14只基础设施REITs募资541亿元 首批保障性租赁住房产品有望尽快上市

本报记者 吴晓璐

近期，基础设施REITs发行上市节奏不断加快。7月8日，第13单REITs——国金中国铁建REIT上市；第14单获批REITs——鹏华深圳能源REIT已经完成发行，上市临近。

数据显示，截至7月9日，14只基础设施REITs发行募资合计541亿元，已上市13只REITs总市值为577.79亿元。

“目前，公募REITs依旧处于初期试点阶段，无论是市场对其熟悉、还是制度的完善，都需要有一个过程。公募REITs实现常态化发行后，发行速度将加快，市场规模亦将快速增长。”兴业银行首席经济学家鲁政委在接受《证券日报》记者采访时表示。

“扩容增类”稳步推进

自首批试点项目上市以来，基础设施REITs整体运行平稳，底层资产经营表现整体达到或超过预期，市场认可度较高。Wind资讯数据显示，截至7月8日，剔除当日上市的国金中国铁建REIT，上市的12只REITs较发行价平均涨幅为18.72%，平均日均换手率1.89%。

6月21日，首批9只REITs上市满一周年，战略投资者持有份额解禁。解禁首日，9只产品日间涨跌幅在-1.37%至1.00%之间，成交价格波动较小，战略投资者合计卖出0.44亿份，其中通过大宗交易卖出0.35亿份，有3只产品战略投资者未卖出。战略投资者实现有序退出，市场交易整体平稳。

中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示，公募REITs市场日益成熟。自首批产品上市后，市场经历了观望期、活跃期、回归理性期。当前，REITs市场刚经历了首批REITs的部分限售份额解禁，市场的可交易份额增加。从结构上看，REITs市场将更为机构投资者主导，REITs的长期投资价值将更加凸显。

5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确通过发行REITs等方式盘活基础设施存量资产、扩大有效投资的工作要求。7月1日，国家发改委发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，表示将从推荐的有吸引力、代表性强的盘活存量资产项目中，确定不少于30个项目进行试点示范。后续，基础设施REITs上市有望加速推进。

沪深交易所网站显示，截至7月9日，4单REITs项目再审，处于已问询或已反馈阶段。明明表示，目前，公募REITs“扩容增类”进程正在稳步推进，4单再审项目涉及的底层资产包括高速公路、产业园区和保障性租赁住房；储备项目方面，从中国招标投标公共服务平台等公开渠道数据来看，多个省市均有相关项目正在招投标，储备项目充足。

四方面加强REITs市场建设

记者从接近监管人士处获悉，下一步，证监会将从四方面加强REITs市场建设：

一是保持常态化发行，尽快形成规模效应。完善项目培育、推荐、审核工作机制，推动更多优质项目发行上市；进一步扩大REITs试点范围；尽快推进扩募项目实施，促进投融资良性循环。

二是启动保障性租赁住房REITs试点。目前，2单保障性租赁住房项目正在审核过程中，证监会将尽快推动首批保障性租赁住房REITs试点项目落地。

三是进一步凝聚合力，完善协作联动机制。持续加强与财政部、税务总局的沟通，推动明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，培育专业REITs投资者群体。

四是完善REITs法规制度，夯实市场发展基础。

“未来，随着市场对REITs认识不断深入，发行人在项目初期提前准备，审核流程就会加快。后续，需要监管部门在总结试点经验的基础上，针对共性问题推动立法，通过法律法规对REITs发行上市的全流程进行规范。”鲁政委表示。

明明认为，推动公募REITs发展壮大，下一步需要从三方面推进：一是加大政策支持。逐步完善REITs税收征管在内的一系列法律规则制度；鼓励不同类型的基础设施发行公募REITs；二是项目本身。当前局部地区疫情的扰动仍在，各项目如何妥善经营，以完成预期的可分配收入至关重要，这将有助于提升投资者对公募REITs的信心；三是投资者行为。险资和产业资本等长线配置型资金以及其他机构投资者流通份额比例上升，REITs市场的投资者行为有望进一步成熟。