9月25日，各大银行即将启动对存量房贷利率的批量调整。在此之际，主打“房贷置换”的经营贷市场并未偃旗息鼓，有贷款中介抢客甚至更积极了。
经营贷违规进入房地产市场是多年的顽疾，贷款中介之所以敢“拍胸脯”保证放贷，仰仗的是其背后一套完整的分工、分润体系。据证券时报·券商中国记者的调查了解，其中包括壳公司交易、假经营流水炮制、记账公司养壳，关联账户委托支付等环节。
贷款材料全套作假，经手银行为何不查？在被问到为何“不怕查”的时候，一位中介人员道出了他的业务逻辑：现在是银行追着客户贷款，维护还来不及，为什么要查？
本轮经营贷“涉房”，背景和以往有所不同。2019年以来，央行大力支持普惠小微贷款，被算进普惠贷款口径的经营贷利率也节节走低，这让违法违规行为有了套利空间。目前有多少普惠贷款进入了房地产市场，尚无权威统计，但在多方利益的共谋之下，其势头难遏。
算账：转换经营贷，最高利差2%
近期，趁着存量房贷利率下调的热点，从事经营贷业务的中介又掀起了一波新的营销攻势。
券商中国记者走进深圳福田一家成立了19年、自称为行业头部的担保公司看到，在这座高端商务写字楼里，半层楼的办公区域内容纳了近百名员工，工作状态井然有序。
存量房贷利率即将下调，对于房贷在身的人，是随行就市调整划算，还是转经营贷划算？该公司人员给记者算了笔账：“按照现在的LPR和深圳的房贷利率下限，银行最多只能给你调整到4.5%，但是我们可以做到3%，中间有1.5%的利差。300万贷款一年可以省下4.5万元利息，十年就是45万元。”
如此一算，即便是银行下调了房贷利率，与经营贷相比，似乎也少了几分“吸引力”。
截至6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。业内人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户，涉及贷款规模可能达25万亿元。利率调整后，这些借款人的平均降幅约为0.8个百分点。
根据目前政策，在房贷负担最重的北上广深，首套房房贷利率的下限在4.2%至4.75%之间，也就是说，大多数在2019年后签约的存量房贷，最低可以下调到4.2%。但据记者从广州和深圳多家经营贷中介处了解，现下经营贷年化利率已经降至3%至3.2%，与调整后的房贷利率还存在1.2-1.75个百分点的利差，这成为经营贷中介们喊得最响亮的噱头。
对于房贷利率更高的二套房购房者而言，由于经营贷不存在首套与二套房之分，还可以博得更大的利差。
于勇（化名）的存量二套房贷利率超过5.1%，在不久前转成了3.1%的经营贷，利差约2%。贷款500万元，每年少了10万元利息支出。如果向银行申请降息，他的房贷可以降到4.5%，每年可节省3万元利息。正是在这种对比之下，经营贷供需两旺，近年规模越滚越大。
“房贷转经营贷是一种趋势。”上述深圳头部担保公司的业务人员表示，自己干了十多年，现在是经营贷利率最低的时候。
被问及背后的风险，对方连连摇头，“银行现在是追着企业贷款，市场竞争激烈，对有资产抵押的客户，维护都还来不及，又怎会拒之门外？你只要正常还贷，不触发银行的预警系统，银行为什么要查你？”
一位银行内部人士则坦承，今年以来，市场信贷需求不足，银行贷款门槛一降再降。“现在的普惠贷款有多容易拿到？只要去申请，大多数都能获批。”而有房产抵押的属于优质客户，是银行争相服务的对象，利率自然低。
本轮降息周期中，消费贷、信用贷利率降至目前5%左右逐渐企稳，而房产抵押经营贷则利率则节节下滑。以广深为例，2022年市场主流的住房抵押经营贷产品利率在3.75%左右，今年已经跌到3.1%。不久前，广州有银行推出的经营贷产品，利率更是跌破了3%。
分润：多环节瓜分服务费
中介之所以如此笃定地为经营贷的“可靠性”打包票，源自背后有一套紧密分工的支持链条。
券商中国记者从广深多家中介机构了解到，申请经营贷的前提是申请者名下必须有壳公司，是公司的股东或者法定代表人。经营贷置换房贷的基本操作流程分6步：赎楼（由按揭中介垫资）—买壳（分注册或者过户两种方式）—养壳（按月记账报税）—申请银行贷款（虚构经营流水）—抵押入库、银行放款—提取贷款（虚构贸易合同、关联方托收支付）。
整个过程中，贷款中介、卖壳公司、记账公司和银行是四个不可缺少的角色。在转贷费用收取上，相应地也可以分四段。
第一段是赎楼的过桥利息，由贷款中介收取，通常为贷款额度的1%。
第二段是买空壳公司的费用（通常由贷款中介居间介绍），价格5000元-7000元，由卖壳公司收取。“一般金额比较大的，比如超过300万，我们会建议买一家公司来操作。”
第三段是经营贷办理费，为贷款额度的0.8%-1%，按揭中介收取，价格可以谈。
第四段是养壳公司费用，市场价为200元/月，一年2400元。
