中国基金报记者 陆慧婧
从零到九百亿，在即将迈入千亿规模关口的时刻，公募reits又迎来三周年的里程碑。
2020年4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（“40号文”），宣告公募reits正式启航。在过去三年时间里，沪深两市交易所陆续有27只公募REITs成功上市，资产类型涵盖交通基础设施、仓储物流、产业园区、生态环保基础设施、能源基础设施、保障房等六大类，合计发行规模突破900亿元。
今年以来，公募REITs进入快速发展阶段。不仅首批扩募正式落地，多项利好政策也频频出台，保险资管获批开展资产证券化业务，消费基础设施纳入REITs试点范围，REITs专项立法也箭在弦上。
多位业内人士表示，公募REITs顶层设计逐步完善，将为公募REITs市场长远发展提供有力的制度保障。
三周年即将迎来千亿规模里程碑
早在2020年4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（“40号文”），宣告我国公募REITs市场正式扬帆启航。
2021年6月21日，首批9只公募RETs在沪深交易所正式上市，此后，随着公募RETs不断纳新，截止5月6日，已有27只公募RETs成功上市，资产类型涵盖交通基础设施、仓储物流、产业园区、生态环保基础设施、能源基础设施、保障房等六大类，首发合计规模突破900亿大关。
项目储备方面，截至5月6日，中金湖北科投光谷产园及中金山高高速2只公募REITs已审核通过，即将进入发行期。
Wind数据显示，截止5月6日，27只公募REITs上市以来平均涨幅为9.89%，整体表现较好，但不同REIT之间分化依旧较大。其中，华安张江光大园REIT上市以来累计上涨38.35%，位居涨幅榜榜首，包括红土创新盐田港(5.520, 0.05, 0.91%)仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等6只REITs上市以来涨幅也超过20%，不过，也有部分交通基础设施REITs受此前疫情影响，经营状况不佳，拖累二级市场表现。
总结公募REITs过去三年的成绩单，红土创新基金表示，REITs已作为连接基础设施和资本市场的创新工具，是推动金融服务实体经济高质量发展的重要载体。从目前试点三年以来情况看，我国REITs市场取得了较好成绩，资产类型不断丰富，发行规模持续增加，投资人踊跃参与，为基础设施投融资创新和资本市场发展作出了重要贡献。
中航基金也认为，我国公募REITs发展兼顾“量质双优”，既要“跑得快”，也要“行得稳”。“一方面相关配套政策逐步完善，保障公募REITs发行和扩募稳妥推进。另一方面，基金管理人做好存续期管理工作、不断提升专业水平、加强投资者沟通，以满足我国公募REITs市场高质量发展要求。”
建信基金基础设施投资部基金经理张湜也谈到，开展基础设施投资REITs业务是深化金融供给侧结构性改革、增强资本市场高质量服务实体经济、拓宽并促进投融两端良性循环的关键一招。尤其在当前经济形势复杂严峻、各类资产价格波动剧烈的大背景下，兼具股债属性、高分红且收益稳健的公募REITs产品成为名副其实的资产优选。
公募REITs行业规模有望加快增长
在即将迈入千亿大关，驶向万亿蓝海的历史性时刻，各家基金管理人也分享了过去三年的经验总结，助力公募REITs行稳致远。
建信基金基础设施投资部基金经理张湜直言，“40号文”发布以来，建信基金积极开展市场推广工作。这么长的时间里接触了大量的企业客户、地方政府部门，也尽调了不少项目。在这个过程中，发现了一些市场共性问题和顾虑。
“一是企业基于对融资工作的惯性思维，仍习惯于将融资实效、融资成本等作为比对、选择的关键指标，忽略REITs的特征、特质。二是国企考核的指标要求一定程度上影响企业参与积极性。三是优质资产的持有人对于REITs更多税收利好政策出台的期盼，增加了决策的等待期。”在张湜看来，发行人对REITs的认识和积极性仍有待提高。
平安基金REITs投资中心运营高级副总监李华平也表示，制约REITS规模快速增长的主要因素有两个方面：
一是，目前，发行公募REITS的要求比较高，能达到REITs发行要求的“以使用者付费为主且运营满3年、收益及现金流稳定”的优质项目相对较少；
