北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问:
章哥你好,我去年底为了给两岁的孩子买学区房,低价卖掉了公益西桥两居。但卖掉后,老公工作变动,进入体制内,他这个级别按惯例都可以在西城政保,学校还不错,因此我们不再需要买学区房。目前在租房住。买房主要方向是房子保值升值。看了以下几个地方,恳请指导哪个适合买(首套首贷,预算1200-1300左右):
1、南二环中信城:可能只能买到东西的或者院外的好一点的户型,但面积只有90多平,且单价已经很高,高单价的涨起来比较难,尤其是中信城出房少,最近已价格涨了比较多,是否未来涨幅不大?优点是流动性好,交易量大
2、西四环四季青板块:主要看三居,这边三居以140平以上为主,总价超预算,所以只能等那种130左右的小三居,出房少,溢价高,主要集中在美丽园、颐慧佳园,诚品建筑等。
3、北二环海淀西直门:主要看两居,因为这边三居也超预算了,比较合适的有天兆佳园、远洋风景等。好处是海淀渣学区,没有学区溢价
4、朝阳珠江帝景、首城国际:这个预算也够不上一些较好的三居,中介说比去年贵了100万左右。缺点就是那片房子太多,有些以前住在那里的朋友已经卖房进入东西海,现在是不是买入的好机会。
5、望京橄榄城:这个是对环境房子都很喜欢,勉强可以够得上正经三居,但缺点是中介也说去年底到现在涨了100万,感觉现在买不太划算而且上班比较远。不过因为目前也是租房,可以继续接受把望京租出去,另租房住,就是不知道从投资角度是不是值得。
回答:
1、 中信城是八中附小的学区房,溢价很高。那从居住讲性价比就不太合适了,在用不上学位的情况下没必要。而且从投资角度讲,学区房的升值并不算高,基本都是跟随北京大盘,就拿中信城来说,从最早开盘就是北京均价的2倍以上,到今天仍然是这种情况,趋势差不多,并没超出多少。人们是看到了这里现在很贵,忘了其当年出身就很贵。
中关村是最典型的,从2000年公房一上市就贵,在北京均价3000多的时候,中关村就7/8000,到现在仍然是这个比例。
而且学区房的投资并不稳定。还记得宇宙中心的神盘“华清嘉园”吗?2013年就是这里挑起了全北京学区房的热度,小户型单价10万,均价都8万多。当时北京的均价才不到3万,今天6.2万,翻了一番还多。而现在的华清嘉园呢,小户型12万,大户型11万,当年的投资人估计已经哭晕在厕所了。
所以如果是用的上学位,买学区房没问题,为了孩子应该。如果用不上的话实在没必要,就北京这种频繁教改的力度,学区房还是有一定的风险的。
2、 海淀和西城的不说了,差不多。天兆家园怎么可能没溢价,只要是西城就是学区房,无一例外。算算这里的租售比,照样在900以上。远洋风景也差不多,绝不会低于850。
3、 如果加入了投资意向,朝阳的话首选太阳宫望京等新区。四环内近些年的热度降低很多,我也说不清为什么,但像双井很多小区房价涨幅就是弱于平均值。也就是首城国际、富力城、乐成国际、珠江帝景等等跟上了大盘,但也就是跟上而已。其他很多都跑输了,九龙花园为代表的老小区,从三环都输到五环了,比四环都多一环。
4、 橄榄城确实是涨的多,但这也正说明了投资性强啊。不光是这里,东湖湾、Class、国风北京、澳洲康都、中央公园、万和公馆,这么说吧,望京的高档小区的涨幅,在近些年全部超过老小区,更超过大盘很多。
橄榄城是联想开发的,估计连他们都没想到,电脑做的越来越一般,开发的两个大盘却都是楼市典范(另一个是五棵松的紫金长安)。
我经常打个比方,投资房子就跟投资一家公司似的,在不知道未来发展会怎样的情况下,那就看看其历史,至少有个依据。两家公司,一个连续十年盈利高于同行业,一个连续十年比平均值低,选哪个?总不能说谁赔得多选谁吧?毕竟投资不是赌博,趋势还是很能说明些问题的。
总之吧,我是建议在橄榄城。在北京严控土地的情况下,高端新房的供应量严重不足,东北部品质小区的涨幅优势就还会继续。投资投的不是价格,而是价值投资。仅供参考。