文 | 刘娜 8号楼工作室
长租公寓行业，一波未平一波又起。
6月27日，长租公寓头部公司自如公寓，被业主曝出合约期内违约提出降租要求，甚至在沟通过程中表示“不降租就解约”。
在仅仅两个月前，长租公寓第一股——青客公寓暴雷，6月18日，长租公寓另一头部公司蛋壳公寓的CEO高靖被调查，蛋壳公寓股价熔断。自如“不降租就解约”时间距离蛋壳公寓熔断仅过去不到10天。
长租公寓盘子摊得越大资金链越难以控制，“二房东”商业模式利润微薄，长租公寓将租客租金迅速投入租赁新的房源，这种滚雪球的商业模式犹如走钢丝。“业主端收房成本，一般收房、装修成本共占长租公寓市场投资成本的8-9成。”易观分析师吉之莹表示。
同策集团首席分析师张宏伟认为，在2019年还没有出现疫情的时候，自如蛋壳等长租公寓的商业模式，种种问题已经初现端倪，疫情进一步显现了商业上的问题。
在多位业内人士看来，资本退潮后长租公寓底层的商业逻辑，应该回归到赚取微薄的租金差。“建议短期内暂时降低租金，以追求长期、稳定的收益和市场整体的健康稳定发展。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示。
自如 自如租房
自如“压价房东、涨价租客”惹争议
6月27日，自如公寓被多名业主曝出，自如在合同期内提出降租要求，甚至在沟通过程中表示“不降租就解约”。
对于自如提出的降价要求，多数业主表示不满，“作为违约方的自如，不仅不承担业主方的责任甚至要求赔偿，这种行为是一种变相的强买强卖。”
对此，6月28日，自如对8号楼表示，个别房源由于“租赁价格倒挂”，正在与业主就房租价格进行“友好协商”，“部分业主对于解约、要支付配置折旧费用的担忧，应该是个别管家在沟通不当，给业主造成误解，我们非常抱歉。”
自如公关负责人在回应中承认存在“收出倒挂”的趋势，她表示，目前所有业主都在按时打款；确有个别合约在和业主友好协商沟通优化，也是受疫情空置、商区变更等因素，出现了收出倒挂的趋势，但都会最大程度保障业主权益，按照合同约定友好协商。
但自如业主则表示不认同，“据我所知，自如在合约期内要求房东降租不是个案，我们现在已经组织‘自如业主维权群’沟通此事。”某自如业主表示。
“我是精装修的房子，自如基本没做什么装修，请问何来装修赔款？而且不是我提出解约，是自如要解约，有什么理由让业主去赔款？”自如业主林夕曾对8号楼说。
在自如以收益不佳要求房东降租的同时，部分租客却收到自如涨价的通知。
多名自如租客对媒体表示，今年夏天续租自如房源时，房租有较大涨幅。“去年（自如）房租是3190元/月，这次续租是3490元/月。”另一位北京租客也声称，自如房租涨了，原来是1690元每月，现在涨到了1860元每月，涨幅约为10%。
值得注意的是，疫情期间“房东租客两头吃”的行为也引发一定争议，自如公寓、蛋壳公寓要求业主免租金，另一边却要求租客在疫情期间如期交租，受到租客、房东和媒体的声讨。
自如之困：高收低租、现金流如走钢丝
自如在回应中提到的“收出倒挂”，是指收房的价格，高于长租公寓出租的价格出现租金倒挂。这也是整个行业面临的问题。
2019年底，自如公布其管理的房源规模突破100万间，有近50万业主、300万自如客。自如旗下的保洁、搬家、维修等生活服务产品，累计服务订单超3000万。
“过去，风口之上的几大长租公寓在背后资本的推波助澜下疯狂扩张，不惜以更高的价格争夺房源，拿房价格也就在那一时期猛增。2019年以来市场变得冷静。资本退潮后，谁裸泳谁尴尬。”业内人士林夕说。