二是，基础设施公募REITS估值是询价的锚，收益法估值难度较大，需要在保证原始权益人利益的基础上，充分考虑二级市场投资者的收益。收益法作为最主要的定价方法需要关注的核心要素比较多：如收益期限、现有收入水平、 未来收入水平、预期增长率、运营成本和运营净收益、及折现率等。
“这些主要依赖于中介机构的判断，对评估机构是较大的考验，需要进一步规范和提高中介机构的专业水平。”李华平称。
“根据指引及相关监管规定，发行基础设施公募REITs需要满足合规性、收益性、规模等方面的基本要求，包括基础设施项目权属清晰、资产范围明确、土地使用依法合规、基础设施项目具有可转让性、基础设施项目成熟稳定等，部分基础设施项目现状可能与发行REITs基本要求尚存在一定差距，处于前期培育阶段，需要有针对性地对拟发行REITs的底层资产进行培育辅导，使各项指标达到发行REITs的条件。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆也谈了目前公募REITs发行要求较高的现状。
华安基金不动产投资管理部叶璟也坦言，当前，我国公募REITs业务在经历从试点向常态化发展的阶段，由于REITs产品的创新度比较高，交易结构中涉及方比较多，业务在行业和专业领域跨度较大。在试点阶段，行稳致远是首要的目标，而产品在规则设定，各参与方角色定位和协同机制、原始权益人的参与积极性，投资者培育等方面都需要时间去完善或提升。
叶璟相信，随着市场成熟度的提升，后续REITs行业规模也将加快增长。
形成“首发”+“扩募”双轮驱动的格局
除一级市场首发以外，扩募也是REITs市场建设不可缺少的重要环节。
2022年5月末，在前期REITs试点工作基础上，证监会指导沪深交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。
截至5月6日，己有5只公募REITs启动扩募，其中，华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口(13.980, 0.61, 4.56%)产业园REIT4只的扩募资产已上市，富国首创水务REIT的扩募已获上交所反馈。
“从具体项目分析，产权类项目可扩募性优于特许经营权类项目，首发原始权益人资产可扩募性优于非首发原始权益人资产。”中航基金对不同项目的可扩募性进行了对比。
在博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄看来，我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，将进一步推动公募REITs审批的常态化。
华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆也指出，扩募是公募REITs推进的一个重要里程碑，将新资产注入上市平台，以实现优化资产组合、提升产品收益的作用，打开了公募REITs未来发展新空间。
“对原始权益人来说，扩募有助于持续打通资本市场融资渠道，通过公募REITs持续盘活存量资产；对基金管理人来说，随着基金规模的提升，有利于基金管理人对运营管理成本的管控，形成优质的资产池，增强基金运作水平，提升综合竞争力；对市场来说，扩募机制是公募REITs市场建设的重要环节，通过扩募增加了市场容量、扩充资产组合数量，也为投资人提供了更多选择，同时基金规模的增加及新投资者的引入有助于提升REITs基金的二级市场流动性。”他进一步分析谈到，随着公募REITs扩募进入实质性实施阶段，预计未来将有更多产品启动扩募工作。
“公募REITs的扩募是REITs试点推进的一个重要里程碑，是REITs行业发展的必经之路。”华安基金不动产投资管理部叶璟也持相似的看法。
叶璟相信，随着扩募的落地，将有助于原始权益人盘活更多优质基础设施资产，进一步形成资本良性循环。“公募REITs作为一类金融产品，扩募是其规模扩张的主要途径，扩募将有利于提升REITs行业的整体规模，提高基金管理人的管理实施效率，优化REITs的整体投资组合。预计未来扩募的常态化将成为一个发展趋势，并成为REITs市场扩容的新动力(3.030, 0.01, 0.33%)。”
红土创新基金预计，扩募有望逐步缓解目前二级市场基础设施公募REITs“供不应求”的局面。
“扩募的落地将加快形成投融资 “投-管-退”的资产良性循环，赋予产品不断成长的生命力，也将进一步完善国内基础设施公募REITs市场制度建设，助力市场高质量发展。”红土创新基金称。
