最近，高富五金厂的负责人张先生，由于在办理个人独资企业投资人变更手续前没有关注契税问题，非常担心办理完变更手续后会引发税务风险。为此，笔者建议，在办理变更前，应尽可能充分考虑税收因素，设计好税收方案，从而有效规避税务风险。　

案例：投资人三次变更

　　高富五金厂是张先生投资成立的一家个人独资企业，五金厂拥有1万多平方米的工业厂房和相关的土地，评估作价1500余万元，并取得了不动产产权证。

　　这三次变更中，五金厂投资人未办理过土地和房屋的不动产变更登记，也没有主动申报契税。

分析：是否需要缴纳契税

　　张先生非常关心：自己是否需要申报缴纳相关的契税和印花税？

　　要解答张先生的问题，关键是要判断个人独资企业五金厂相关的土地房屋权属，是否随着投资人的变更而变更。

　　根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。据此，不动产权利的归属，应以不动产登记簿为准。如果发生变更，必须经依法登记，发生效力；未经登记，则不发生效力。

　　在上述案例中，该五金厂的不动产是否发生转移，不能以人为推断为依据，而应该以不动产登记簿登记为准。事实上，该五金厂在三次投资人变更中，始终没有变更过不动产登记簿。因此，五金厂在企业投资者的变更中，虽然变更了企业的投资主体，但是相关的土地和厂房，没有发生出售、赠与和交换、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等需要产生契税纳税义务的情形，也就不需要缴纳契税。

　　不过，值得关注的是，对于个人独资企业发生投资人变更时，企业名下的不动产是否需要缴纳契税，税收政策并没有对此作出明确规定，各地税务机关对这一问题的理解也可能存在差异，建议企业及投资人积极与主管税务机关进行沟通，避免后续的税务风险。　

建议：提前设计税收方案

　　为继续支持企业事业单位改制重组，财政部和国家税务总局在原相关文件的基础上，发布了《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号，以下简称17号文件），规定在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。因此，笔者认为，本案例中，张先生及五金厂的财务管理人如果能够重视税务问题，事先设计好变更方案，完全能够避免后续的契税争议。　　

　　第一步，高富五金厂将个人独资企业改制成一人有限公司。根据17号文件的相关条款，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税，因此，这一过程中，契税是免缴的，且根据整体资产转让的相关规定，增值税也是免缴的。　　

　　第二步，张先生将改制后的一人有限公司股权转让给儿子小张。此时，根据17号文件第九条的规定，该股权转让不需要缴纳契税。　　

　　同时，由于张先生和儿子是父子关系，按照《国家税务总局关于发布〈股权转让所得个人所得税管理办法（试行）〉的公告》（国家税务总局公告2014年第67号）的规定，将股权转让给其能提供具有法律效力身份关系证明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹以及对转让人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，股权转让的价格可以作价明显偏低并视同正当理由。因此，张先生在将股权转让给小张的过程中，可按照原始计税成本确认股权价格，进而免于缴纳转让股权产生的个人所得税。这种情况下，如果后续出现银行不同意继续转贷的问题，小张需要将一人有限公司股权转回给张先生，也不会产生后续税务风险。