从许多网络媒体上看到，对国内城市的住宅价格诟病者众多。较为普遍地认为东部沿海城市“房价高、工资低”。尤其是青岛，更是吐槽者众，分析人士称这是青岛“引得进人才、留不住人才”的重要病因，会因此使城市失去活力，间接导致经济增速减缓，坊间议论种种。

前期文章中提到，发展中国家的房价收入比高一些是全球现象，也是正常经济规律，而并非中国特产。那么，在全国的各大中城市中，青岛究竟处于一个什么层次？“房价高收入低”是青岛的特殊现象吗？

今天，我们从中商产业研究院发布的“2019年中国最具幸福感城市排行榜”中，拟选取杭州、苏州、青岛、大连四个城市进行系列指标的分析对比，让数字说话。

杭州 苏州 青岛

以上四城，同列幸福榜单且均位于我国东部沿海省份，但从经济角度比较四城，由于大连在近些年的城市竞争中慢进成退，城市地位退步明显，与杭、苏、青三市已经不在一个层级，故最终剔除大连，选择杭州、苏州与青岛对标。该三城之间最可比，也最有价值。

与强者为朋则趋强，与弱者为伍则渐衰。

三城住宅价格对比

01 2020年3月房价对比：

我们从纬房指数研究小组4月23日发布的3月重要城市大数据房价中位数中看到，3月份杭州住宅价格中位数为每平米28032元，苏州房价中位数为21895元，青岛房价最低，为每平17917元。

数据来源：纬房指数研究小组

与杭州、苏州相比，青岛房价中位数分别低10115元和3978元；杭州为青岛的156.45%，苏州为青岛的122.20%。

结论：三城住宅价格对比，青岛房价最低。

02 4月份新建住宅销售价格指数变动对比

据国家统计局5月18日发布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，4月份，杭州环比增长0.9%，同比增长5.2%，较2015年末涨幅为51%；苏州缺失，参考扬州数据，环比增长0.5%，同比增长9.5%，较2015年末涨幅为53.1%；青岛环比增长0.5%，同比增长2.4%，较2015年末涨幅为39.1%。

三城房价指数环比、同比均为正增长，其中参考扬州指数的苏州同比涨幅最大，杭州其次，青岛涨幅则最低。

青岛

结论：比较三城近五年的涨幅，苏杭较为接近，均在50%以上，而青岛只有39.1%，涨幅最小。

三城宏观经济情况

城市经济状况决定了楼市房产的价值中枢，其他诸如供求关系等则是在价值基础上的影响因素。

楼市行情如何，离不开城市经济的基础支撑。失去经济基础的房价，无异无根之萍、无源之水。因此，我们研判比较住宅价格，必须首先对比城市GDP量值和增速两项指标。

①从GDP总量与人均看。根据2020年公布的大中城市2019年GDP统计数字，我们制作了下表，以供比较：

三城GDP

从上表我们可以看到，苏州以接近2万亿的GDP总量居三城之首，杭州超过1.5万亿位列其次，青岛最低，GDP总量为11741亿元。

​人均GDP数据上，2019年末杭州、苏州、青岛常住人口分别为1036万、1074.99万和949.98万人。则，杭、苏、青三城人均GDP分别为14.84万、17.89万和12.36万。

按照2019年12月31日银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元 = 6.981人民币折算，三城人均GDP分别为2.125万美元、2.562万美元和1.770万美元，杭州与苏州已达到人均2万美元的发达国家经济水平，青岛人均GDP尚有1.6万元人民币差距。

从倍数比较，杭州人均GDP为青岛的120.06%，苏州为青岛的144.74%。

杭州

②从GDP增速看，青岛增长率为7.23%，以0.22%的微弱差距排在杭州之后，苏州则与两城有着明显的距离，尚不足3.5%。

结论：总量及人均青岛明显弱于苏州，两项指标各有胜负；增速角度看青岛则明显强于苏州；与杭州相比，两项指标均在杭州之下，但差距不大。

三城人口增量及收入情况

一个地方的房价以城市经济为基础，反映了城市住宅的价值。但价格作为价值的表现形式，通常在价值为中心的情况下，还要受到供需变化及受众购买力等因素的影响。

人口存量与增量影响的需求与居民收入影响的购买力，是我们必须高度重视的两大关键要素。

PART1:我们首先看第一个问题，人口存量：

上面提到杭、苏、青三城的2019年末人口总量，苏州以1074.99万最高，其次杭州为1036万，而青岛仅有949.98万人，分别比苏州、杭州少125.01万人、86.02万人。

