征信无逾期无查询，为什么会贷不了款？

为什么做不了抵押贷款置换？

最近接待到个客户，夫妻双方征信逾期无查询，负债也不高，想做房屋抵押置换贷款，原银行房贷77万剩余46万，现需求贷款额度为80万（除去原贷款金额46万还能有30多万流动资金），房屋现价值在130-140万左右，按道理说客户这种资质很容易做的，但是在很多银行咨询后都说做不下来，为什么？

先从个人征信上分析：

在银行申请贷款不下款的一般原因是：有当前逾期或逾期多、负债率高（70%以上）、大数据不好（不上征信的网贷多）、征信查询次数多。只要这几点没问题的话，银行放款的几率是很大的，也有其他的如有诉讼、担保、限高令等，这是很少见的。这客户全部符合，那么原因肯定就在抵押物上了。

抵押物情况分析：

抵押物在重庆渝北区某小区，建成于2006年，电梯房，土地性质为住宅（划拨），为经济适用房（已满五年），这时就能看到问题了，抵押物不符合银行的贷款产品条件。

虽然抵押物在主城区，但是土地性质为划拨地，划拨地就是国家对某些涉及国防、公益等用地单位的土地，需要缴纳土地出让金才能转换为出让地。很多银行贷款产品都是做不了划拨地的，在抵押物要求上都会直接标出来。经济适用房也是一样，是国家为解决低收入家庭的居住问题才修建的房屋，未满五年没有完全产权，同样不能贷款。

虽然很多银行的解释是经济适用房抵押贷款流程与其他商品房没有差别，但是在实际操作中还是会有各种各样的限制。

如何解决这个问题？

并不是所有的银行都不能做划拨地的经济适用房抵押贷款，还是有少数的几个银行可以做到，并且能做到满贷七成，130万的七成是91万，而客户需求只有80万，完全能够满足这个客户的需求。

客户有个体营业执照（无实体），所以也可以做经营抵押贷款，最后这客户做了某银行的80万10年先息后本（中途不归本）的贷款产品，很好的解决了他的资金周转需求。实际批款金额更高，但是客户不需要那么多。

客户之所以不知道的原因是贷款产品非常多，常规进件很容易找到，这种不太常见的贷款产品很难找到，这个时候寻求贷款中介的帮助是个节约时间与精力的好选择。

贷款置换中容易遇到的问题？

贷款置换一般分为两种：同行贷款置换和异行贷款置换，同行贷款置换额度一般给不到很高，因为这个银行对客户有一定的了解，所以一般都会选择异行贷款置换，这时就需要注意到两点：

1、时间，两个银行的时间需要协调，有些解押慢的银行最好提前做好预约，还需要了解提前还款是否需要违约金等问题。

2、解押资金，可以自己出也可以找金融机构冲贷，金融机构冲贷有手续费，手续费一般都是按天数算的，这个时候做好第一点尤为重要，少耽搁几天可以少出点手续费。

总结一下：

很多客户的征信条件很好，但也会因为种种原因不符合银行贷款条件而被银行拒贷。

结合自身情况（抵押物、征信）选择贷款产品也是非常重要的环节。

当个人抵押物不能符合银行条件时，可以考虑换个方向去申请企业经营贷款。

目前企业经营性贷款严查流入楼市，如果你要贷款买房投资，建议还是申请房贷！！

关注我，让你了解更多贷款知识，让你从此贷款不再难！！