中国房东首次遭遇房租暴跌，中产阶级收入下降影响经济复苏

中国的中产阶级家庭正面临有史以来第一次租金收入暴跌，这是由病毒引发的经济低迷所引发的，这给私人房地产市场带来了压力。

许多大城市的租金都在下降，主要是因为失业的房客离开了城市。空置公寓供过于求已经成为房东们头疼的问题，为了吸引租户继续租赁，房东们不得不降低房租。

数据显示，上半年受到疫情影响，租赁市场的季节性规律被打破，今年上半年，北京住房租赁交易量同比下降23.13%，在价格上，北京租赁市场平均租金为88.81元/平方米。

笔者一位在北京的朋友就是一位典型的正在攀爬社会阶梯中产阶级，她拥有两套公寓，这两套公寓是稳定的租金收入来源。她现在今年，为了留住租户，她几乎将自己的一套公寓的租金减半了，而她自己的薪水也因雇主削减工资而减少了25% 。此外他还要支付这两套公寓的抵押贷款。顿时感觉压力大增。

“6月北京疫情反弹，都没什么生意了，往年这个时候都是毕业生租房的高峰期，今年硬生生被疫情冲没了。以前每年租客续租，房租都能涨点，现在别说上涨，房租下降都未必留得住租客。”

她是中国数百万因经济衰退而遭受重创的中产阶级房东之一。这些人中的许多人正在经历第一阶段的租金收入下降，因为其中一些人的杠杆率很高。

事实上，不仅是北京，贝壳研究院数据显示，其监测的重点18城的平均租金水平，3月份下降14%，从2月的47.7元/平方米下降到41元/平方米；6月份租金水平又呈现下降趋势，环比下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。此外，18城在6月的成交量环比下降7.3%。

中国房地产市场的租金困境清楚的显示出现在房地产市场的刚需是多么的低迷，而房价的上涨与房租下降的背离，显示出明显的泡沫，如果说以前还有对中国房价是否存在泡沫的争论，现在这种泡沫已经清晰的显示出来。

对短期租金的需求也是房东面临的另一个问题，中国的收租群体可以代表中产阶级，其中很多是靠着房价上涨富裕起来的中产阶级，现在租金下降，减少了中产阶级的现金流。

两个群体受害最深。一个是长期租赁公司，另一个是通过高杠杆融资购买房产的投资者，因为他们用租金偿还部分抵押贷款。

不过，由于中国没有出现大范围的房价下跌，所以抵押贷款违约率低，6月底，中国的不良贷款率约为2.1％。

惠誉国际（Fitch Rating）亚太地区结构性融资高级总监温翠珊（Tracy Wan）说：

“证券化市场中的一些交易使用90天作为违约定义，还有使用180天的。对于使用180天的交易，您有更长的时间来识别违约，并且该数字仍在继续向上。”

中国的个人房贷违约率不高，这是中国政府一直在防止房价出现暴跌的政策干预下。所以只有零星的违约，但是如果房租持续低迷，而房东收入下降无法覆盖贷款敞口的话，就要防止出现贷款的违约了。这是一个系统风险累积的过程。持续时间越长，风险累积越大。

中国零售数据下滑

中国7月份零售数据下滑，也增加了人们担忧，中产阶级是中国消费的主力，中产阶级的收入下滑直接影响了经济复苏，仅仅靠政府投资拉动经济，只能让经济发展更不平衡。虽然现在说减税了多少个亿，但是穷人和中产阶级并未感受到中央减税带来的收入增加，所以对于零售消费没有任何帮助，大幅度降低对穷人和中产的税收，才是经济真正反弹的关键。