二手房指导价，听起来很二，其实王炸

大家好，我是蔡照明，欢迎加入买房学习小组，这一期我给大家讲讲楼市大变局之一，关于二手房的指导价。

二手房指导价今年从深圳开始，陆陆续续在成都、西安、上海……大概有七八个城市开始推进了，我估计未来在热点城市房价上涨比较快的城市，都会推进这样的政策。

可能很多人会觉得这个东西上有政策、下有对策，没什么大不了的。茅台也有指导价，买不到呀。你指导价格太低了，卖房人不卖，大不了就再搞一个阴阳合同，重新搞个带装修价格不就完了吗？比如这房子按照你的指导价1000万卖了，但我房子里边有个特别好的装修，我也花了500万，我这房子里面还有紫檀木家具，我也花了500万，我整个变成2000万再去卖，你管不着吧？好像是那么回事。

如果你仅仅从这个角度来理解，你觉得这个东西没什么大不了的，但是如果你参加过我们的买房学习小组，学习过【房价的热气球模型】，知道房价怎么生成的，如果你再看这个政策的背后，它的一些逻辑，你就会有更多的理解，知道这个政策会带来一个巨大的影响。

关于房价热气球模型，在我们的学习小组里会有非常详细系统的讲解，这里不多说了，简而言之，就是房价是由市场温度来决定，市场温度是由进入热气球的热分子的数量和每个热分子携带了自由能来决定的。

好了，如果二手房指导价能够在这两个层面上，能够降低进场人数，能够降低每个人携带的资金量，那么它就会降低市场温度，就会影响到房价。

我们首先看看这个指导价，从目前深圳成都等地来看，指导价都是比正常市场价格大概低个20%-30%。房价越高的地方，低得越多。比如说深圳什么前后海有些地方单价二三十万的，可能低了40%左右。显然，房主是不会根据指导价去卖的，似乎就是个摆设。但是你要注意到了，政府是掌握过户权利的，还有掌握让银行会根据指导价来确定给你贷款额度的权利。这样就会从两点来影响市场温度。第一点不给过户减慢节奏，让市场冷下来，这个容易理解，第二点又是如何降低市场温度的？我们来看看。

如果是按照指导价来给你评估来给你贷款，那么你的贷款的金额一下就降低了很多，贷款金额降低很多，无形中你的首付的比例就升高了很多。首付比例在地产市场中是个非常敏感的数据，只要一升高，就把很多刚需拦在了门槛之外，进场人数就变少。

我们简单来看一看，假如说深圳一个刚需要买一个500万的房子，他原来手头需要准备三成首付，150万就够了。但是如果房子按它7折的指导价350万来贷款，就就只能贷245万，那么他个人首付一下子就变成了255万，无形中他要多拿出105万。

我们知道刚需凑首付是不容易的，凑个150万也许还是费了劲凑到了，现在让他再多凑个105万，可能就难了，这部分原来可以买房的人，就可能一大半被首付拦住了，就没办法进场。

刚需客这样，对改善型的客户也是这样，首付也要多出一大半，这也会拦住一大批的改善型的客户。特别还有，如果改善型的客户，他前面要卖的那一套房子刚需不买，也会拖他改善的后腿。

刚需的和改善的一大部分被拦在门槛之外，投资客又会怎么样？

我们知道深圳的投资客原来最多玩的就是高评高贷，把房价评的很高，然后贷款贷得很高，尽量用少的资金，利用高杠杆来玩。风险也小，大不了把房子给银行，但之前已套出大笔现金。现在这样一来，现在是低贷，所以它对杠杆的使用大大的降低，那么整个投资客和炒房客也是玩不转了，所以当这三部分群体都很难进场，进场携带的资金也少的时候，我们说房地产市场温度一定会下降，市场温度下降，热气球的高度就很难再继续上升。

所以，我们说二手房指导价它表面看是限价，但它实质上是限贷加限购，通过限制制进场的人数和携带资金量，最后是起到降低市场温度、控制房价的的作用。

所以我们从这点就可以推导出两个结果：

第一个结果，如果是这个城市，房价上涨的动力非常强的，那么它短时间内会出现横盘，没有交易，市场会被冷冻住；

第二个结果，如果是城市房价上涨动力不是特别强的，那么就可能会有一部分低价的房，开始要拿出市场来交易，就会拉低整体的房价，会下降。

我们从目前实际成果来看，比如说深圳实施二手房指导价有一段时间了，我们看到它房价虽然没怎么降，但基本上是横盘了，上半年二手房的交易量同比下降了6成以至于深圳很多中介现在觉得没活干了。

我们看西安和成都，成都房价没怎么降，有些特别好的什么学区资源好的房还微微的上涨一下，但总体来看它的交易量都是在下降的，也包括西安至少是过去暴涨势头就一下被遏制住了。

可能还有人会觉得这个东西此一时彼一时，现在搞一个二手房指导价，可能再过一段时间，民间就会有很多智慧很多方法把它化解掉了，这个东西就不存在了。这你要看一看做这件事情的设计者，他之所以这么做，他的底层逻辑是什么？

首先我们知道，这些地方政府之所以推出二手房指导价，是因为他们觉得二手房管不住。要管住这个城市的房地产市场，既要管住一手房，同时也要管住二手房。一手房现在是基本管住了，通过备案报价。现在不少城市两年后的房价，一手新房都定了，因为在拿地的时候就限制你销售价格了，所以新房这块基本上把它管住了，但二手房管不住，所以出现了很多城市一二手房倒挂，变成大家去打新，搞得场面非常难看，城市的管理者被问责。

所以现在地方政府回过头来要把二手房也管住，二手房怎么来管住？又不能像一手房那样，不听话不给项目备案。因为大家都是小业主，是一个个体行为，那么现在就搞了这个二手房指导价，这个指导价看起来是一个虚的，我可以不按照这个来，但是因为它从提高购房门槛、减少房贷资金、降低市场温度，从这些角度来最终影响整个市场。

所以他的目的就是要控制住整个市场的，不管是一手房二手房，要把你的房价给你控制住。我们知道现在除了用市场手段，还有很多行政手段都用上了，再不行，还会有一些司法手段，像深圳的深房理带头炒房的，进去了；北京的南城房姐被判了无期。最近是卖北京西城学区房的，我爱我家的一些中介，也因煽动被抓了。所以你看到地方政府，之所以这样做，它背后的用心和决心，还要能看到这条政策会从什么地方起作用。你理解到这一点，你就知道这一条还是非常重大的。

二手房指导价，不是很二，如果真要执行起来，还是个王炸。