老人买房 不要落在子女名下

来源：北京晚报

王金辉

为在女儿居住的小区买房，年已八旬的赵老太太卖掉了自己的房子，并同意将新房子落到帮她办购房手续的小女儿名下。不料小女儿又将房过户给了大女儿，而大女儿坚决不同意将房屋返还给老母亲。无奈之下，赵老太太起诉要求大女儿将房屋过户回自己的名下。但她还能否讨回房子吗？

有赵老太太类似遭遇的老年人不在少数。很多年迈的父母拿出辛苦攒下的大半辈子积蓄出资买房，因手续繁杂、交通不便等，便同意让子女代办时将房产写在子女的名下。然而，一些子女未经父母同意，便将已在自己名下的房屋出租或出售，老人们后悔不迭，由此产生了与赵老太太同样的困惑。

小女儿把母亲房子送给大姐 法院判决返还

年已八旬的赵老太太家住北京，她一直居住的老房子几年前由于城市规划被拆迁，她也因此获得了一套安置房。不过，她自觉年岁大了，为了跟两个女儿住得近一些，方便相互之间有个照应，就把自己名下的安置房卖了，在两个女儿居住的同一小区里购买了一套房屋。

赵老太太称，买房时，因为自己岁数大了，行动不便，就安排小女儿替她去办理购房手续。当时也是为了办理手续时更加方便，于是她同意把新购的房子写在小女儿的名下。

然而，后来赵老太的大女儿不幸患上了癌症，总是在妹妹面前抱怨母亲不公平，说母亲偏心地把房子写在了妹妹的名下。为了舒缓姐姐的心情，对姐姐的病情好转有帮助，妹妹就痛快地答应将母亲购买的、登记在自己名下的这套房产过户给姐姐。

随后，姐妹二人通过房屋买卖程序，顺利地完成了过户手续。在此期间，赵老太一直居住在这套房屋内。姐妹俩商量后，决定暂且不告诉母亲房屋过户这件事。

然而不久前，赵老太太和大女儿因为琐事发生了争吵。大女儿便把房屋已经过户到自己名下这件事告诉了母亲。赵老太太听后非常吃惊，当即表示不同意过户，并要求大女儿将房屋过户回自己的名下。

看到母亲十分恼怒，坚决不同意将房子过户到姐姐的名下，妹妹便也开始劝说姐姐，让她将房屋过户给母亲。但姐姐明确表示，这房子目前在自己的名下，已经是自己的房产了，她拒绝返还。

无奈之下，赵老太太近日到法院对两个女儿提起了民事诉讼，要求大女儿将这套房产返还给自己。但大女儿提出，这房子是她与妹妹经过合法的买卖手续过户取得的，所以她坚决不同意把房子返还到母亲的名下。

经过审理，法院认定，由于赵老太太及其两个女儿三方均认可涉案房屋的实际权利人是老母亲，而且没有证据证明她同意小女儿将房屋过户给大女儿，因此，赵老太太的小女儿无权处分该房屋，故此姐妹俩之间签订的房屋买卖合同属于无权处分的合同。另外，赵老太太的大女儿明知此房产的实际权利人是自己的母亲，所以不符合善意取得的条件，大女儿无法取得该房屋所有权。最终，法院判令大女儿返还该房屋，将房屋过户回其母亲赵老太太的名下。

母亲与小女儿属“借名购房” 大姐非“善意取得”

北京市浩东律师事务所张海霞律师认为，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，不动产物权以登记为准。赵老太太到法院立案时，不动产登记簿上登记的是其大女儿的名字，看似其大女儿已经获得了这处房屋的所有权，但实际上，赵老太太出资购房时，并没有将购房款“借给”或者“赠送”小女儿的意思表示。实际出资购买人赵老太太与不动产登记权利人小女儿不一致，这属于不动产登记簿记载事项错误，而且小女儿也认可这套房屋的实际权利人是其母亲，因此赵老太太与小女儿之间实际上是“借名购房”的关系。

所以，赵老太太的小女儿作为被借名人，对该房屋并没有处分权。小女儿将房屋以买卖程序过户到大女儿的名下，该行为属于“无权处分”。而此案中大女儿在受让该不动产房屋时，明知实际出资人和房屋实际权利人是自己的母亲，却仍然以占有为目的，选择过户受让。因此，大女儿的行为不符合“善意取得”的构成要件，故而大女儿并未取得该房屋的所有权，应当将该房屋返还给母亲。

如果大女儿不返还房屋，那么就属于无权占有。房屋的所有权人经法院确认是赵老太太，她可以行使返还原物请求权要回房产。

律师提示

1大女儿若善意取得 母亲可向小女儿索赔

张海霞律师提示，如果大女儿在房屋过户受让时，满足《物权法》第一百零六条“善意取得”的构成要件，即受让该不动产时受让人是善意的，受让人以合理价格受让，该不动产已经完成了不动产产权登记，满足以上三点，那么大女儿就可以取得该不动产房屋的所有权，而赵老太太则无权要求大女儿返还房屋。

不过，在此情况下，赵老太可以向无权处分人即她的小女儿要求赔偿损失。

2母亲若借钱给小女儿购房 有权要求还款

如果在购房时，赵老太太明确表示自己是借钱给小女儿用于小女儿购买房屋，那么房屋的所有权人就是其小女儿。小女儿有权将房屋过户到大女儿的名下。而赵老太太与小女儿之间属于债权债务关系，有权要求其小女儿返还欠款，但无权要求小女儿或者大女儿返还该房屋。

3母亲若将购房款赠予小女儿 无权要求返还

如果在购房时，赵老太太明确表示自己将购房款赠予小女儿，因为货币属于种类物，种类物“占有即所有”，所以货币的赠与行为在小女儿拿到这笔钱或者这笔钱转移到小女儿银行账户时就已经完成，小女儿用这笔款项购房，行使的是对自己财产的处分权，所购买房屋的所有权归小女儿所有。赵老太太无权撤销该赠与行为。那么，赵老太太既无权要求小女儿返还购房款金额，也无权要求小女儿或大女儿返还房屋，小女儿与大女儿之间的买卖合同关系就属于有权处分。

4避免风险 老人勿将房屋登记在子女名下

张海霞律师提醒大家，如今房屋价值较高，我国不动产以登记为准，自己出资购买的不动产房屋一定要登记在自己的名下。将自己出资购买的房屋登记在子女的名下尚且存在风险，切记不要为了规避国家对购买房屋的限购政策，而将大半辈子攒下的积蓄购买的房屋登记在其他人的名下。如果一定要借用他人姓名购买房屋，出资人即借名人一定要委托专业的律师起草并签订借名买房协议，将双方的权利义务白纸黑字地约定清楚。

借名人汇款时，一定要备注汇款用途是“代本人支付购房款”。借名购房存在较大风险，借名人一定要留存好汇款单据、按揭还款单据、借名买房协议等资料，以维护自己的合法权益。如果情况允许，还可以进行录音录像，邀请见证人现场见证等，进一步留存证据。

本报记者 林靖