竞争激烈、二级市场震荡……
万亿赛道参与者亟待提升“内功”
中国基金报记者 方丽
试点3年的公募REITs业务，在突飞猛进发展的过程中，也遭遇一些“成长的烦恼”。
虽然参与REITS产品打新的热度仍在，但是在二级市场中经过了初期的“狂热追捧”后目前显然理性起来：数据显示，截至5月7日，已上市的27只REITs产品今年以来二级市场价格平均下跌5.87%，仅两只产品年内二级市场涨幅为正。同时，部分REITS产品可分配金额完成率不及预期。
与此同时，这一万亿级赛道的竞争日趋激烈：一边是继证券公司、券商资管、基金子公司之后，符合条件的保险资管这类巨头获准参与，另一边，有机构REITs业务“零费率”报价，折射出“大打价格战”的冰山一角。
随着公募REITs常态化发行的推进，未来REITs市场规模向万亿迈进，面对激烈的市场竞争和多方面挑战，基金管理人要提升内功，加强自身投资建设和运营管理能力建设，努力提升运营效率和服务质量。
千亿级资金继续“追新”
但年内REITs二级市场表现平淡
自REITs业务试点3年以来，每一次发行都要上演“疯狂打新”的戏码，一直延续至今，多只产品都引来千亿级资金的“追新”。
以3月14日，中信建投(26.260, 0.57, 2.22%)国家电投新能源REIT、中航京能光伏公募REIT两只新能源方向REITs发行为例，前者发行获得超1500亿的追捧。而中航京能光伏公募REIT，合计战略投资者、网下投资者、公众这三类投资者认购，发行获得845亿左右的资金追捧，显示出这类产品仍具备罕见“高人气”。
不过，和此前不一样的是，二级市场中经过了初期的“狂热追捧”后目前显然理性起来：数据显示，截至5月7日，已上市的27只REITs产品今年以来二级市场价格平均下跌5.87%，仅两只产品年内二级市场涨幅为正，6只产品跌幅超10%，跌幅达到22.31%。
为何出现这类现象？华安基金不动产投资管理部叶璟表示，主要因为在打新阶段，考虑到较低的获配比例和期望尽可能多的获得份额，因此在初始认购时投资人会尽可能多申报认购意向，从而进一步推高了认购倍数，使打新热度看起来比较高。
“而REITs在二级市场的表现体现了一定的权益属性，因此投资人操作也相对比较谨慎。希望市场参与各方能够正确和理性地认识到REITs的收益和风险特征。”叶璟解释到。
而中航基金相关人士也表示，REITs二级市场表现受到多重因素影响，包括但不限于产业政策、行业发展、偶发性事件等，在复杂因素的共同作用下，REITs二级市场会有一定波动，是REITs产品“股性”一面的体现。二级市场价格本质上来说是围绕底层资产价值波动，从长期来看价格会回归底层资产价值本身。
此外，平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平认为，影响REITs二级市场价格的因素比较多，投资收益也是主要因素之一，从公布的2022年年报和2023年一季报的数据来看，部分REITS产品可分配金额完成率不及预期，这在一定程度上影响了2023年公募REITs二级市场的表现。
不过，从第一批REITs上市以来，截至2023年一季度末， 27支上市REITs上市后的加权平均收益率约为9%（以后复权价格计算）。由于高速公路行业去年整体业绩受多重不利因素影响导致部分项目二级市场出现一定程度的下跌，除去高速公路外其他行业REITs二级市场价格涨幅约为21%（以后复权价格计算）。公募REITs市场整体仍然展现出较好的投资价值。
因此，华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆就表示，公募REITs底层资产隐含价值相对稳定、能够产生长期稳定现金流，是适合长期持有的配置型资产，短期二级市场价格波动不会改变公募REITs长期的投资价值。此外，公募REITs仍处于发展初期，整体规模特别是流通盘规模相对较小。“钱多货少”的情况仍然存在，各类资金对公募REITs的关注度和投资需求仍然较大。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄更是提醒投资者，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
强化内功
未来要比拼“硬实力”
