出品｜搜狐地产&焦点财经
作者｜王迪
编辑 | 吴亚
当闭眼买房升值时代结束，房价的起落涨跌，对购房者来说不仅是置业前景的研判指标，更考验着心理承受度。
最近，崔翠因为房子的问题很难过。几年前，她在广州增城购买了一套复式四房，如今市场售价跌了40多万。
她算了一笔账，购房的成本是190万，加上32万要还的利息、首付60万近7年利息12万，购房成本总计234万。可是，如今房子卖150万都卖不出去。
巨大的心理落差让她陷入了懊悔之中。崔翠也想过直接买市区的房子，但是按照当时二套政策要付七成首付的规定，她负担不起。
现在广州“认房不用认贷”等政策放宽了首付比例，崔翠的钱又被这套房子套牢了。
如今，交房四年多，崔翠只住了一年，未来三年孩子还要去市区租房读书，她陷入了懊悔之中。“我每天想起这个事情就睡不着觉，想到下跌的房价加利息共亏了84万，心痛到不行，感觉10年都白干了。”
搭乘地产高速发展的时代红利，很多人因为买房增值而获利。但是，像崔翠一样因为踏错周期节奏或买房失利的大有人在。在房产价值不断缩水的时下，出售资产也成为最大难点。
搜狐财经通过对话在广州、北京、香港、杭州等地的购房者、房产代理中介、地产专家、券商资产配置顾问，透视房价下行时期的楼市群像及应对举措。
“房价高点时飙至400万，现在跌到200万”
今年48岁的李哲已经在地产圈摸爬滚打18年，去年从某民营房企被裁失业。他选择了全职在家带娃，并兼职做社群电商团购糊口。
他告诉搜狐财经，自己身边有大把因为失业及房价下跌，最后不想还贷、亏本卖房的案例。有朋友将广州增城2018年购入的两套房卖了出去，首付不用买家给，只需接手余下的月供，这笔买卖合计亏掉200万元。
比起其他人，陈琛算是幸运的。2016年，陈琛在广州白云区购置了一套总价100多万的房子，房子历史最高点飙升至400万元。眼看着资产的不断升值，他果断将此前首套刚需房卖掉，置换了人生交易的第三套房子。
但是随着地产的急转日下以及2023年底失业，陈琛合计过要将目前白云区按揭贷款的房子卖掉。
当时中介给他的回复是房子280万元能出售，他最终也没出手。最近，他又咨询了中介，中介的回复是：“200万元估计有人要。”
即便经历过房价的起落，陈琛的这套房子相比购房价并没有亏损。陈琛向搜狐财经坦言，身边有在2019年给孩子买房的朋友，目前房价跌去了一半，但是现在也没舍得卖掉。
陈琛很坦然，在他看来，只要不卖就不算亏。“这一套每个月收4000租，我现在选择的方式是以租金抵房贷，另一套自己住。我这么佛的人，现在感觉很幸福。嫌什么‘鞋子’不舒服，有人连‘脚’都没有。”陈琛对搜狐财经称。
李莹的心态波动则主要来自家里人。她说，最近家里人突然想把深圳的房子卖调，原因是还了快五年的房贷，结果本金只还了十几万，不想再还房贷了，因为房子距离工作的地方有一定的距离。但是，如果现在出手，直接会亏个小一百万，再加上2015年购买的商铺，关于房产的投资差不多会亏掉两百万。
家里人想及时止损，不想李莹年纪轻轻被房子套牢。没有房子想住哪里住哪里，也有更多的现金，生活品质也会提高。
李莹的想法却觉得有房子自住挺好的。双方因此产生了分歧。
丛林也是在买房大军中遭遇资产缩水的的一员。此前，他在天津宝坻购置了一套45万的房子。他告诉搜狐财经，目前房价缩水了一半多，现在也不好出手，目前还要还款。“不还怎么办，说多了都是泪呀。”丛林说道。
12月70城二手房价环比全部下降，房价下行与加杠杆之间的矛盾
通过凑齐首付加杠杆买房，不仅能实现住的需求，而且房价增值部分正好抵扣银行贷款利息及通胀，这是诸多购房者不惜背负20年、甚至30年房贷购房的原因。只是，这套玩法在房地产的深度调整周期中失效了。
根据1月17日国家统计局发布数据显示，去年12月全国70个城市的二手房自2014年10月以来首次全部下跌。其中，北上广深等一线城市也延续跌势，北京、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。
