公积金贷款资产证券化 或再现

在地产需求端继续疲弱的背景下，业内对相关政策调整的敏感度不断提升。

2月13日，海南省住房公积金管理局发布《海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法（征求意见稿）》（下称《公积金贷款资产证券化管理办法》）和《海南省住房公积金个人住房贴息贷款管理办法（征求意见稿）》（下称《贴息贷款管理办法》），其中提到的关于公积金贷款的两项创新融资方式引起广泛关注。

尽管公积金贷款资产证券化、贴息贷款并非新鲜事物，海南省的相关计划也已推进数月，但在当前环境下上述两份文件的发布，依然吸引了不少眼球，不过，目前，两份征求意见稿已经从官网撤下。

“可能怕职工认为当地住房公积金没钱了，引起不必要的恐慌，就先撤下了。”有海南省住房公积金管理局工作人员对咨询招标人员透露，撤下上述文件可能考虑到避免引起本地职工误解，文件内容本身没有太大问题，只是调整披露方式，相关工作还在推进当中。

最近一年多以来，中央和地方为刺激居民购房需求出台政策逾千条，其中最受关注的是关乎居民购房负担的房贷。据中指研究院统计，2022年以来，全国超200省市（县）优化住房公积金贷款政策，优化方向包括提高个人公积金贷款额度上限、降低公积金贷款首付比例、个人可提取公积金账户余额用于首付等方向。中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，本次海南省的创新举措也为其他地区提供了参考借鉴。

除了公积金，在楼市销售低迷且提前还贷趋势持续的背景下，业内外对存量个人住房商业贷款利率调整也呼声不断，对此机构观点仍存分歧。

海南公积金新政“一日游”，资产证券化重返江湖？

海南省住房公积金管理局在前述文件中表示，为了充分发挥住房公积金制度作用，保障缴存职工购买安居房“应贷尽贷”，确保自贸港安居房制度的落实，拟创新融资方式解决公积金贷款资金缺口问题，并保证公积金流动性安全。

《公积金贷款资产证券化管理办法》指出，住房公积金贷款资产证券化是海南省住房公积金管理局作为发起机构，将个人住房贷款资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，用该资产所产生的现金支付资产支持证券收益的资金筹措使用的管理活动，其发行管理过程包括选聘机构、注册额度、确定产品规模、组建资产池、配合开展尽职调查、产品报批、产品推介、产品发行、产品设立、报送发行情况等共计18个步骤。

根据《贴息贷款管理办法》，贴息贷款是指海南省住房公积金管理局委托商业银行及农村信用社利用受委托银行自有资金，向同时符合住房公积金个人住房贷款及受委托银行个人住房商业贷款条件的借款人发放的贷款。借款人按照公积金贷款利率支付利息，商业贷款利率高于公积金贷款利率产生的利息差额由公积金管理局补息。

事实上，公积金贷款资产证券化和贴息贷款并非新鲜事物，早在2015年~2016年，面对房地产市场持续高位运行、公积金流动性风险剧增的形势，公积金贷款资产证券化就在上海、武汉、湖州等地掀起过一波“热潮”，但随后逐渐淡出。

当时率先启动资产证券化的上海公积金管理中心表示，其通过资产证券化打通了住房公积金与资本市场之间的通道，有效盘活了贷款存量资产，满足了广大职工的贷款需求，保证了上海住房公积金政策的平稳性和可持续性，也为全国各地公积金中心拓宽资金来源，有效地进行流动性管理和资产负债管理提供了可借鉴的模式。

Choice数据显示，当前存续的住房公积金ABS共有8只，其中有6只由上海市公积金管理中心发行，2只来自武汉市公积金中心，发行时间集中在2015年~2016年，发行金额在1亿元至152亿元不等。

随着地产环境变化，上述创新的融资方式也逐渐回到地方政府“因城施策”的工具箱。以湖州为例，为更好支持低收入人群购房，该市住房公积金管理中心自去年10月起开始受理当年低收入公积金贷款家庭贴息申请工作。

海南此次公积金创新融资方式也已筹备许久。早在去年7月中旬，海南省住房公积金管理局已就公积金贷款资产证券化和贴息贷款业务面向全省发出调查问卷，并于当月月底展开专家讨论会，当时上海、重庆、武汉、湖州、常州住房公积金管理中心，以及部分金融机构、监管部门等人士参与了讨论。去年10月，海南省住房公积金管理局曾就资产证券化顾问服务进行招标。

不过，2月14日下午，记者在海南省住房公积金管理局官网已搜索不到上述两份征求意见稿。当地12345政务服务热线工作人员表示，该内容的确已被删除，但删除原因以及是否会重新发布尚不确定。

公开数据显示，截至2021年末，海南公积金个人住房贷款率达91.14%，处在较高水平。陈文静表示，当前海南公积金贷款资金缺口问题较为突出，此次创新融资方式有利于提高公积金使用效率、扩大公积金资金来源，保障缴存职工购买安居房需求。同期，贵州、重庆、浙江等地公积金个贷率也均超过90%，她认为，公积金贷款资金缺口问题值得关注。

刺激需求，房贷还有哪些“文章”可做？

此次海南公积金新政引起广泛关注，与当前特殊的地产环境不无关系。经过2021年以来的行业调整，尽管地产需求端的政策从纠偏到激励不断加码，居民购房需求和信心仍处于缓慢恢复阶段，业内外对于增量支持政策的预期迟迟未降温。

与尚未明显好转的房企销售数据一致，今年1月企业贷款高增的同时，居民贷款增加2572亿元，同比少增5858亿元，其中代表居民按揭需求的中长期贷款增加2231亿元，同比少增5193亿元，仍是主要拖累项。

不少机构认为，此轮改善居民购房信心，房贷成本仍是关键。事实上，早在公积金贷款资产证券化和贴息贷款“重出江湖”之前，为了减轻居民购房压力，中央和地方已经在公积金贷款上做了不少文章。

央行曾在去年9月宣布，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。另据中指研究院统计，2022年以来，全国超200省市（县）优化住房公积金贷款政策，优化方向包括提高个人公积金贷款额度上限、降低公积金贷款首付比例、个人可提取公积金账户余额用于首付等方向。

国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022~2035年）》，明确提出将“健全住房公积金制度”。陈文静表示，短期看，若海南省本次管理办法可以顺利落地执行，公积金个人住房贷款的相关举措有望在更多地区推广，更好地支持刚需和改善性住房需求。

相比公积金贷款，个人住房商业贷款在房贷中的比重更高。仅去年一年，中央和地方为刺激居民购房需求出台的政策逾千条，其中优化限贷涉及173城240条。另外，随着去年以来5年期以上LPR（贷款市场报价利率）累计下调35个基点降至4.3%，且央行多次下调首套房贷利率下限，部分地方新增首套房贷利率已经进入“3时代”，但不同城市分化较为明显，5年期以上LPR继续降的预期仍在。

另一方面，新一轮“提前还贷潮掀起”，市场上对存量房贷利率调整的呼声渐高。

海通证券(9.220, -0.02, -0.22%)宏观首席分析师梁中华认为，当前我国居民资产端和负债端的利率出现了明显倒挂，进而导致居民负债端主动降杠杆，资产端逐渐向安全资产转移。考虑到缓解居民资产负债表压力，他认为，存量房贷利率调降的条件已经成熟。

但也有观点认为，居民资产负债表重新转为扩张的可能性将主要由财政政策所驱动，而且经济回暖的根本性驱动力(3.450, -0.01, -0.29%)在于改善居民收入预期，存量房贷利率下调必要性不大。