REITs试点3年以来，这一万亿级赛道的竞争日趋激烈：一边是继证券公司、券商资管、基金子公司之后，符合条件的保险资管这类巨头获准参与，另一边，有机构REITs业务“零费率”报价，折射出“大打价格战”的冰山一角。
在此激烈竞争之下，市场呼吁最核心“强化内功”，提升参与者的主动管理能力。据一位行业人士表示，一方面从“零费率”报价看，是因为各路机构群雄逐鹿REITs业务，当前市场的存量业务相对于产能供给来说比较稀缺，因此造成了个别机构为了落地业务而采取比较激进的收费策略。另一方面，未来随着管理人资格的放开，险资有望全链条深入参与到公募REITs业务之中，可以说市场参与者更多元，可能市场竞争会更为激烈。
“长期来看，机构间竞争肯定是比拼项目辅导能力、推进的专业化程度、落地的成功率、已发行项目的市场表现等‘硬实力’，核心是强化内功。”上述人士表示。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄也表示，随着公募REITs常态化发行的推进，REITs市场规模也将继续壮大，市场参与主体和资产类型也将更为丰富，这些都将对基金管理人的资产投资、运营能力提出了更高的要求。因此，加强自身投资建设和运营管理能力建设，努力提升运营效率和服务质量，将是基金管理人确保基础设施项目持续健康运营重要的履职保障。
“公募REITs并不仅仅是‘资产的IPO’，存续期内，基金管理人唯有不断提升主动管理能力、风险识别和管理能力，方能为投资人和资本市场持续创造价值、持续盘活存量资产。”建信基金基础设施投资部基金经理张湜也表示。
而从中国基金报记者采访来看，不少基金公司人士将提升主动管理能力放在运营管理能力、财务管理能力、资本运作能力等。
华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆就表示，基金公司对于REITs的主动管理体现在运营管理能力、财务管理能力、资本运作能力、信息披露和投资者关系管理能力。
莫一帆尤其提及资本运作能力，基金管理人可以发挥其对于资本市场的理解和长期经验积累，通过给予REITs平台准确的定位和适时地扩募、收购或进行资产处置，提升REITs产品的投资回报水平。
中航基金相关负责人表示，在REITs产品管理上，主动管理是产品可持续发展的前提，也是保障投资者利益的关键。因产品存续期较长，公募基金主动管理能力的体现将在后期愈发明显。基金公司在发挥主动管理过程中，一方面需加强信息披露，注重投资者资者交流，促进与投资者信息对称。另一方面对底层资产管理系统化，优化考核激励机制，从而保证REITs投资者的利益，实现整体最优。
此外，华安基金不动产投资管理部叶璟更细致表示，在治理机制方面，基金管理人应建立和完善基础设施项目的运营管理相关制度，并通过向基础设施项目公司委派人员等方式依法依规对基础设施项目实施管理。在基金管理工作方面：基金管理人应协同和监督被委托的运营管理机构，积极和高效地完成运营管理工作，做好二级市场价格动态监测，按期、高质量披露定期报告和临时报告，与各类投资者展开定期和不定期交流，积极参与行业交流活动和各类投教活动，坚持致力于我国公募REITs行业的高质量发展。
各方合力
“从无到有”助力公募REITs实现跨越式发展
中国基金报记者 曹雯璟
自2020年4月启动试点以来，我国基础设施REITs市场运行已满三周年。三年来，各个投资场景的公募REITs陆续涌现，从发行REITs的资产类别来看，公募REITs的资产类型从最初的高速公路、仓储物流、产业园区等已拓宽到保障性租赁住房、清洁能源、文化旅游等领域，今年3月消费基础设施项目也已纳入发行范围，同期，市场首批2只新能源REITs也已正式获批，REITs的市场前景日益扩容。
多位业内人士表示，公募REITs投资于成熟运营的底层资产，以获取底层资产租金、收费等稳定现金流为主要目的。未来，随着REITS的进一步发展，预计未来底层资产的类型将更加多样化。而具备长期、稳定的现金流且拥有成熟市场经营机构的优质基础设施资产仍将受到投资人的欢迎。
REITs底层资产呈现多样化