为了缩短分润的链条，一些贷款中介自己也养壳、设立记账公司，并声称提供“知根知底、干净安全”的买壳服务。“我们只买公司净壳，不开对公账户，不会有任何对外的欠款。”
房贷转经营贷过程中，最关键的角色是银行，这也是各个贷款中介的“核心竞争力”。“不同银行的要求不一样，我们将根据您的资质和需求匹配银行。我们主要和大行合作，大行额度充足。”上述深圳头部公司人士对记者表示。
一位银行业内部人士对记者表示，要顺利地做成经营贷，银行里有两个角色尤其重要，一是房贷按揭部门的客户经理，二是小微企业信贷部门的业务经理，前者帮助顺利赎楼，后者帮助顺利进件并通过审核，其他的事情都可以交给中介来办。
除了拥有公司外，向银行申请经营贷需要满足诸多条件，比如证明公司正常经营的流水、放款时所需要的采购合同、提款时受托支付的公司账户等，贷款中介都能一应炮制和安排。
利弊：转贷隐性成本及风险不低
以办理300万贷款转换为例，记者综合多家贷款中介的报价，前述四项费用之和大约需要7万元-9万元。数万元转换成本，意味着贷款人要让渡两到三年的利息，一次性交给中介等相关方。
目前房贷置换型的主流经营贷是10年授信，每3年重签一次，也有银行可以做到5年重签一次。“合同签下来后，贷款利率是固定的，重签的时候可能会再谈。”
对于续签是否存在不确定性，中介的语气十分轻松：“没有签不下来的。到时我们可以帮您递材料，您自己在银行App上签个字就行。”
数万元的转贷成本不算低，但也未能阻挡这个业务的繁荣。一部分人是在算账后被利差吸引，一部分人是因为经营贷的偿还方式是先息后本，可以切实地降低每月的房贷月供，还有人通过房贷转换经营贷，套取更多流动资金。
然而多数贷款人并不知道的是，上述算法只算了眼前的利差，却没有算风险账，没有算违规成本。
经营贷，是以企业主、个体工商户为服务对象，为满足企业经营所需而发放的贷款。房产抵押经营贷是银行最传统的信贷产品之一，也是银行信贷向房地产市场输血的传统管道。经营贷必须用于经营，这是银行放款的前提条件。银行在贷款合同中也会写明，借款人不得挪用贷款用途，否则银行有权提前解除合同、收回贷款。
因此，对于手持空壳公司、依靠虚假材料获取贷款的借款人，看似划算的贷款利率和贷款周期其实全无保障。如果贷款的数额较大、给银行造成重大损失，还可能承担骗贷的法律责任。
围堵经营贷违规进入房市，监管部门一直奉行高压政策。今年6月9日，原银保监会在小微金融工作专题会议上强调，提出严肃查处钻政策空子、虚构小微企业贷款用途套取资金的违规行为，确保国家的帮扶政策和金融资源真正用在刀刃上。
今年上半年，银行业因各种违法违规收到监管罚单1928张，在处罚原因上，“小微企业贷款统计数据不真实”“小微企业贷款资金被挪用于房地产领域”等违法违规情形被多次提及。
数据：经营贷流入楼市知多少？
全国范围内，经营贷置换房贷的数量有多少？准确数据难于估算，但一组数据可能揭开冰山一角。
今年6月21日，审计署向全国人大常委会作《国务院关于2021年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，指出“普惠金融政策在执行中存在变形走样的情形”。
在对5家大型银行信贷资金流向的跟踪中，抽查517户小微客户有364户无实际经营。报告还指出，利用银行普惠信贷管理漏洞套取资金问题凸显，2家大型银行的13.66亿元被一些个人或团伙通过注册壳公司或虚构贸易背景等方式套取，用于购买商品房、偿还债务等。
“抽查到的500多户小微企业有70%无实际经营，很符合真实的情况。13.66亿元只是冰山一角，实际上不止这个数。”一位中小银行内部人士表示，过去几年，一些银行做的经营贷业务申报材料经不起检查，也缺少正常的经营类贷款的贷后检查。
现实的数据可能更加触目惊心。深圳一家银行客户经理表示，他所在的支行每月办理的经营贷，七成是存量房贷置换的情形。在广东省内某中小银行总行，超七成个人经营贷的实际用途是置换存量房贷。
近年，随着对公贷款的竞争日益激烈，各家银行日渐重视零售业务，其中，个人贷款口径下的经营贷是贡献增长的重要力量。
券商中国记者从万得提取了上市银行自2019年LPR实施以来的个人住房贷款增长数据，和同期经营贷的增长数据做对比，房贷的复合增长率为9.16%，经营贷的复合增长率达到26.24%。
值得注意的是，自2021年起，随着提前还贷现象增加，上市银行房贷增长势头明显放缓，以半年为统计周期的复合增长率降到1.97%，而同期经营贷的增长率仍有10.8%。
分银行类型看，2019年以来国有大行的经营贷增长最快，其次是股份行。
经营贷的快速增长，让大量实际经营的小微企业得到了贷款支持，但经营贷违规流入房地产市场、理财市场套利的乱象也在狂奔。
探因：违规屡禁不止的背后
2019年以来，央行引导金融机构加大对普惠口径小微企业的贷款支持力度，成为经营贷快速增长的大背景。
