借他人之名买房她损失了什么？

近年，出于种种目的，借名买房现象时有发生。然而在司法实践中，借名买房存在很大的法律风险。

典型案例

赵某向张某借款200万元，赵某口头承诺用自己名下的房屋进行抵押，双方未签订抵押合同，也未办理抵押登记手续。赵某无力偿还张某借款，张某遂起诉赵某还款并申请法院对赵某口头承诺抵押的该套房屋进行诉前财产保全。该案进入执行程序后，法院欲执行该房屋，但赵某的嫂子李某以案外人的身份提出执行异议，诉称她是法院查封房屋的实际购买人，她和赵某之间存在借名买房的事实，要求法院判令不得执行该套房屋。

法院判决

一审法院审查后认为，已登记的不动产应按照不动产登记簿来判断权利人，该房屋登记在赵某名下，李某不具备该房产所有权人的形式要件，遂裁定驳回了李某的执行异议申请。李某对该执行裁定不服，遂提起执行异议之诉。一审法院根据李某提供的支付购房款凭证，缴纳房屋维修基金、契税、登记费等相关凭证后，认为李某和赵某之间的借名买房事实存在，并认为该借名买房事实能够阻却法院对该房屋的执行，遂判决支持了李某的诉讼请求，判决不得执行案涉房屋。债权人张某对一审判决不服，依法提起上诉，要求继续执行案涉房屋。二审法院认为，在借名买房中，借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与民法典规定的不动产物权生效要件不符，该内部约定不能产生效力。撤销了一审判决，准许法院继续执行案涉房屋。该房屋并没有过户至李某名下，李某对该房屋不享有所有权，其对该房屋享有的民事权益不能阻却执行，其可依据与赵某的内部约定向赵某主张权利。遂判决准许一审法院执行该房屋。

释法说理

河南共同律师事务所律师李巷熬认为，本案具有普遍的警示意义，为部分规避法律风险、“钻法律空子”的人敲响了警钟。民法典对于房屋产权归属的规定明确而具体，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。根据该规定，不动产登记簿是判断不动产物权的权属状态的根据，具有推定效力。基于物权公示原则，设立和转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人享有的并非直接排他的物权，而是基于合同约定的债权。借名人与出名人之间对所购房屋仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，不能产生物权变动的法律后果，借名人与出名人基于借名买房协议的约定属内部法律关系，借名人基于该内部法律关系取得债权请求权，不能对抗权利登记人与他人之间的外部法律关系，借名人依法不享有物权。因此，借名买房人以案外人身份提起的执行异议，不具有不动产物权的民事权益，其对被借名人仅仅享有债权请求权，不能阻却或者排除法院对借名购买的房屋的执行。（市普法办供稿）