REITs试点三年来其发行数量和规模不断增长，REITs底层资产也呈现多样化特点。目前已上市的公募REITs产品底层资产涵盖了高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源基础设施，仍有一些基础资产类型尚无发行案例。多位业内人士表示，随着政策的完善和后疫情时代行业的发展，预计包括消费型基础设施、文旅、市政供热等有望成为新的试点行业。随着市场的不断发展，投资者趋于理性与成熟。未来底层资产运营稳定，业绩符合预期的REIT将受到市场的青睐。
华安基金不动产投资管理部叶璟表示，理论上拥有稳定现金流且可以转让的资产都可以尝试REITs化，实践中需要结合项目质地和合规性，管理方能力，扩募和规模化发行预期，市场对相关资产的收益和风险的接受认可度等各方面去评价和择机推进REITs化。目前来看，尚未发行相关资产的新类型基础设施包括消费类基础设施，文化文旅类基础设施，城市供热和数据中心等。相信未来我国公募REITs在行业覆盖面上会得到拓展，层次也将更加丰富，而受市场青睐并成为主流的产品，或将是那些拥有优秀丰富的资产管理经验、有能力不断置入优质资产，且实现规模扩容的REITs产品。
华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，随着《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》的出台，未来消费基础设施领域（包括百货商场、购物中心、农贸市场等）有望成为重要的增量市场。
从目前的市值分布来看，经营权类REITs产品占据较大比例，相比之下产权类REITs单只产品平均市值规模相对较小。随着消费基础设施的扩容，未来产权类REITs产品供给有望提升。从根本来看，随着我国公募REITs市场不断成熟及资产类别多元化发展，市场机制下产品的关注点也将集中在底层资产本身的运营能力、盈利水平等本质上，具有优质的资产和原始权益人的产品将具有更好的价格表现，能够不断通过扩募实现规模提升。
从国外成熟的公募REITS市场来看，平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平认为，底层资产的质量和基金管理人的主动管理能力是公募REITS发展的关键，预计受宏观经济周期影响较小、符合国家产业政策支持类的资产将成为主流，如高速公路、环保、新能源类基础设施将更受到投资者的青睐。
“从政策层面来看，中国公募REITs的发展承载着重大战略意图，包括存量资产盘活、创新基础设施融资模式、实现房地产良性循环、稳定宏观杠杆率、调整金融结构等，因而政策层面一直给予大力支持。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，从市场层面来看，由于公募REITs对资产端和资金端都具有相当的吸引力，市场前景看好。随着REITs底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，未来公募REITs将进入加速发展阶段。
红土创新基金判断，未来有利于实现“双碳”目标、增强科技创新能力、改善民生类的基础设施项目将有更快的发展。
各方合力，打造“专业化、
精品化、特色化”REITs产品
回首三年，在各方参与及努力之下，中国公募REITs市场成功实现了“从无到有”的跨越，目前也正处在“从小到大”的发展阶段。记者了解到，三年来，基金公司在对REITs业务规划、人员布局、团队建设、筹备产品等各方面都做出不懈探索和努力。
比如华安基金作为首批九单发行的公募REITs的基金管理人之一，在过去的一两年，实现了团队的人员扩容，同时储备了一些处在不同准备阶段的项目资源。另外从去年下半年开始，华安基金也协同张江REIT的原始权益人积极推进基金扩募事宜。
“试点阶段主要挑战在于明确落实各参与方的角色定位和协同机制，并且在实践中不断提升管理工作的质量，同时也需要着力根据项目进展情况将储备项目推出落地，为市场提供更多符合要求的REITs产品。”华安基金不动产投资管理部叶璟谈到。
“作为建设银行(6.680, 0.13, 1.98%)公募REITs的实施主体，建信基金就REITs业务设立了专门的基础设施投资部，目前建信基金公募REITs团队已达10余人，多名团队成员具有5年以上的投行、财务、法律、评估、公募等行业的经验，储备了包括产业园区、保障性租赁住房、高速公路、清洁能源等多类型资产，积极助力我国公募REITs市场发展。”建信基金基础设施投资部基金经理张湜介绍道。