结论：青岛人口总量指标，完败杭、苏两城。

PART2:再看第二个问题，人口增量。

2019年三城人口增量

2019年，杭州55.4万人口增量遥遥领先于其他两个城市，青岛增加10.5万人，苏州仅仅新增人口2.82万；再看2018年，杭州新增人口33.8万，青岛10.43万，苏州仍是末位，仅增加人口3.97万。

从这一点上看，杭州两年新增人口89.2万人，较大程度上影响了杭州住宅市场的供需关系，成为杭州市住宅去化周期最短的主要原因；而苏州人口增量则明显弱于青岛，更不用谈与杭州的对比了，说明苏州的人口吸引力明显弱于杭州和青岛；青岛在三城之中均属于第二的位置。

苏州

但即使如此，苏州房价仍远远高于青岛，原因何在？

我们看2019年全国100城商品住宅存销比情况，下图：

2019年全国100城商品住宅存销比情况

乐居研究院今年3月份公布的100个城市新建商品住宅存销比一、二、三四线分别为14.6、11.7和13.4个月。可见青岛、苏州与杭州均在平均值以下，但青岛去化周期为10个月，大大高于苏州的6个月和杭州的2.2个月。

这一点，与三城房价呈正相关态势。

可见，相对杭、苏两城，青岛的住宅供应量是明显比较大的。从土地供应上我们也能明显的看到这一点。

2019年青岛招拍挂商住地块426宗，总成交土地面积1428万㎡；

中国指数研究院发布的2020年1－4月全国土地成交城市排行TOP10显示，今年前四个月青岛的规划建筑面积位居全国第二，规划建筑面积为1248万平方米，同比上涨48％。

住宅供应量大，是青岛自2018年第三季度以来房价跌幅较大的原因。

结论：我们认为青岛的房价低于两城，主要原因是由于住宅供应量大造成，一旦减少住宅用地供应，青岛房价有可能实现价值回归。

PART3: 三城居民收入情况对比

①中高端人才平均月薪

我们从猎聘发布的城市中高端人才平均月薪排行榜（下图）看到，杭州月薪高达17503元居先，苏州其次，为15209元；青岛最低，为14531元。青岛与杭州、苏州相比分别低2972元和678元，与杭州差距较大，但与苏州比较并不明显。

数据来源：猎聘

②城市平均薪酬。

从薪酬网上，我们调取了青岛、苏州和杭州的2020年平均薪酬。三城对比，杭州仍为最高，达7771元；苏州第二，为6611元，青岛最低，为5572元。

平均薪酬上，青岛较杭州低接近2200元，较苏州低1039元。

数据来源：薪酬网

可见，青岛平均薪酬与杭、苏两城差距明显高于中高端人才，并由此我们可以判断，青岛的人才结构尚需进一步优化，大力引进高端人才，提高平均薪酬水平。这有赖于产业结构的调整。

③房价收入比，我们同样分为以上两个层级分析。

A：先看中高端人才房价工资比（此处注意，1.房价工资比非房价收入比，2.房价与其他统计数字差异系统计口径不一导致，单表数字为可比口径）：

数据来源：猎聘

从上表可见，杭州最高为1.63，青岛与苏州极为接近，分别为1.24和1.23。从这一点上，青岛与苏州完胜杭州。

B：三城房价收入比

数据来源：乐居研究院据各地统计局数据制表

上表则是覆盖城市全民的房价收入比，其中杭州为17.7，苏州为15，青岛最低，仅为9.7；从房价收入比看，青岛的房价相对于杭州和苏州而言，则明显低估，完胜杭、苏两城。

同时，三城房价收入比2019年增速也值得我们注意：

2019年50城房价收入比增速

根据乐居研究院公布的百城房价收入比增速情况，苏州2019年增速达到9.3%，位居50城第二名，而杭州则下降了4.2%，青岛则位居50城之末，下降10.3%。

此消彼长之间，可见青岛房价已经跌出了价值。

青岛