北京首套房贷利率回归“4时代”

本报记者 潘福达

时隔三个月，LPR再度传来调降消息。昨天，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为1年期LPR为3.65%、5年期以上LPR为4.3%，分别较前一个月下降了5个基点和15个基点。这也是5年期以上LPR在今年内的第三次下调。

与个人住房按揭贷款相关的5年期以上LPR下调，房贷族将有机会享受到政策“大红包”。当前北京地区首套房贷利率已跟随LPR下降到4.85%水平，这是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房贷利率首次回归“4时代”。初步计算，20年期百万元房贷，月供相比调整前可省83元。

LPR报价下调符合市场预期

此前，5月20日，5年期以上LPR已迎来一次大幅调整，当月下调15个基点至4.45%；1年期LPR与前一个月报价持平，为3.70%。

此次LPR调降在市场预期内。8月15日人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作，MLF 中标利率为2.75%，下降10个基点。8月MLF利率下调，意味着当月LPR报价的定价基础发生变化，加之近期银行资金成本也在较快下行，8月LPR报价下调在意料之中。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，8月政策性降息落地，当月LPR报价下调符合市场预期，显示新一轮稳增长措施正在加码，重点是通过降低融资成本激发信贷需求，推动消费、投资保持修复势头。8月，5年期以上LPR报价降幅更大，1年期降幅较小，表明定向支持楼市是当前降息政策的重点，推动房地产尽快企稳回暖已成为稳定宏观经济大盘的关键。

北京首套房贷利率跌破5%

对于北京购房人而言，此次LPR下调也是一个利好。北京地区银行目前执行的房贷利率为，首套房商贷利率在5年期LPR基础上加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。此次调整后，首套房商贷利率为4.85%，二套房商贷利率为5.35%。记者算了笔账，以首套房贷款100万元、20年等额本息偿还方式进行计算，LPR调降后月供为6516元，较调整前的6599元少了83元。

从全国范围来看，部分城市的首套房贷利率可能更低。5月15日，人民银行、银保监会发布的通知明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，这意味着，此次调整后首套房贷利率最低可到4.1%。

不过，这并不意味着房贷族一定能省钱。对于此前放弃转为LPR、选择固定利率的购房者来说，房贷利率和LPR调整无关，房贷不会发生变化；对于已转换为LPR定价利率的存量客户，需把重定价周期和重定价日考虑在内，在重新定价日前月供不变。大部分银行是从新一年的第1个月开始调整，假设购房者与银行约定的重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日，本月5年期LPR下调并不会影响其今年每个月还的房贷数额。

截至目前，今年5年期以上LPR已经累计下调过三次，共下调了35个基点，除1月下调了5个基点，5月和本月都下调了15个基点。如果选择每年1月1日为利率重定价日，那到今年12月，以5年期以上LPR为基准的房贷利率暂时不变。明年1月起，房贷利率可以下降35个基点，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。

有助于促进楼市回暖

今年以来，全国多座城市出台各类稳楼市政策。不过相比于其他类型的稳楼市政策，降息向来被视为最具实质性的措施之一。今年以来LPR三次调降，对房地产市场的信心提振作用同样不可忽视。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，LPR调降有助于降低购房成本，增强购房意愿，提振房地产销售。在当前房地产市场仍然低迷的环境下，通过LPR下调来带动房贷利率调降，成为扭转市场预期、促进楼市回暖的重要一环。从明年1月1日开始，今年LPR累计下调的效应将体现在居民月供当中。利息节约、可支配收入增加有望提振居民的消费预期，从而为扩大内需、提振经济带来一系列“正反馈”。

不过分析人士普遍认为，对于处在筑底阶段的房地产市场来说，要想彻底扭转现有的局面，还需要其他的利好政策出台。

中原地产首席分析师张大伟表示，当下楼市面临的不只是房地产问题，更多的是预期问题，更积极的稳楼市政策出台后市场有望稳定。而且除少数城市外，大部分城市的首套房贷最低利率并未降至4.1%的下限，因此就房贷利率而言，各地还有进一步下调的空间。