此外，中航基金也一直坚持长期性和可持续性，“专业化、精品化、特色化”的发展路径。一是紧跟政策发展，注重项目储备。坚持服务实体，服务主业。二是打造专业化团队，构建符合REITs业务特点的投研体系和系统性运营保障体系，通过信息化提升运营管理水平。
华夏基金也高度重视公募REITs相关工作，据华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆介绍，2015年公司即组建了专业的REITs团队，开展REITs研究储备。现已设立基础设施与不动产业务部，负责公募REITs业务。此外，公司拥有成熟的中后台支持体系和管理系统，确保REITs稳健高效运营。目前正在推进多单项目的申报工作。
平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平则表示，自公募REITs推出以后，平安基金就建立了专门的REITs团队，三年来公司不断加大投入，目前公司公募REITs专职团队超过20人。此外，依托平安集团综合金融优势，公司不断提高优质资产获取能力，目前储备项目涵盖保障性租赁住房、产业园、高速公路、市政供暖、仓储物流、污水处理等。236号文发布之后，平安基金、平安证券连同平安银行(12.910, 0.18, 1.41%)也在积极布局百货商场、购物中心、农贸市场等领域。
博时基金则在证监会指导下，参与了首批基础设施公募REITs的研究和发行，成功发行了首批公募REITs之一的博时招蛇产园REIT，也成功成为了首批获批扩募的公募REITs之一。未来，博时基金会继续守正创新，加快自身改革，积极打造公募REITs的发行、投资和运营管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端产品链条。
“博时REITs团队在挑选REITs项目时，对于958号文和236号文中涉及的资产类型均有布局，在资产筛选时，主要还是参照958号文和236号文中的要求。实际上，上述两项政策对于底层资产的要求也比较高，能够满足门槛的项目也并不是很多。随着公募REITs常态化发行的推进，纳入REITs试点范围的资产种类会越来越丰富，市场参与主体会越来越多元，REITs市场规模也将继续壮大，扩容有望提速，我们团队也会在监管的指导下，继续支持不同发行主体、多业态、跨区域、跨行业资产的发行上市。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄谈提到。
红土创新基金表示，在推动业务落地的过程中，一方面需要不断深入了解政策，加强不同基础设施行业的研究，深刻理解行业内各类企业的经营和发展模式，提升对底层资产的主动管理能力；另一方面，基础设施公募REITs业务作为深化资本市场改革的创新业务，对公募基金管理人来说具有战略发展意义，所以如何更好地实现优质项目储备与落地、如何搭建起具有专业胜任能力的基础设施投资业务团队，有效提升团队在基础设施研究、资产证券化、资产运营、财务管理、法务合规等各领域的能力是更为重要的。
多管齐下严控风险
助力公募REITs驶入高质量发展快车道
自2020年4月启动试点以来，资产类型稳步拓展，基础制度加快建立，监管框架基本构建，市场运行总体平稳，逐步走出了一条具有中国特色的REITs发展道路。对于未来公募REITs的风险和监管问题，多位业内人士表示，公募REITs涉及的主要风险包括基础设施项目相关的风险及公募基金相关的风险。近三年来，市场各参与方也获得了宝贵的经验，后续随着市场的成熟度不断提升，相信市场对于REITs产品的投资价值将形成一定的判断标准，并以此对不同REITs产品进行定价和决策。
“随着REITs产品的越来越多，募投项目和管理能力等方面存在差异是正常的，有层次的市场才是健康有序的市场。一方面，在REITs产品的发行上市期间，各专业参与机构还是需要坚守底线，把控好项目的质量和估值水平等，对于已知的潜在风险制定好相应的风险控制和缓释措施，并充分对外披露；另一方面，在运营管理阶段，基金管理人和运营管理机构也应严格按照监管的要求和行业规范标准，依法依规开展基金存续期的管理工作。”华安基金不动产投资管理部叶璟提到。
中航基金表示，随着REITs产品不断上市，在行业发展和经济周期等因素的共同影响下，未来可能会出现一些风险事件。建议投资者一是关注REITs的招募说明书、年度报告等信息披露文件。提前了解知悉可能涉及的风险及其缓释措施。二是关注底层资产所处产业发展趋势及底层资产运营情况，及时关注管理人和运管机构的相关运营安排和措施。