仅就一线城市深圳来看，据乐有家研究中心数据显示，2021-2023年，深圳二手房成交均价从8字头跌到7字头，已经跌至6字头。2023年四季度，深圳二手房成交均价6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/平方米跌22%，比2022年跌12%。
更为严重的情况是，当房总价下跌到比贷款额还低时的情况。这就造成了经济学术语——“负资产”一词。如某人有一套房，购入时为市价150万元，目前跌价后市价为90万元，而他欠的按揭贷款和利息却高达100万元，那么他的负资产率就是10%。
一位资深券商对搜狐财经指出，中国居民负债目前的杠杆率很高，杠杆率是用居民的资产除以个人债务，在杠杆率里，资产大部分是房地产，最大的资产缩水来源将是房地产。当房价下跌，资产不得不降价出售，在这种情况之下，就会有一部分居民“资不抵债”。
“除非十几年前买房的人会好一些，年纪大的已经都还清房贷。因为房价原来很低，问题可能不大。只要在十年之内买房子的年轻人，很多面临着房价下跌的问题。”该位人士如此表示。
在地产上行周期，通过银行贷款加杠杆“人人皆可买房”，并能坐享财富增值。但是，疯狂的杠杆也催生了巨大的地产泡沫。
根据央行发布的《中国金融稳定报告（2023）》，2022年末，中国居民部门的杠杆率为71.8%，比上年末降低了0.6个百分点。要知道，2008年12月时中国居民部门杠杆率是17.9%，而到了2017年6月快速上升到46.8%，不到10年间上升了1.6倍。
汇生国际资本总裁黄立冲对搜狐财经指出，中国的房地产市场在过去几十年里经历了前所未有的增长，在房地产市场上赚到钱的经历使得一些中年人认为投资房地产是赚钱的不二法门。这种情况可能导致过度依赖房地产市场，而忽视了其他投资渠道和多元化投资的重要性。
“很多中年人可能没有经历过严重的经济衰退。这可能导致他们在投资决策时过于乐观，没有为可能的经济下行周期做好准备。”黄立冲如此表示。
内地能否步香港楼市后尘？专家：踩好周期节点，选对地段
内地房地产市场一直是香港的拥趸，从最初学习香港“卖楼花”的房地产销售模式，到如今内地的境况能在香港楼市轨迹中找到影子。
香港楼市也经历过泡沫期。1991年，港英政府实施低利率政策，刺激了香港房价飙升。“1997年之前不在香港买房子就是傻子”，这催生了香港人人炒房的境况，居民负债率普遍在70%以上，有人甚至加到110%。这意味着不但要拿70%以上的收入还房贷，甚至要透支借款来还房贷。
根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最为严重的时期大概为2003年6月，当时共有约10.57万宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%，估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元，意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。
一个典型的案例是，“天后”王菲在1997年以七成按揭，4800万港元购入沙田宝松苑豪宅，每月供款额达29万港元，分20年供款。两年后，王菲这所豪宅只能以半价出售。
镜鉴咨询创始人张宏伟对搜狐财经表示，香港与内地一样，曾经历过城市扩容、城镇化的快速发展。也算是周期的结果：一是城镇化周期，二是经济和金融的周期，这两个周期对房价影响比较大。此后，香港经历了1998年的金融危机资本外逃、港币贬值等境况导致资产价格大幅缩水。
