二手房看得见、摸得着,因此很多人还是青睐买二手房的,但是二手房交易流程比较复杂,有很多细节特别小心,今天分享二手房合同避开9个坑。
第一、夫妻共同房产如果只有一个人来签合同怎么办?
第一种情况、不动产证上只登记一个人的名字,如写的是男方名字,和你沟通时候并没有特别说明有老婆,也没有特别说明是否属于夫妻共同财产,签完合同后,他老婆说这个合同无效,一般法律上是不支持他老婆的诉求,合同会继续履行。
第二种情况、不动产证上体现的是夫妻双方的名字,只有一方来签字,另一个说反对,那么合同无效。
房价在上涨的时候,有的卖方利用这个漏洞去毁约,而且不用赔偿。
第二、定金交多少合适,一般情况下交总房价的10%以内,但行情好的时候,有的房主会反悔,可以提高定金,不过极限交到20%,超过20%的话就不会被法律保护。
第三、有人知道二手房房款要走资金监管账户,但你不知道定金也可以走监管账户,你知道吗?有人为了骗走定金会铤而走险。
但是很多房主嫌麻烦,不愿意走这个程序,因此咱们尽量在周一到周五和房主签合同,签合同之前,和中介去房管局做个产调。
首先确认房主是不是本人
其次摸清房本是否抵押,
第三搞清是否有小额贷款担保、查封的情况。
如果有以上几种情况,先别着急交定金,房主处理好再交定金。
第四、谈好是带家、家具,一定要让中介用书面登记清单,注意要留下家电、家具型号,同时拍下照片打印出来让原房主签字,不要嫌麻烦,这个环节必须要做,避免在交接时会扯皮,影响买房的心情。
第五、付款方式,分两种。
第一种是一次性付款,合同里写清楚定金多少?首笔款多少?尾款多少?即使是一次性付款最好留5万作为尾款,水电、物业费等等结清、房主户口迁出去之后,咱们再把尾款5万补足。
如果房主户口不迁出,即使你报警、起诉都不一定好使,这种事情无法强制执行,户口不迁出,将来你卖房和你孩子上学落户都是问题。
第二种按揭贷款,首付款也要留5万尾款。
注意,你交的定金是现金的话,一定要让他写个收条,银行转账的话就无所谓了,有转账记录。
还有就是你不管交什么款,原则上是只打给房主,千万千万不要打给第三方,不要冒险。
第六、大多数情况买房都要做按揭贷款,那么银行就需要原房主配合,如果原房主不配合,结果就是在约定时间内无法成功交易。
如:原房主拖着不解押,因为这套房子原来有按揭贷款,此时,合同里要写明:原房主需要承担所有损失,同时包括购买期间房价上涨给买家带来的实际损失。
如:银行的原因,合同里要写上明:因银行原因导致未履行合同交易时间,双方互不追究责任。
第七、要预防政策风险
如某城市规定外地人交2年社保才有资格买房,但是当你刚签完合同,政策突然改成5年社保了。
如银行的政策突然收紧,不给放贷款了,今年前几个月的上海就是这样的情况,太多倒霉的购房者,因为突然被政策掐紧,交易交易不了,被迫违约。
有良知的房主把定金退给你,有些房主可能一分不退,因此在合同里要写上:遇到政策变更,导致的交易失败,双方互不追究责任。
第八、虽然2021年新法典规定,在按揭贷款的房子也可以过户,说实话银行不同意,如果房主不还清贷款,依然没法交易。
咱们如果遇到原房主房子有按揭贷款,原房主要求先帮他垫上,建议你最好找当地的担保公司去处理这件事,哪怕花点钱,比你去承担风险要强,这种情况你在谈价格的时候,也肯定会把这些因素一起算上,你也不会赔什么。
比如正常卖100万,因为他这个房子特殊需要你来搞定剩余的贷款,肯定交易的时候你要给他谈价格,或者他便宜几万块钱对不对?
咱们的原则是不要用自己的钱为房主解押,因为咱们不是专业人士,让担保公司让专业的人去做专业的事。
第九、咱们知道二手房是存在高频评高贷空间的。
如:房子本来值200万,然后评估成240万,首付能少付几万是几万,这就需要原房主来配合你,把多贷出的钱再返给你。
如果需要做高平高贷,银行给房主放款之后的7个工作日之内,要把约定好的钱打到你的卡内,以防意外。
总结:在大雨中被风吹坏了一把伞,有些人学会买坚固的伞,有些人学会了每天不出门,我是张良,住宅靠选,门面靠做,点击关注,下节干货不断?