贷款买一套房子,5年后涨多少才不亏?
有个简单的思路:
一是:持有一笔资金,不买房,只理财,5年后手上的资金是多少?
二是:用这笔钱买房,5年后卖掉这套房的话,手上剩余资金是多少?
两种情况相比较,买房后剩余的资金多,就说明不会亏。
计算的方式大概是这样子的:
将所有的购房成本(首付+税费+贷款月供*5年*12)算做一笔理财本金。简称“本金”。
按着5%的年回报,5年算下来的所有收益是多少。简称“收益”。
5年后房子的贷款余额是多少。简称“贷款余额”。
上述三者相加,本金 + 收益 + 贷款余额 就得到 买房子5年后卖出,不会亏本的价格。
按着这个逻辑来举个简单的例子:
买一套500w的房子,客户是首套首贷。
首付35%,也就是175万;贷款 65%,也就是 325w;
买的是二手房,税费大概8%吧,也就是税费为 40w;
贷款利息按上海目前的利息 5%,贷款30年来计算。月供为 17447元。还了5年,合计 105w。
175w+40w+105w,相当于320w的本金,按着5%的理财回报,5年理财收益为 80w左右。
如果采用的是等额本息的话,5年下来,还掉的本金大概是27w左右。
未还的贷款余额 325w - 27w = 298w
按着这个逻辑就是:
175w+40w+105w+80w+298w = 698w
也就是说,买一套500w的房子,持有5年,需要涨到698w才能保本,相当于每年要涨 7%。
我做了个表格。
算法的逻辑真的很清楚,如果看一遍,没有弄明白的人,可以多看几遍。多看几遍还是不懂得人,可以看下下面的思路。
买一套500w的房子,持有5年的所需要的成本是多少?
5年下来,客户总共支出了 320w (首付175w,税费40w,月供总和105w),这就是持有成本。
5年后卖掉这个房子,需要先将贷款结清,贷款余额是298w。
如果5年后卖618w,扣掉这个未结清的贷款后,实际到手320w,貌似刚好可以保本,但实际上是血亏。
因为需要考虑到,原有资金如果在不买房的情况下,理财的收益(或者叫做资金占用成本)。只有房价涨幅覆盖了这个理财收益后,才不会亏。
当然在计算这个理财收益。我们已经扩大的理财收益。而且很多因素没有考虑进去。
细心的人可能会发现几个问题:一个是月供不是原本就有的,是买房后5年内,每月都还的,这笔资金的理财收益不会太高。二个是买房后的租金收益。
1、贷款月供是一个月一个月还的,这笔钱作为理财的本金的话,实际产生的收益(实际资金占用成本)应该要低一半。
把月供也纳入到理财本金的话,这个月供只能相当于是“定投”,本金是逐渐递增的,收益也是递增的。
第一个月月末才还贷款,所以没有理财收益;
第二个月的本金是1.75w,当月收益= 1.75w * 5% / 12;
第三个月的本金 为 1.75*2=3.5w,当月收益 = 3.5 * 5% / 12。
...........
以此类推,每月收益相加,5年下来,月供资金总收益是 13w 左右。少于前面的 26w(前面算法是 5年的月供总和 * 5%*5)。月供占用的资金成本 刚好少了一半。
2、房子的持有收益,比如出租的租金回报;即使是自己住,相当于自己不用支付租金给别的房子了。
按着上海现在 2% 左右的租金年回报计算。500w的房屋出租的话,房租每年的收益大概是10w左右,每月租金 8333元,这个租金已经算比较高的了。5年下来,就相当于有50w的租金收入。
租金可以算买房后的正常收益,可以加到房子的上涨收益来。
但同样的,如果不买房的话,还是要租房,租房就需要付租金。5年下来,租金也不会少。
貌似买房后,房子可以用来出租,能获得租金收益,但你属于刚需客户,房子是自己住的,所以这个租金收益只是理论上的,实际上是没有的。
不买房和卖房后,做收益比较的时候,一个减掉租金支出,一个加上租金收益,就会重复计算,所以租金最多只能算一次。
考虑了月供的“定投性”和租金的回报后,我们再来比较下买房和没有买房的区别。
买不买房,现在手上资金都是 215w,看看5年后,手上还有多少资金。
1、没有买房5年后的资金:本金+定投本金+理财收益
175w+40w+105w+215w*5%*5+13w = 387w。
而这个资金还需要 减去 5年来的租房支出。
所以没有买房的话,5年后,手上的资金会少于387w。
比如月租金 5000,5年下来,租金成本就是 30w,扣掉这个费用后。理论上,不买房的话,5年后,手上还有 357w。
2、买房5年卖出后获得的资金:卖出价 - 未结清贷款
如果卖出价是 698w的话,最后到手资金为:
698w - 298w = 400w
房子自住,实际上是没有租金收益的,也没有房租的支出,所以这个地方获得的收益就不能将租金收益加进来了。
除非买客原本就有房子住,这个租金收益就可以加进去。同样的,既然原本就有房子住,没有买房的话,就不用支付额外的租金,也没有租金支出。
不买房租金是支出,买房后租金是收益,2个比较的时候,租金只能用一次,要不然就会重复计算了。
所以,要想算出买房5年不亏本的卖出价,只要买房5年后的到手资金 高于 5年不买房的到手资金就可以了。把公式简单的变形下,就可以得出不亏本的计算公式:
卖出价 = 理论上不买房的到手资金 + 未结清贷款
= 357w + 298w
= 655w
将这个重新计算做一个表格:
买房,情况太复杂,能不能赚,都要看具体情况。
比如,理论上的理财年回报率 和 实际年回报率。
还比如,有些人 买房和 居住 是分开的,自己租房住,租金便宜点;买的房子租给别人,租的贵点。赚点租金差。
还比如,自己是二套,贷款利息高过 5.5%。
这些都是大家需要考虑的因素。而且5年时间不短,不买房的话,每个月是不是真的能定存一笔资金。
做房产这么久,遇到很多客户,即使将很多东西计算的很明白,即使知道买了房赚钱的难度比较大,但也不会不买房!!