底层资产优中选优 REITs基金爆款频出

近期，REITs产品在市场的“存在感”极强，在大盘走势震荡的背景下，此类基金无论是上新进度还是认购情况都颇为红火。有机构认为，REITs项目审批加速从政策层面体现了监管层对公募REITs试点的积极正面态度，从市场层面有利于稳定市场参与者的预期。

REITs基金备受资金关注的一大原因是其优质的底层资产。业内人士介绍，确保底层资产优良，优质的资产是REITs可持续发展的根本。已上市的20只产品中，底层资产都是各类型资产优中选优的结果，既强调REITs底层资产的多样性，也重视收益的相对稳定性，有利于REITs长效发展。

REITs基金持续火热

10月10日、13日、14日，三单新产品华夏合肥高新REIT、国君临港产业园REIT、国君东九新经济REIT分别上市交易，前两只REITs均收涨停，叠加此前华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和深圳红土安居REIT上市首日也是30%的涨幅，目前已上市交易的产品首日全部收涨，可见近期的新发产品获各路资金热捧。

同时，REITs的扩容也明显提速。10月13日，中金安徽交控REIT获证监会批复。据悉，该基金合同期限为17年，募集份额总额为10亿份，预计在上市后将成为目前市场上规模最大的一单公募REITs．此外，随着华泰紫金江苏交控高速公路REIT获批、华夏和达高科产业园和华润有巢租赁住房两单REITs正处于审核中，公募REITs的队伍或将增至24只。

此外，当前共有5只公募REITs提交了扩募申请，且相关申请均已被成功受理。有业内人士分析， 国内REITs发行迎来蓬勃发展已是大势所趋，第一批公募REITs成功实现扩募后，未来将涌现更多REITs扩募公司，底层资产优质的REITs市场收益率将稳步提升。

国金基金认为，REITs项目审批加速，是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措之一。从政策层面体现了监管层对公募REITs试点的积极正面态度，从市场层面有利于稳定市场参与者的预期，从稳经济层面有利于进一步扩大基础设施存量资产退出通道，回收资金用于再投资再建设。

多维度考量底层资产

REITs如此受追捧，其底层资产的优质“功不可没”。分类型来看，已上市的REITs基金中，底层资产为园区基础设施的有7只，发行总规模超138亿元；其次，交通基础设施的有5只，保障性租赁住房有3只，生态环保以及仓储物流的各2只，能源基础设施1只，且证监会刚通过的中金安徽交控REIT与华泰江苏交控REIT两只基金底层资产也为交通基础设施。以产业园基础设施REITs为例，这类基金底层资产的收入来源主要包括产业园租金收入、物业管理收入和停车费收入，其中租金收入占比超过80%。因此，对其现金流影响较大的因素主要是租金收入规模和租金稳定性。华泰证券(12.360, 0.03, 0.24%)研报指出，产业园区REITs的底层资产为特定的成熟产业园区，收入以租金为主，且地理位置较优越，经营相对稳定，整体出租率较高，租户质量和结构较好，整体资质较优。此外，产业园类REITs底层资产价值具有一定上升空间，资产的成长性相对较强，因此这类REITs的股性特征更明显。据了解，基础设施REITs的本质是优质存量基建项目的资产证券化，所以最核心的问题是找到优质资产，将它们打包上市，并持续运作。

中金基金认为，首先，确保底层资产优良。优质的资产是REITs可持续发展的根本，已发行的REITs底层资产行业分布广泛，都是各类型资产优中选优的结果。既强调REITs底层资产的多样性，也重视收益的相对稳定性，有利于REITs长效发展；其次，产品结构设计合理。通过运营管理方案的设计保障基础项目在发行前后平稳运作，通过相对谨慎的杠杆率约束有效保护投资者的利益。再次，提高市场流动性。随着产品的逐步成熟，REITs市场应具有一定流动性保障。二级市场价格成为基础设施资产定价的“锚”，带动一级市场的活跃，二者形成良性协同关系。