华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆在谈到公募REITs涉及的主要风险时表示，在REITs发行前，基金管理人、资产支持证券管理人会对基础设施项目进行财务、法律、税务等方面的尽职调查，设计合理的交易结构，组织基金发售。在此阶段，须对基础设施项目的历史经营情况、财务税务情况、合规情况、现金流预测等方面进行充分的调查并梳理相关风险点，对每一个具体风险制定相关缓释措施，并如实披露在招募说明书等公开材料中。随着市场的不断发展，监管机构可以考虑进一步制定针对于不同行业的尽职调查指引，及进一步完善基金发售的询价机制。
在REITs发行后，基金持有人面临的风险还包括存续期间的不可抗力风险、二级市场价格波动风险及流动性风险等。监管机构可以进一步制定和完善信息披露指引，并对信息披露的及时性、完整性进行监督；并且加强投资者教育，培育市场对于REITs产品的长期投资观念，积极引入长期资本进入公募REITs市场，引导资金理性投资。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄答则认为，公募REITs底层资产类型多样，现金流、运营能力各不相同，项目运营的核心是提升底层资产的投资价值，并获得投资者的认可。
“一方面，在公募REITs存续期间，底层资产经营收入的分红是投资者收益的重要来源之一，而底层资产的经济效益又与运营管理能力密切相关。同时，基础设施项目的平稳运行也是公募REITs“募-投-管-退”机制充分发挥的前提。因此，为提升底层资产的投资价值，首先应保障运营管理能力的高效和稳定，对营运机构建立有效的奖惩机制，激励运营管理团队提升经营业绩。
另一方面，从目前的运营管理结构来看，基金管理人和运营管理机构完全独立，后者作为受托方管理底层资产，重要事项和日常运营需经基金管理人审批决策，多层代理下决策流程较为复杂、运营效率不高，且相比于产业方，基金管理人在基础设施及不动产项目方面的资产管理能力及产业化经验还存在较大的提升空间。因此，为充分发挥发行人在主动管理和产业运营的优势，待境内公募REITs成熟后允许成立专门REITs管理人，并允许产业方等参与合资，强化产业方角色，推动产融结合。同时，探索牌照制度等原始权益人参与REITs决策管理机制，进而提升REITs资产组合灵活性、基金扩张专业性、资产运营稳定性，促进REITs市场行稳致远。” 刘玄答谈到。
红土创新基金则表示，第一，从产品流动性来看，在经历上市初的波动之后REITs产品换手率持续平稳。但部分炒作资金进出，在现有换手率较低的情况下，可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。特别是应关注上市初期的市场较大波动，投资者在二级市场配置时候需要充分研判。
第二，从产品收益来源来看，公募REITs产品具有长期可靠且具有增长性的分红收入，还可以通过本身二级市场价值的上涨盈利。公募REITs作为长期资产配置，其内在价值不会有很大的波动，但作为场内交易的产品，短期波动也会对二级市存在市场波动的情况，对公众投资者而言，需确保自身投资目标与产品风险属性相匹配，以满足投资期望。
第三，从产品底层资产经营情况来看，在选择REITs产品时，投资者应关注不同产品底层现金流收入变化情况，收入的稳定性、细分市场变化、整体利率情况、不动产市场价格波动等，并综合具体资产属性、二级市场价格、现金分派率等，对REITs产品价值进行判断。
第四，投资人应正确理解“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品，并在产品公告中披露了未来现金分派率，并非保底收益率，是基金发行阶段对应发行评估值的预测值。公募REITs项目是权益性的产品，未设置收益率补足机制。未来基础设施基金将以90%以上经审计合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。具体实际分配金额以项目公司会考虑持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。
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