买房牢记9字真言：“买中、买边、买三、不买二”，很实用的建议

受到楼市调控的影响，房价走势逐渐平稳，但是一二线城市的房价还是处在高位。20年前，“百万富翁”是衡量一个人财富实力的标准，但是现在，100万只能在部分三四线城市买一套一般的房子。房价的上涨离不开需求的增长，租房者希望拥有一套属于自己的房子，不用频繁搬家，还有安全感。早期依靠买房实现了财富增长的人，更是将投资买房作为一种赚钱的手段。买房之后，不仅要为装修、家具家电的维护操心，更重要的是，每个月的房贷会影响家庭的消费能力。伴随着房价的上涨，大部分人买房需要按揭，这也就意味着大多数人不是所谓的百万富翁，而是“百万负翁”。但是迫于现实的压力，许多人又不得不买房。

对刚需者来说，房产不仅是一个遮风避雨的空间，还是一套可以留给子孙的财产。一套房动辄几百万，受到限购、限售等政策的影响，换房成本提高了，一旦买错房子，就会浪费自己的心血。什么样的房子算是好房子，就成了大家关注的问题了。

在内行看来，如何衡量一套房子好不好，主要看两点。一是居住舒适度。在房住不炒的背景下，房屋逐渐回归到居住属性，如果房子的居住舒适度差，就失去了房子基本的价值。二是流通性。如果一套房子能被大众广泛接受，说明这套房子优势大于劣势，价值较高，想转手也比较容易。内行认为，买房牢记9字真言：买中、买边、买三、不买二，很实用的建议。

买中：能买中间楼层，不买一楼和顶楼。

一楼常常是不被待见的楼层，相比其他楼层往往要折价5%~10%才能出售，其实最让1楼住户感到头疼的问题是两个，一个是潮湿问题。一楼是距离地面最近的楼层，南方的梅雨季节，雨天会比较多，会导致墙壁发霉、地板软化、踢脚线受潮，有时候连家里的衣服都不能幸免，要长期开着除湿机才行。另一个是光照问题。1楼的楼层本来就低，不少开发商为了提高土地利用效率，把楼间距做得很窄，1楼就成了光照效果很差的楼层，如果小区里还有大树，阳光就被遮得严严实实，1楼不仅住着不舒服，还会影响身体健康。

很多人也不喜欢购买顶楼，原因主要有2个。第1个是顶楼漏水可能性高。顶楼漏水的问题，刚交房时可能不能发现，但是如今的防水材料都是有保修期的，过了保修期还没有修好，以后可能只能自己出钱装修了，外立面的防水层不修好，里面再怎么重新装修都是白搭。第2个原因是夏天热，冬天冷，顶楼上面就是屋顶了，夏天太阳直晒，这导致顶楼房间的室温很高，夏天的空调费、冬天的取暖费也是一笔很大的开支。

相比之下，中间楼层就有明显的优势，避开了一楼的日照不足、隐私性差、高空坠物、蛇虫鼠蚁、噪音等问题，又避开了顶楼的夏热冬冷、隔热性差、等电梯时间长的问题。不过，因为中间层的优势明显，房价往往较高，大家可以结合自己的需求来购买。

买边：能买边户，不买中间户

边户有东边户和西边户，在经济实力允许的情况下，东边户的房子优于西边户，西边户优于中间户。太阳东升西落，东边户可以享受清晨的第一缕阳光，并且室内窗户多，不管是采光还是通风，东边户都有明显的优势。夏天时东边户的房子可以避免西晒，相比西边户稍凉爽；冬天时受西北风影响较小，相比西边户室温稍微高一点。许多人认为“紫气东来”，东边户成为比较受欢迎的户型。

如果东边户的房子已经卖完了，只有西边户和中间户可以选择，选择西边户稍微好一点。高层住宅越来越多，有些开发商缩小了楼间距，采光就显得很重要了。西边户日照充足，晒被子杀菌也相当不错，如果觉得光照太强，可以选用遮光窗帘来改善，但中间户的采光、噪音问题，不仅降低居住舒适度，难以改善，还会影响房屋的转手效率。

边户的房子位于一栋楼的边缘，只和一边墙体连接，所以边户一般面积更大，户型更加方正，通透性更好，受到电梯噪音的影响小。对中间户的房子来说，两边都是墙体，受到墙体的遮挡，中间户靠北边的次卧容易出现暗间，这种比较暗的小房间是很难利用的。中间户距离电梯更近，更容易受到噪音的影响。

买三：能买三房，不买两房。

高层住宅越来越多，2梯4户、2梯5户是普遍的结构。开发商为了让总价高的大户型更好卖，一般会把大户型设计成边户。这样一来，中间户的小户型虽然总价低，但是在通风采光方面并没有三房有优势。

从房屋流动性上来看，很少有人一辈子只住一套房子。现在国家开放了二胎，如果打算生两个孩子，夫妻俩在上班，需要父母帮忙带孩子，两房明显不够住。高层住宅的公摊在20%~30%之间，80平方米的两房除掉公摊，套内面积只有65平方米左右，过二人世界尚可，三口之家则十分拥挤。

随着人们收入的提高，住房改善型需求增长，许多人对小户型也不待见。如果以后想换房，就会发现，100~120平之间的三房是比较好出手的。曾经有同事以折扣价买下了某小区的小户型，结果在卖房的时候发现，买家宁愿多花钱一步到位买三房，都不愿意买总价低的小两房。

不买二，指的是一般不买以下两类房子。

第1类房子是远郊房。

同一个城市，同样的建筑成本，相距3公里的两套房子，房价可能上相差上千元，这其中的奥妙，就在于李嘉诚说的那句话，买房看3点，地段、地段、还是地段。房屋的装修情况可以改变，但是房屋配套的商业设施、教育设施、地铁设施是比较难改变的，而这些难以改变的因素正是房价增长的关键。

许多年轻人在市区买不起房，于是在远郊买下一套房子，殊不知就业机会、教育资源大多集中在城区市中心，如果住在远郊区，要耗费大量的通勤时间，周末出门送老人看病，送孩子去辅导班，距离也很远。有的开发商为了吸引购房者，在买房的时候会承诺你交房之后商业配套会实现，但是开发商的承诺也不一定可信。一般建议购房者不要购买远郊的房子。

第2类是人口大量流出城市的房子。

经济学家任泽平认为，房地产长期看人口。人口大量流出的城市，住房需求会萎缩。人口大量流出，反映的是当地的就业机会少，吸引不了年轻人，随着“七普”人口数据的公布，我们发现新出生人口数量呈现下降趋势，有专家预测未来十年人口会达到负增长阶段，未来大多数城市房价很难大涨了。而那些人口大量流出的城市，不仅刚需购房需求减少，炒房客的生存空间也越来越窄，楼市需求减少，房价缺少支撑。这也是为什么大多数三四线城市和资源萎缩型城市，房价并不高，投资客也逐渐退出的原因。

买房是一件大事，人们都希望买到居住舒适度高的房子，内行建议，除开一些特殊情况，如一楼比其他楼层便宜20%，或者老人年纪大了喜欢一楼外，在楼层选择上，建议尽量避开一楼和顶楼，选择边户，不买远郊房和人口大量流出城市的房子，是很实用的建议。