在张宏伟看来，虽然内地楼市走向有点像此前香港楼市的轨迹，但是调整深度现在还没有达到当时香港楼市的深度。“如果未来两三年持续下跌的话，就有点像了。但是未来两三年应该是一个逐渐上行的趋势。”张宏伟如此预测。
此外，针对市场中买房亏损案例，张宏伟的理解是，一是买房的时机不太对，二是房子的地段问题。比如，刚好买在2017年、2018年这一市场周期的高点，楼市已经有泡沫了。此时，未来三五年市场肯定会回落，出现价格下跌情况。
“周期是有变化的，进入高点后就会下跌，下跌到一定程度，顶多再下跌个半年或一年，未来三五年大概率就是上涨周期。”在他看来，买市中心的房子更具有抗跌性，如果是远郊区域的话，有可能跌到30%-50%。比如，买北京燕郊区域有可能会腰斩得更多。
以热门城市杭州来看，一位杭州奥体世纪城的代理销售业务人员告诉搜狐财经，在他所接触的客户中，多数是因为着急用钱才降价卖房的，近期奥体滨江观品有业主因为急售降价200多万售房房屋，最终成交总价1680万元。
“杭州楼市目前的情况是，分化明显，阶段性上涨的区域主要以钱江新城、钱江世纪城等核心版块为主。”上述人员称。
虽然市场境况仍不容乐观，但是58安居客研究院院长张波表达了乐观的态度。在他看来，从12月70城二手房市场来看，目前一线城市的降幅已收窄，房价见底回升的动能正在储蓄中，而二、三线城市降幅保持了相同节奏，郑州、武汉、南京、厦门等地的二手房受新房价格调整影响，加之二手房挂牌量不断增多，导致房价下行压力增大，这一趋势预计还将在今年一季度持续。
买房增值时代结束：投资不要盲目，要适配
过去几十年房地产市场的繁荣，使得很多人将买房视为一种可靠的保值和增值方式。但随着房地产市场的变化和政策调控的加强，房地产市场风险逐渐走高。
福耀玻璃工业集团股份有限公司创始人、董事长曹德旺就曾指出：“房子是用来住的，不建议穷人着急买房子，房地产投资很容易背负高风险。”经济学家马光远的观点则是：“买房子不是保本的买卖，如作为投资品购买应谨慎。”
有专家称，当前房地产市场供过于求，意味着房价可能会面临下跌压力。
据国家统计局显示，2023年，商品房销售额11.66万亿元，下降6.5%，相当于跌回到了2016年11.76万亿元的水平。其中，住宅销售额下降6.0%。2023年全国商品房销售面积仅剩11.17亿㎡，创下近十年以来的新低。
在库存量方面，全国商品房库存量为6.73亿㎡，连续四年上升，2023年升幅为19.0%，创下2017年以来新高，正在接近史上最高年份—2015年（71853万㎡）。此外，2023年的全国住宅新开工面积约6.9亿㎡（69286万㎡），创下了近十年以来的新低。在人口方面，2023年年末全国人口比上年末减少208万人。人口自然增长率为-1.48%。
对于房地产置业的前景，一位有10年经验的券商财富顾问对搜狐财经指出，过去实现高速增长的是房产，闭眼睛买房就赢了。但是现在国家发展战略，以及人口结构的变化，都不会再将房地产作为核心支柱。
她认为，就资产配置来看，如果是刚需买房，该配置配置。但是如果是投资，北京除三环内的房子外，其余就不必了。所谓顺势而为就是，不再单一持有某一类资产，通过组合投资降低风险。
为此，她建议，应该多配权益资产。在投资组合中，加大权益占比。比如，股债商，原来占比4:5:1，现在可以调整为7:2:1。
另一位国信证券理财顾问则对搜狐财经表示，当前更好的方式是做资产配置，投资股票和房产不是特别好的选择，建议投资债券类的资产。
对于房产购置，张宏伟的建议则是，从未来三五年来看，一线城市只要不是近郊或远郊太偏的地方还是能买的。楼市基本面已经跌了四五年了，未来整体来讲应该会是一个上行周期，只是没有那么快显现出来。
针对住宅市场，高力国际华北区董事韩默则对搜狐财经指出：“可以先观望。”
（崔翠、陈琛、李哲、丛林皆为化名）
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