征收个人房地产税 会造成房价大起大落吗？

近期，有关个人房地产税试点的消息，成为社会舆论关注的焦点话题。对于城市居民来说，最关注的无疑是，房地产税的征收到底会不会造成房价的大起大落？

在回答这个问题前，首先要给大家科普一下什么是房地产税。房地产税，其实是一个综合性概念。一切与房地产经济运行有直接关系的税收，都属于房地产税，而此次全国人大常委会授权试点所提到的个人房地产税，是指政府向地产物业征收的一种财产税，通常面向业主或租户等使用者征收。如果按照原值征收则是房产税；如果按照评估价值征收，则是房地产税（由于评估价值里包括了地价）。

综合性房地产税是未来大势所趋

自上世纪90年代我国全面推行商品房制度以来，我国真正针对个人征收房地产税的试点城市有上海和重庆。2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房地产税试点，征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房，计算公式为：应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率。其税率实行0.4%—0.6%差别化税率。

同时，重庆也启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。从价计征标准是，依照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳，税率1.2%；从租计征，是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。此外，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

从重庆和上海试点的实际情况来看，业内认为，对房地产交易行情并未造成太多实际影响。

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，正式拉开了个人房地产税扩围的序幕。

据了解，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上修建的住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

有专家认为，房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。因而，出台综合性的房地产税是未来的大势所趋。

根据国家要求，推动试点扩围的目标是积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。从长远来说，房地产税的普遍征收，对调整经济结构、推进产业转型升级具有重大深远的意义，消费者不必担心会造成楼市的大起大落。

套内面积VS建筑面积，哪种更公平？

“合同写明建筑面积92平方米，实际套内使用面积仅69平方米，除掉入户花园等合同不计价面积，真正能用的空间其实非常狭窄。说是买了一套三房，除了主人房能放1.5米宽的床以外，次卧只能放1.2米宽的床，最小的房间甚至勉强只能摆进一张1米宽的榻榻米，要再放一套正常的书桌都不可能了。”近日，刚刚入住南沙某楼盘的张先生向南方日报记者反映，“现今流行的这套以建筑面积计价的交易潜规则实在太忽悠人了。”

此前，新华社等媒体曾揭露过，有开发商出售一套建筑面积100平方米的住宅商品房，甚至直接扣下30平方米的公摊面积，实际套内使用面积仅相当于合同计价面积的70%。

“开发商玩的这套生意小把戏太伤人了，简直不把住房消费者的合法权益当回事。”张先生说，他注意到最近有媒体把住建部两年前公布的一份《住宅项目规范》（征求意见稿）拿出来热炒，但这份首次在官方文件中明确提出“房屋应由套内面积来进行交易”的规则至今未能落地实施。

所谓建筑面积，包括房屋的使用面积（或称可用面积）、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积，以及其他公摊面积。而套内面积，即为除去公摊部分的实际使用面积。

而建筑行业认可的公摊面积，一般包括两大部分。第一部分主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及其他公共服务和管理用房面积等；第二部分主要包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

根据业内专家介绍，国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，尽管国内对此尚未出台强制性的统一标准，但开发商在实际运营中普遍采用建筑面积计价方式。由于国内行法律对“公摊面积”的计算标准和管理方式亦无明确的刚性约束，导致每家公司操作执行的套路各出奇招，无比混乱。

不过，国内也并非所有地区都允许开发商自由选择交易计价方式。譬如早在2002年，重庆市就出台地方法规，要求商品房现售和预售都是必须以套内建筑面积作为计价依据，违者重罚。在广东，早就有政协委员或法律专家提议过要以地方立法方式推行“按套内面积计价”的房地产交易规则，但至今没有得到立法采纳。

到底以哪些方式计价更显公平？其实业内至今尚无统一说法。有人认为，只要卖方没有故意隐瞒，整个市场始终奉行同一度量法则，即买进卖出都按同一标准计价，就不存在不公平。即使要求开发商以套内面积计价，公摊成本仍会被加进房价，导致交易单价水涨船高，因而，从实际经济利益来看，不见得以套内计价，购房者就能够得到什么好处。

为此，有专家建议，住房消费者还是根据自己的实际需要选择在售房子的大小。即使是以建筑面积计价，我们在选购过程中还是能够通过售楼人员了解到套内实际使用面积的多少的。只要开发商做到明码标价，信息透明，购房者就不会出现“糊涂消费”的情况。

南方日报记者 冯善书

统筹：南方日报记者 冯善书