"老破小"的投资机会是否已经到来？

昨天我们谈到老旧小区的改造，让人遐想无限，最大的遐想对一般的老百姓投资者而言，就是能不能提前布局这些老破小，让他改造之后出现的价值大幅提升。那对于一般正在住这些老旧小区的，当然也有一个希望，未来改造之后价值提升，但是我要投入多少钱呢？谁分这个钱呢，却出这个钱呢？

这个也是一个问题，当然按照现在已经发布的通知显示，这个政府会出资，住户会出资，银行会出资，改造机构也会出资。但政府补贴是一部分，住户出资应该也是一个大头企业出资没问题，但企业出资最终还是要赚钱他不会做公益，是不是他出完之后还是中赚钱，羊毛出在羊身上，还是赚钱的。所以这里面还是涉及很复杂的一个问题，那这次老旧小区的改造重点是什么呢？

是两千年以前建成的房子，两千年之后的就不是重点改造的对象。两千年以前的是什么房子呢？两千年以前多数的就是非商品房，你要么单位宿舍了，要么政府物业了，就这些东西。

因为中国的商品房市场完完全全彻底商品化，市场是两千年之后两千年之前是有福利分房的，两千年之后就彻底停了，福利分房就完完全全的商品房。当然了，九十年代的时候也是有商品房的，但那个时候的商品房的规模和两千年之后相比差很远很远。

而且那个时候买房的人也不多，特别有钱的自己做生意不在体系内。工作的人也没有分房的机会，那些人才会买商品房。当然早期的商品房可能还是相对落后一点，也没电梯等等。

所以这个改造的对象是两千年以前的那种房子，之后的基本上可能性不大了。那这一类型的房源，如果能实现刷外墙铺设备量，比方说铺什么光纤，水，这个店等等更新，然后还能加装电梯，还在加装车位。如果这些都能搞，那它整体的价值会大幅提升，我觉得是毫无疑问的。

当然了，这里的价值大幅提升，还要看他改了多少东西，刚才我们列了一堆，有些是改一部分，有些是全改。所以还是要看改多少，这是一个问题。那现在提前有没有获利的机会，我个人答案，大家参考一下。

我个人认为现在提前布局惩治老旧社区改造未必有获利的机会，反而有比较大的不确定性。我举个例子，就是当下现在最流行的，现在老旧小区还没开展之前，其实老房子加装电梯，这已经是很普遍的。那现在很多城市的老房子加装电梯的方案就是政府给大概百分之三十是三成左右的钱补贴征府，剩下的大概六七成这个大家集资，用户机制还配合了很多人性化的设计方案。

我看了很多楼层高的给多一点，楼层低的给少一点等等各种协调，然后方案也尽量不影响大家通风采光，我说电梯直接是外挂出去，还要走一条走道的很多设计。尽管这样，有人补贴的百三分之一的钱，有各种人性化的方案。其实现在我们见到很多加装电梯进度仍然很缓慢，对于投资者而言最大的问题，就不是说能不能确定而是速度不确定。

之前老旧小区改造的意见是明确的，要求改造应该坚持居民自愿原则，那就是如果有少数人不愿意，那改造就不可能硬性的硬来，这是一个关键，这不还不是什么涉及国家的问题，个人肯定是大家自愿为原则。那就有可能像之前我们看到的，比方说装个电梯，水电，但是我在楼下上我用的比较少，虽然我花钱也比较少，甚至我不花钱装个电梯，我也不愿意装，为什么？

因为装电梯挡了我的光线，我不高兴。也有可能完完全全是对自己一点损害都没有。但是就因为自己不愿意出钱，但又不想让别人感觉自己不愿意出钱就否定了，什么奇怪的人都有这，大家都知道，你也能感受到，那这里任何一个问题都会导致有人不愿意，导致最终方案无法推进，我为什么这么清晰呢？

因为我家有套房子就是这样，所以提前布局老旧小区改造的意见是不确定。我那个案例就是基本上钱的问题解决了，方案已经反复推敲了，这初步方案也大多数认可了。最后就是个别人员一些比较奇葩的理由。

当然对他来说，他觉得不奇葩，这最终没实现。所以这不确定很大，当然还有长租公寓的案例，我想说就前几年政策也是大吹长住公寓，导致很多资金进入长租市场领域到目前为止大家见到是亏的一塌糊涂。

我要提醒一下投资者，虽然现在整个社会热钱很多，虽然旧改旧城小区改造，老旧小区改造有政策扶持，甚至有资金补贴。但是政策如果不对接市场，也就不能产生多少商机，这对开发商而言，那对于投资者而言，如果这个风吹过之后，吹过之后就没有飞上天的猪，可能反而会变成一片狼籍。

使用投资需要谨慎啊，无论是开发商和个人投资者。如果你看完这篇文章有更多看法与观点，欢迎在评论区（bbs.hviyn.com）留言告诉惠盈金服小编我们一起探讨交流。