为降低普惠小微企业贷款利率，央行推出多种专项支持工具以及低息再贷款，鼓励金融机构做多普惠小微业务。一些地方财政也通过专项利率补贴等方式，引导金融机构加大对创业型小微企业的支持。为了引导信贷资源投向小微企业，银行被要求每年在普惠小微企业贷款的增速、户数上实现“两增”。
一边是获得补贴的奖励，一边是完成任务的需要，银行内部对普惠小微贷款的重视程度日益增加。为了达成目标，一些银行通过开发无抵押贷款、知识产权质押贷款等新产品获取增量客户，一些银行注重数据生产要素的开发与使用，解决放贷过程中信息不对称的难题。也有一些银行做普惠小微贷款业务时，仍然依赖“砖头”（房产抵押），缺乏对企业真实运营状况的了解。
随着国有大行下沉对小微客群的服务，地方中小银行的市场空间受到挤压，完成普惠贷款增量任务的压力骤然增大。找到优质小微客群，是中小银行群体的燃眉之急。
普惠贷款的发放对象，与房贷人群有着较高的重合度。全口径的普惠小微贷款，包括单户授信额度为1000万及以下的小微企业贷款、个体工商户经营性贷款，以及小微企业主经营贷款。不难发现，只要对房贷人群加以包装，便可能成为部分银行急需的“小微客户”。
近年，有银行推出期限更长（最长可达20年）、额度超高（最高4000万）、利率低于首套房贷的经营贷，对准房贷一族的“刚需”，不禁让人怀疑，是否为招揽存量房贷客户而“量身定制”的产品。
“如果是正常经营的企业，贷款利息支出会被算作成本用来抵税。为何有大量的企业没有将经营贷利息做抵税申报，而是由企业主个人承担了？这明显不合常理，也说明了一些经营贷暗藏猫腻。”上述银行业人士表示。
种种迹象表明，经营贷置换房贷的行为，并非难以识别，也不是难以追究，而是多方利益捆绑之下形成的顽障痼疾，以致在历次整顿中按下葫芦浮起瓢。冰冻三尺，非一日之寒。要根治经营贷涉房乱象，还需监管部门和金融机构多方合作，严字当头，常抓不懈。
愿景：让普惠贷款落到实处
经营贷置换房贷的现象，已经引起了监管高层的重视。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局在发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》时表示，金融机构应对申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途“进行穿透式、实质性审核”，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构，一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。
光大证券 固收分析师张旭在点评上述文件时表示，这段时间以来，金融资产的收益率已明显下降，且居民也有获得较存量房贷利率更低成本的融资渠道。降低首套房贷利率，目的是引导借贷双方有序调整优化资产结构，压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间。
对于经营贷的种种违规行为，相关方面并非不清楚。今年3月，原中国银保监会发布《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》，要求各银保监局、各银行业金融机构成立由主要负责人亲自牵头的专项治理行动领导小组，制定具体工作方案，部署开展为期6个月（2023年3月15日-2023年9月15日）的不法贷款中介专项治理行动。
随着专项治理的结束，相关处罚结果有望对市场形成新一轮震慑。
本轮经营贷的爆发式增长，是在中央大力支持普惠小微贷款的背景之下出现的，违规业务被冠以“普惠小微”的名义出现，其中的根由，值得深思。
普惠小微贷款是信贷资源精准滴灌到经济毛细血管中的重要工具。经济下行阶段，普惠小微企业是经济活力的体现，对于经济复苏有着重要意义。
可以看到，在央行等相关部门的大力支持下，我国的普惠小微企业融资环境得到明显改善。互联网、大数据、云计算为信贷技术的升级创造了条件。不少银行结合自身优势，在普惠小微企业贷款产品上推陈出新，真实地投入人力物力，构建普惠小微企业服务能力，实现了经济效益和社会效益的兼顾。
然而，也有银行仍延续路径依赖，害怕承担风险，在做普惠业务的时候，受到根植内部的“砖头文化”影响，或者向抵押物要保障，或者降低合规门槛，虚构小微企业材料违规放贷，还有甚者通过购买资产、外包业务，以完成任务式的心态对待普惠小微业务。
经营贷违规的顽疾固然要拔除，对普惠小微企业的信贷支持更不可因噎废食。经济复苏阶段，更要将普惠小微贷款政策落到实处。银行应尽早脱离路径依赖，培养适应新形势的信贷文化。否则，正如一位银行业内人士所言，银行失去的不仅是市场份额，还有培养人才的机会，乃至放贷的核心竞争力。
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