看电视剧《安家》，昌平税务教您学不动产税收相关知识

近日，电视剧《安家》正在热播，这是一部聚集于房产中介出租、售卖不动产的电视剧，关于不动产租赁、买卖，也有很多与我们生活息息相关的税法知识，让我们一边看电视剧，一边学习与北京市不动产租赁、买卖相关的税收知识。

个人出租房屋

电视剧一开始，精英房产中介房似锦以租客身份到自己新任店长的门店租了一套出过刑事案件的“凶宅”。那么，我们就来看一下关于个人出租房屋的相关税收规定。

首先，北京市的个人出租房屋综合征收率在2019年初做过一次调整，执行时间是从2019年1月1日起。

个人出租房屋计税依据为不含税销售额（租金收入）。具体征收按以下公式计算：应纳税额=含税销售额（租金收入）÷（1+5%）*综合征收率；对于明确租金收入不含税的，其租金收入即为不含税销售额。

其次，个人出租不动产（住房）中的转租、再转租行为不能采取综合征收率计征方式，应按照现行各税种政策规定，分别计算缴纳各项税费。

个人转让住房

一位姓黄的老板点名要买凶宅，房似锦主动揽下这笔生意，黄老板在房似锦办公室里说了自己要买凶宅的原因，他说自己是找了大师算过的，需要买凶宅替自己挡煞。房似锦现在租的房子正是刚发生命案不久的凶宅，她当即把这套房子推荐给黄老板。等到黄老板说自己劫数已过，他想再次卖了凶宅再买一套新的。看完这段就让我们普及一下北京市个人转让住房买卖双方都要缴纳什么税，我们常听到的“满二”、“满五唯一”又是什么意思。

个人转让住房买方需要缴纳契税，卖方需要缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税。

满二是指满二年产权的的住房。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

满五唯一是指满五年产权的家庭唯一生活用房。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

夫妻之间房屋土地权属变更

个人购买住房税收优惠

电视剧男主角徐文昌先是把自己原有的房子过户到妻子名下，然后又和妻子一起去办理了离婚手续。徐文昌把自己原有的房子过户到妻子名下，属于夫妻之间房屋土地权属变更。

自2013年12月31日起，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。因此，徐文昌把房子过户到妻子名下，是可以免缴契税的。

房屋赠与和房屋交换相关契税缴纳

耿叔家三代人替主人向玉荣看房，耿叔的爷爷耿长青当年是向玉荣的管家，向玉荣把洋房的其中一部分房子赠予了耿长青，根据《中华人民共和国契税暂行条例》，房屋赠与属于契税的征收范围，计税依据由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定。

李茂根购买向公馆，并用180平的大房子向耿叔换向公馆的40平产权。我们知道房屋交换也属于契税的征收范围，计税依据为交换价格的差额。剧中向家赠与耿叔家的两间房估计面积有40平，按照30万一平米的价格来算，两间房至少也得值1200万，而向玉荣九亭的房子虽有180平，但市场价只有4万一平米，加起来不过是720万左右，显然耿叔是亏的，因此李茂根还需要向耿叔支付差额房款，并按照差额缴纳契税。