深圳楼市新政背后：二手房成交量创4年新高，一半业主涨价

澎湃新闻记者 计思敏

深圳市出台八项调控措施抑制楼市过热，对限购政策、离异购房、普通住房标准等精准细化并及时“打补丁”，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

7月15日，深圳市住房和建设局联合市规划和自然资源局等发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》）。《通知》共计八项措施，包括包括调整商品住房限购年限，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

深圳市住建局表示，今年4月以来，我市房地产市场交易较活跃，二手房价格上涨过快，部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象，引起广泛关注。

深圳中原董事总经理郑叔伦表示，虽然疫情冲击让市场一段时间内陷入低迷，但深圳楼市相对而言韧性十足，反弹也非常快速。粤港澳大湾区、先行示范区、深圳都市圈等利好持续落地，市场需求旺盛，一季度市场停滞积累了大量的购房需求。二季度开始，市场出现快速的反弹，需求集中释放。特别是二手市场，由于新房供应持续低迷，需求向二手分流，六月二手网签过万，为2016年4月以来的新高。但与2015、2016年不同的是，近期市场成交大增是疫情导致需求压制后集中释放的结果。

不过，4月开始，住建局打击恶意炒作哄抬房价、对热点楼盘出台指导价、下架高价房源、禁止借学位拆迁等炒作房价，同时多部门多次通过言论引导预期。5月开始市场热度略有下滑，但依然稳定保持在去年平均水平。

按照深圳中原研究中心发布的数据，今年上半年年深圳住宅共成交60727套，包括新房16727套、二手房44000套。

按照贝壳研究院监测显示，从周度高频监测数据来看，深圳上周（7月6日至7月12日）链家成交二手房成交量突破今年以来周度成交最高水平。从业主预期角度来看，二季度深圳二手房挂牌业主涨价次数占比超过50%，市场预期偏乐观。

贝壳研究院首席分析师许小乐指出，深圳此次政策的出台是对“房住不炒”、“一城一策”的严格执行，市场偏热即出台规范政策抑制市场进一步升温，保持市场平稳。本次新政最关键的调整在于“调整商品住房限购年限”，明确规定户籍人口必须落户满3年同时有社保缴纳记录才能购房，精准打击了上半年深圳落户炒房的现象；另外，本次楼市新政并未对居民购房套数做出进一步的限制，有助于深圳本地正常购房需求的稳步释放。

具体来看，深圳市对楼市调控政策再打补丁，抑制楼市过热。包括调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收调控作用、细化普通住房标准、加强热点楼盘销售管理、推行房屋抵押合同网签管理、加大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为。主要体现为以下几大变化：

落户即可买房调整为：落户满3年、社保缴纳36个月

对于深户居民购买商品住房上所做的调整为：深圳市此前执行的限购措施，对深户居民没有落户时间和缴纳个人所得税或社会保险的要求，居民落户即可购房。本次对限购政策进行“打补丁”，要求：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在深圳市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

此外，深圳市对户籍居民家庭限购2套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购1套住房，非户籍居民家庭连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的限购政策，仍然继续严格执行2016年深府办〔2016〕28号文相关规定。

离异购房调整为：离异3年内买过商品住房按离异前家庭总套数计算

对于离异购房的做法，此次《通知》也在2018年深府办规〔2018〕9号文关于离婚购房信贷政策基础上，对离异后购房套数进行了限制。

《通知》规定：夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。深圳住建局表示，这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在深圳市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

在离异之日起3年内购买住房的，在执行相关税费、贷款、限购等政策上，按离异前家庭相应标准执行。

信贷政策调整为：购买非普通住房，最低首付比例提高10%

在差别化住房信贷政策上，《通知》明确：合理确定个人住房贷款利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；对无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭，如购买普通住房，继续按2016年深府办〔2016〕28号文分别不低于50%、70%的贷款首付比例要求执行，如购买非普通住房，最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%。

增值税免征年限由2年调整为5年

此次《通知》也在税收方面发挥调控作用。根据深圳市房地产市场情况变化，为促进房地产市场平稳健康发展，对深圳市个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，其余政策内容不变，具体如下：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

普通住房标准调整为：容积率1.0（含）以上、套内面积120（建筑面积144）平米以下、成交总价750万

普通住房标准也作出调整。为使深圳市住房标准更符合市场实际，《通知》对普通住房标准进行细化，规定享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

深圳市住建局表示，后续市住房建设部门将继续会同市场监管、公安、网信、金融监管等相关部门，持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。