常见误区一:
等额本金的还款方式(月供减少,总利息少)比等额本息(月供不变,总利息多)的还款方式更划算。
常见误区二:
不管哪种还款方式,随便什么时候提前还款都一样。
等额本金与等额本息,一字之差到底差了多少?
首先我们必须要明白的是,在贷款买房这件事上,我们始终是算不过银行的,就好像我们买保险不可能讨到便宜一样。不然那些高薪精算师的价值何在!
所以只有更适合,而没有更划算。
那为什么总有人会说等额本金更划算呢?
划重点:在等额本金法中,人们每月归还的本金额始终不变,利息随剩余本金的减少而减少,因而其每月还款额逐渐减少,利息总额相对少。
划重点:在等额本息法中,银行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低,利息总额相对多。
举个例子:
1.贷款100万,期限30年,利率4.9%
2.贷款50万,期限30年,利率4.9%
3.贷款50万,期限20年,利率4.9%
从上面对此分析我们可以看出,在一般的情况下,等额本息所支出的总利息比等额本金要多,而且贷款期限越长,利息相差越大,贷款金额越大,利息相差越大。
看到这你会不会天真地以为选择等额本金就真的划算了?
不!不!不!错了,其实二者的成本是一样的。
等额本息之所以利息多,是因为前期本金还的少,使用便宜钱的金额更大,时间更久;与之对应的,等额本金前期本金还的多,占用银行资金时长越来越短,金额越来越少,理所当然总利息就少。
100万的借款用1年和用5年,利息支出会一样吗?同样的,100万使用一年和10万使用一年能一样吗?
看起来,等额本息比等额本金支付给银行的利息更多,但其实是我们使用资金的时间长短不一样。所以两种贷款方式在选择上没有绝对的优劣。
那么,我们到底该怎么选?哪种方式更适合自己?
选择等额本金的人:
前期还款金额高,借款本金往后逐渐递减,比较适合有提前还款计划,目前收入较高或有一定积蓄,未来收入可预见性走低或者不稳定的,如即将退休群体,靠炒股或依靠随机收入来源群体。
选择等额本息的人:
每个月还款额固定,前期还的多数是利息,提前还款有点亏,比较适合目前收入较少,对生活有明确计划,随着收入上升,放贷对生活经济方面影响会减小;或者对现金流周转需求高,不希望占用自己太多资金的人群,以及有更多渠道进行资产投资获利的人群。
等额本息利于记忆、规划、压力均衡,是绝大多数人都会选择的还款方式;当然,也有许多人经济宽裕,不想有更多负债,想以后的生活更加轻松自在的会选择等额本金的还款方式。
但是,不管有钱还是没钱,贷款是一个非常明智的选择,为什么呢?
第一、可以降低购房成本。
举个例子,10年前深圳均价2万,总价100万可以在关内买套小户型,如果贷款70万30年,连本带息大概是140万,总成本170万;如果不贷款等攒够全款再买房,不说太远的,就说目前按照深圳6万的均价,攒够的100万哪怕是170万也远远不够买房,外加上租房成本,损失的更多。这方面错过买房时机的深圳人应该深有体会。
第二、可以减轻生活负担。
一般我们钱不够可能会想到和亲朋好友拆借,但经常是需要低头哈腰装孙子,赔笑祈怜,更有甚者丢了脸面却没借到钱还伤了情分;又或者借到了但突然某天就被强烈要求立马还钱;借钱,生活面临不确定的经济压力,而且人情压力山大。
但是,从银行贷款就不会存在这样的问题。在贷款期限内每个月按照计划慢慢还,不会出现临时的变数需要一下子拿出大额资金应付还款,这样可以大大减轻生活负担。
第三、可以抵抗通货膨胀。
物价水平不断上涨,钱不值钱。
举个简单的例子。
如果你是个做肠粉生意的,10年前贷款买了套房,月供1000元,一份肠粉2块钱,每个月至少需要卖500份才够支付月供;
但如今,每月月供1000元不变,物价上涨导致肠粉变成了一份10块钱,那你只需要卖100份就可以支付月供了,另外房租收益甚至都可以抵扣月供后还能有剩余。
由此可见,考虑物价上涨的话,必须是贷款买房才更划算。