具体来看，“有部分长租公寓企业会以高出市场很多的价格去收房源（低价的话，房源容易流失），然后再以低于市场的价格出租出去。企业利用时间差来赚钱，比如说在签合同的时候，租客一次性付半年、一年或者更久的房租，而业主收租却是月付或者季度付。企业通过这个时间差，迅速获得现金流，继续收房，快速扩大规模占领市场。”易观分析师吉之莹对8号楼表示。
自如等长租公寓在资本的推动下以上述方式疯狂拿房，现金流则成为其生存的关键。
“长租公寓的财务状况如同走钢丝，绷得很紧，资金流都拿来扩张了，所以一旦租客骤降或资产证券化受阻，就容易崩盘。”林夕对8号楼表示。
“高收低租——是长租公寓行业在资本推动下，迅速规模化扩张过程中遇到的核心问题，也是要命的问题。”同策集团首席分析师张宏伟说。
如何自救？调整商业模式，稳健“赚取差价”
“当下，长租公寓企业过度依赖资本运作来获取资金，看似资金大进大出，实则处于高成本、低成长的两难境地，资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞。” 诸葛找房市场研究员姜国君对8号楼表示。
在吉之莹看来，自如、蛋壳等长租公寓利润微薄，盈利空间相当有限。
“业主端收房成本，一般收房、装修成本共占长租公寓市场投资成本的8-9成。”她表示，“二房东”的运营模式使得它的增值收益占比较小，盈利空间相对狭窄，回本周期很长。因为疫情影响，长租公寓市场整体租赁需求下降，致使营业收入减少，运营压力增大，回本周期延长。
盈利空间有限的主要原因还包括，“运营模式和“二房东”相类似，主要收入依赖于租金收益。长租公寓先从业主端收房，会适当进行装修、家具装饰，然后转租给租客群体，通过提供房屋租赁产品和增值服务（保洁、搬家、维修等等），获取租金溢价。这样的商业模式在前期收房、装修上投入了大量的资金。”
“在2019年还没有出现疫情的时候，商业模式上问题已经初现端倪，疫情会进一步显现长租公寓的这一问题。”张宏伟表示。
“一旦现金流瘫痪，也离停业不远了。一般集中式公寓的空置率应尽量控制在5%以下，分散式公寓应在10%以下。”吉之莹说，“长租公寓属于重资产行业，盈利能力弱，投资回报周期长，资金负债率偏高，面临很高的资金链现金流压力。空置率上升，会对资金回流造成影响。”
疫情激化了长租公寓的原有的资金链紧张等问题，2020年以来，长租公寓的三家头部公司接连出现状况。4月，长租公寓第一股——青客公寓暴雷；6月18日蛋壳公寓CEO高靖被调查，蛋壳公寓股价熔断；6月27日，自如急于通过降低业主租金减少“高收低租”亏损，结果引发业主不满和媒体争议。
谈及自如等长租公寓在前期投入过高、盈利周期较长的状况下如何自救，吉之莹表示，当前长租公寓市场仍处于低迷状态，虽然各地政府在租赁供应、金融税收等方面出台了不少政策，来助力租赁市场回暖，但从租金变动形势来看，仍在持续下跌，入住率情况也不容乐观，长租公寓市场亟待进一步复苏。
在林夕看来，自如公寓作为头部企业，应当放慢节奏放缓抢占市场，更多的回归商业本质，一百一千的赚取租金差。
“租金水平是市场自动调整的结果和供求变化的反映，相关企业及广大业主应及时主动做出调整，建议短期内暂时降低租金，以追求长期、稳定的收益和市场整体的健康稳定发展。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示。
张宏伟也认为，“浪潮退去后长租公寓底层的商业逻辑，应该回归到赚取微薄的租金差。简而言之，就是拿房的时候要便宜，出租的时候不能低于拿房价，还要留出装修、空置等基本运营空间。”
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