首先,很多专家都在说房价由供需决定,这没毛病。但你知道咱们国家目前房产的供需情况吗?我们姑且看几个说法,在陆家嘴金融峰会上,建行行长田国立说房产总市值有人统计是400多万亿;在第9界财新峰会上,SOHO中国的潘石屹先生说他听到过很多关于房产总市值的说法,从200万亿到400万亿不等,最高的说470万亿,然后他看到网上流传的一个图表显示中国房产总市值450万亿。好,重点来了,咱们国家大概有660个城市,2020年7月份中国100个受监测城市住宅平均价格为每平方米15300元,这个数据只统计了100个大中城市,如果把660个城市都统计上,我认为每平米超不过1万元。我们姑且按照每平米1万元计算,这样100平米的房子大概是100万。那么450万亿刚好是4.5亿套房子,而根据国家卫计委发布的《中国家庭发展报告》显示我国约4.3亿户家庭,啥意思?也就是说户均一套房了,所以你说够住了吗?当然有人会说很多人好几套房,但你要明白那只是分配问题,而不是供需问题,供需已经足够。当然,这么多年了,咱们国家一直没有房产总市值的官方数据,也不知道为啥?原因大家猜吧。这里重点说一下,因以上数字非官方数据,我对数据不负责任,只作为咱们交流讨论。
其次,很多朋友都忽视了房价变化的另一个重要因素,那就是房产流动性。尤其是二手房,二手房象征着房子最终的成交价格和成交数量。很多人说新房都涨了,不管新房涨多少,你最终都要通过二手房卖出去,所以二手房的成交价才是你的套利空间。从我看到的数据,目前咱们国家二手房流动性已经在不断降低,带来的结果就是成交量不断下滑,然后你注意一下周围的房产中介,业务量已大大降低,裁员关店可能在未来成为常态。
第三,我们看下人口情况,中国社科院根据联合国方案预测中国人口负增长可能提前至2027年出现。而中泰发布的人口趋势报告则显示未来5年劳动人口将每年减少300万,2028年后每年减少1000万,好吧,人口不断减少,房子还在建设。我认为三四线城市影响最大,迟早会陷入流动性枯竭,三四线城市人口必然向省会城市和发达城市汇入,房子未来可能都没人买。你想想咱们以前的农村,年轻人很少了吧,未来的三四线城市会和当初的农村一个结局。
第四,再看财政收入,政府靠卖地的路基本到头了,高房价已经严重阻碍经济发展,全都搞房地产了,其他实体严重缺血。这个问题涉及国家的长远发展,从近两年密集出台的楼市政策可见端倪,房产税也多次提及,美国的房产税占到了财政收入的65%,因此,作为代替卖地收入的重要收入来源,房产税势在必行,到时候房子的持有成本会翻倍。房产税最近几年被越来越频繁的提及,这就是在给你打预防针了,到时候真推出来了大家也就接受了。
第五,从另一个角度来看,房子2016、2017年涨了一倍多,这基本是10年的涨幅,你还指望它这几年再大涨吗?它怎么也得消化消化吧。和股市一个道理,股市顶点的时候你会追进去买吗?
第六,高房价导致人们价值观都扭曲了,炒房的比科学家更挣钱,比干实业挣钱,人人都想投资房子,甚至咱大中国的上市公公司中有一半在炒房,这价值观……好吧,你想想,有国家是靠房地产强国的吗?
我的结论是房价基本没戏了,租金回报比怎么也得40年才回本,因此房产已经不再是投资品,反而随着流动性变弱风险在不断增加,先知先觉者已经华丽转身,后知后觉者只能成为接盘侠了。
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