投资私募REITs有哪些风险

投资私募REITs的风险主要包括以下几个方面：

1. 市场风险：REITs基金投资的房地产市场可能会受到宏观经济因素、行业周期变化、供需、区域经济状况的影响。如果市场表现不佳、房地产价格下跌或租金收入减少，REITs基金的价值可能会受到负面影响。
2. 产权风险：不管是产权类的还是特许经营权类资产，土地证、竣工结算手续等都要高度的关注，如果产权有问题，就对后续的运营和资产产生很大的影响。
3. 现金流风险：因为REITs每年可分配现金流90%以上要进行分红，如果现金流达不到预期，或现金流的预测过于激进，投资人的收益率就会受到很大的影响。
4. 基金价格波动风险：虽然基金大部分资产投资于基础设施项目，会受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
5. 基础设施项目运营风险：基础设施项目运营中存在的风险会影响基金的收益，比如租金、收费等收入的波动。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
6. 流动性风险：虽然基础设施公募REITs基金可以在二级市场交易，但因其采取封闭式运作，场外并不开通申购和赎回。
7. 终止上市风险：基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。

因此，投资者在投资私募REITs时需要谨慎对待投资风险和回报，进行充分的研究和了解，并根据自身的投资目标和风险承受能力做出明智的决策。同时，投资者也需要了解基金的投资策略、管理团队、历史业绩和风险控制等方面，以做出明智的投资决策。