌。
北京海淀10月开始实行的二手房指导价制度相对温和，主要针对上涨过快的学区房，对贷款额度没有影响。
据一位链家中介人员介绍，北京政策刚出台时，很少有买房者能接受高于指导价的房源，大量业主也调低报价，向指导价靠拢。
但这种情况并未坚持多久，该中介反馈，近日，限价区域的成交价正在回调，出现了上涨趋势。
据《财经》记者统计，发布限价令且在国家统计局房价监控范围内的18个城市中，13个城市在政策发布一个月内房价仍维持上涨或下跌，但变动幅度在1%之内。
也就是说，目前来看，除非与银行信贷政策密切挂钩，否则，限涨、限跌令，都只能在短期适当调整市场预期，长期看无法扭转房价走势。
市场过热就出限涨令降温灭火，市场降温就出限跌令取暖提振，这样简单直接的调控方式不仅效果甚微，还产生了副作用。
多位业内专家表示，理解政府及时出台限价令的初衷。
许小认为，如果房企为促销回款陷入价格战，市场预期崩塌，最终结果将是多输的。
首先，房价过度下跌会令居民家庭资产大幅贬值，此后，退房纠纷、停止还贷等现象将随之出现，如果形成规模将影响社会稳定。
其次，恶性价格战将导致房企清库存越来越困难，买涨不买跌的心理会让购房者持续观望，且低价销售只能缓解房企短期现金压力。开发商牺牲利润甩卖后患无穷，影响其持续经营。
最后，房地产市场持续低迷会影响地方政府的税金收入，而且一旦开发商对市场丧失信心，拿地意愿下降，政府土地出让收入也会受到影响。各级政府都不愿看到上述局面。
但他也表示，通过限跌令限制开发商的打折促销力度，可能会影响其项目销售进度，进而影响房企回笼资金，引发企业经营风险。
他建议各地出台限跌令，应综合考虑各项风险因素。
张波认为，单一地通过行政方式限制房价下跌对市场的影响有限。限跌令的推行可能会引起房地产企业的恐慌心理。如部分开发商变相降价回笼资金，形成传导效应，导致更多房企降价销售。
控制房价下跌应辅以更多配套性政策手段，比如实行针对性贷款政策，区分首套、二套贷款利率，或控制按揭贷款的审批和放款速度。
否则，可能会造成预料之外的效果，如市场并未按照政策的预计轨迹变动，房价仍然持续下跌。
“限涨的地方咱们去买，限跌的地方别碰。”一位购房者在知乎平台上分享自己的心得。他的老家昆明在8月出台了限跌令，他已经决定不回去买房了，而是打工攒钱去买限涨的城市。
北京大学国家发展研究院教授徐建国在《房价的逻辑》一书中谈到，房地产调控会改变房价上涨的分布，也会改变房价上涨的节奏，但是不改变房价上涨的趋势。另外，限价政策的直接效果是扭曲了市场上的价格信号，创造了寻租机会，不利于解决居民的住房问题。
许小乐也表示，房价是房地产市场的温度计，价格管制能短期内改变预期，为政府调控价格背后的供需关系等赢得时间，但也只是权宜之计。中国房地产市场真正需要调控的是价格背后的东西，比如供给是否充足、信贷政策的松紧程度是否合适等。但相关政策也需要在实践中逐步完善。
空白研究院院长杨现领认为，目前房地产政策是围绕“房住不炒”展开的，但防止“炒”和保障“住”两个方面常常会冲突。如果没有好的政策抓手，很容易误伤。比如二手房参考价制度，如果和信贷挂钩，会有效抑制需求。这一定程度上抑制了“炒”，但对“住”的伤害也是很大的。未来房地产税落地后，这个问题可能会得到更好的解决。
房地产税一旦落地，大概率会增加拥有多套房房主的纳税压力，但首套房客户则无需过多担心。这相当于抑制了炒房客，但不会误伤刚需客。
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