提前解约 房东需支付违约金吗？

租赁合同到期，租赁双方为图省事，口头或用微信续签合同，具备同样的法律效力，如果出现提前解约，哪怕租赁双方已协商解约，房东还是要支付违约金。

姬先生（化名）于2017年12月经房屋中介，租下了林先生（化名）梅陇镇某小区的房屋，租金是每月6500元，租期两年。

2019年12月合同到期，姬先生续租，双方约定租金上涨300元；今年年初，双方又协商租金上涨了100元。续签租金金额，双方都是通过微信文字来确认。

今年4月，房东林先生打算把房屋卖掉，希望与租客姬先生提前解除合同。经双方协商，姬先生同意在5月份搬离，但由于没有找到合适的房子，直到6月份还没有搬走。

这下房东林先生不乐意了，报警并上门驱赶姬先生一家，甚至还差点大打出手。在民警的现场协调下，租赁双方达成了初步共识，林先生同意租客在7月搬离，并支付延期一个月的租金8000元。

事后，租客姬先生感觉很委屈，自己本来就已经很大度的同意了房东提前解约，就因为自己未按时搬离，房东就上门驱离自己，最后还提高了当月房租。

姬先生想不通，于是求助梅陇镇房地物业纠纷调解委员会。

租客姬先生诉求：

1、房东需赔偿合同中约定的违约金即一个月租金6900元。

2、最后一月的房租按照原租金6900元计算。

3、房东需返还自己支付过的300元油烟机、灶台清理维修费用。

房东林先生诉求：

1、因已先期与租客达成提前解约协议，故不予赔偿6900元违约金。

2、最后一月房租按新协议8000元计算。

3、不予退还租客支付的300元油烟机、灶台清理维修费用。

上海市首席调解员、全国模范调解员、梅陇镇房地物业纠纷调解委员会负责人梅小莺

上海市首席调解员、全国模范调解员、梅陇镇房地物业纠纷调解委员会负责人梅小莺受理了调解。她认为，双方提出的诉求有些有道理，但有些诉求存在瑕疵。

首先，最早签订的租赁合同明确了双方违约条款为一个月租金，后面微信上签订续租的房租金额依旧有效，属于补充条款。因此，房东林先生理应赔偿给租客姬先生一个月的房租违约金6900元；而最后一个月8000元的房租是在双方自愿的情况下签订，因此需按照合同支付租金；而姬先生主张的返还300元油烟机、灶台清理维修费用，这笔费用应由实际使用者姬先生支付。

经过调解，双方终于达成一致。但在节目中梅小莺也提醒大家：租赁合同是保护租赁双方合法权益的根本保证，签订时不要嫌麻烦，尽量把自己的合理要求都写在合同中，这样不仅可以避免今后产生纠纷，而且还能在纠纷产生时有法可依，维护自身合法权益。

律师说观点

北京市京师（上海）律师事务所律师施雪

律师

观点

本案例，显而易见不能用暴力解决问题。但除此之外，站在房东和租客双方各自的立场，似乎都占点道理。我就站在不同角度分别分析“法律上怎么处理这类纠纷，应该注意些什么？”

租客角度可以说：1、微信上双方已经达成合意续租，事实上也发生了续租的行为，租期就应该到2021年12月19日。2、合同成立后，双方都需要严格遵守，司法实践中，继续履行合同是第一方案，实在无法履行了，才考虑违约责任，所以不是想当然的，付违约金就可以违约。3、如果提前解除合同了，押金可以要回，交房时物品清点清楚、水电煤结算清楚，以免后续发生争议。

房东角度要注意：1、口头合同也是合同，应当得到遵守。只是取证不容易，建议大家在沟通解约的过程中录音录像存证。2、合同解除后，如果租客仍然不搬走，司法实践中除了可以要求租客强制搬离之外，房东还可以按照原先租金的标准，要求租客支付房屋占有使用费，直至搬离为止。3、为了避免有些租客将房屋严重破坏，尤其是本案这样双方争执不休了，可以提前在合同中约定，解除合同时，需要将房屋恢复原状，以此约束租客爱惜房屋。法律不轻易保护违约的人，不是花钱就可以当然违约。房价如此之高的情况下，房东找好租客，租客找好房源，需要大家用心去维系租赁市场这个大环境。