50城“租金收回买房成本年限”大比拼

每经记者：王佳飞 每经编辑：魏文艺

如想通过租金收回买房成本，哪个城市最轻松？哪个城市压力最大？

诸葛找房近日发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》（下称《报告》）显示，以年租金收回买房成本情况来看，厦门以89.6年高居榜首，深圳和北京分别为54.9年和54.3年，而哈尔滨只需24.9年。

此外，从国际惯例看，房产运行状况良好区域的租售比一般界定为1∶300~1∶200，而今年上半年我国50个重点城市的租售比为1：592，远低于国际合理租售比区间水平。

《每日经济新闻》记者注意到，四个一线城市的租金回报率均不高于2%，与纽约5%左右的租金回报率差距明显。

据中指院统计，11月份全国100个城市中有40个城市房价环比下跌，较10月份增加了8个。虽然房价下降城市不断增多，但为何不少城市的租金回报率仍处于低位？在租售比偏低的情况下，买房与租房哪个更划算？

2019上半年全国大中城市房价售租比（年） 数据来源：诸葛找房数据研究中心

出租回本平均需47.7年

“中国租金回报率我都不好意思说。”11月28日，一直认为中国房地产市场租金回报率水平偏低的SOHO中国董事长潘石屹表示，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约甚至达到5%~6%，而我国的租金回报率偏低，只能是先用低房租吸引顾客、日后再涨的策略。

1∶300~1∶200，这是国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比。而今年上半年，我国50个重点城市的租售比仅为1：592，远低于国际合理租售比区间水平。

《报告》显示，在统计的50个全国大中城市中，平均租金回报率为2.2%，处于较低水平。而一线城市中的北京、深圳，租金回报率均仅为1.8%。在50城中，租售比最高的是哈尔滨，租金回报率为4.0，租售比突破1：298，是唯一一个在国际租售比合理区间的城市。

如果以年租金收回买房成本来看，全国50大中城市平均需要47.7年。其中，厦门以89.6年高居榜首，排在第二位的石家庄为65.7年；一线城市中，北京、上海、广州和深圳分别为54.3年、49.8年、51.4年和54.9年；而排在最后一位的哈尔滨仅需要24.9年。

2019上半年分城市等级租售比情况 数据来源：诸葛找房数据研究中心

从低租售比TOP10城市来看，大多分布在环渤海经济圈，如石家庄、北京、济南、天津。诸葛找房对此解释称，“这些城市受各种区域利好因素影响，投机性需求较高，房价涨幅快于租金涨幅，因此租售比相对较低。”

高租售比TOP10城市则主要聚集在东北区域，如哈尔滨、沈阳、长春、大连。这是因为近年来东北经济相对薄弱，对外来人口吸引力不强，房价处于相对低位。但东北省会城市对区域内务工人群的吸引力较强，租赁市场热度高，租金处于相对高位。

整体来看，一线城市租金与房价差距最大，其次是三四线城市，二线城市的租金与房价差距最小。从变化上看，一线城市的租金回报率微升0.06个百分点，二线及三四线租金回报率均小幅下降。

全国大中城市房价租售比 数据来源：诸葛找房数据研究中心

不过，不少购房者似乎对租金回报率并不是特别看重，而在意更多的是房产增值。

时牧（化名）在北京一家房地产公司工作，在父母资助下，租住房屋一年后他在昌平买下自己的首套房产。

“我是在2015年买的这套房子，当时均价不到3万元/平方米。2016年和2017年房价涨了不少，现在我们小区的单价接近4万元/平方米。”

几年时间，时牧的房子便增值100万元左右，这样来看，房租的确不能引起他的关注。

不仅仅是业主，楼盘销售人员也乐于向潜在购房者渲染楼盘的增值幅度。近期朋友圈中刮起了对比自己2017年和2019年变化的风潮，而不少楼盘项目的销售人员在向购房者推销房子时，更多会对比两年间水泥、钢材、土地等价格的上涨情况，意在告诉潜在购房者：房价仍在不断上涨。

但时牧也告诉《每日经济新闻》记者：“其实想想房价上涨和我也没有太大关系，我就手里这一套房，卖了我就没地方住了。再买改善型的吧，别的房子同时也在涨。”

一二线城市租房压力大

一方面是业主面对较低的租金回报率，另一方面则时租客对高房租的抱怨。

在北京某出版社行业工作的张和（化名）看来，每个月要花费两千多元（占收入三分之一有余）来承担房租，的确压力有些大。“除去房租，每个月需要在交通、饮食等方面开支，还想着存一点钱，稍微有点意想不到的支出，便会感觉又月光了。”

“而我也仅仅是和别人合租的一个三居室，需要和别人共用卫生间和厨房，上下班的时候上卫生间我们都需要掐好点，怕耽误了别人。”张和有些无奈地说：“我也想整租一人间，但是房租几乎就要翻倍，有点承担不起。”

而公职人员杨颂（化名）为了离单位近一些，便在海淀区整租了个一居室，每月租金需要5000元左右，而这几乎便是她所有的工资收入了，其他支出还需要靠家里来补贴。

2019上半年各经济圈售租比（年） 数据来源：诸葛找房数据研究中心

“我是希望住得舒心一些，不过房租确实有些高，最近我在考虑寻找一个室友帮我分担房租。”杨颂告诉《每日经济新闻》记者。

《报告》显示，一线城市中的北京、上海、深圳，整租一居室的租金收入比（当地月平均可支配收入/一居室平均租金）分别为89.5%、82.5%、78.1%，合租租金收入比分别为46.2%、43%、37.6%。即使选择合租的住房模式，在这三个城市的租房成本也达到收入的30%以上。

也就是说，一线城市租客的很大一部分收入都交给了房东。

不仅仅是一线城市，据《报告》，部分二线城市同样具备租房压力，如大连、西安、杭州等热点二线城市整租一居室的租金收入比均大于50%，合租租金收入比也同样位于高位。西安、杭州近两年高新科技行业持续发展，外来就业人口吸引力逐渐增强，租房成本进一步提升。

相比较而言，长三角区域的无锡、常州、宁波的租房压力较小，无论是整租还是合租的方式，租金收入比均位于末位。原因是长三角区域的经济发展较快，工资水平也处于高位，而当前的租金水平较为合理，因此租房压力相对较小。

“虽然从租金回报率来看，中国城市普遍偏低，房价、房租发展不均衡。但当前中国居民更为青睐买房的居住模式，即使一线城市，租房比例也不高。” 诸葛找房表示，随着租赁市场制度的逐渐健全，租赁保障更为完善，以及长租公寓机构化品质化的租房服务，越来越多的年轻人接受租房的住房模式，加之“租购并举”大力发展住房租赁的政策倾斜，未来新租房时代将逐渐靠近。

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