北京房子的四大“不能买”

如今，部分北京地区的房价仍旧低于2017年时的房价高点。这也带来了一个购房人关注的问题，就是买什么样的房子能够保值与升值。

在6月21日“双杠”——财小新·会客厅视频节目中，财经新地产执行主编刘狄与胡sir会客厅出品人胡莲一起聊了聊“北京什么样的房子不能买”。

这里说的“不能买”，并非指房子有什么质量问题，而是具备这些特征的房子，其升值的可能性较小。如果购房是以居住为目的的话，这些房子可以入手；但如果是以保值增值为目的，则需要谨慎对待。

具体来说，北京有四大“不能买”，分别为行政区域交界的地方不能买，没有产业的地方不能买，过于成熟的地区不能买，以及远郊、环京地区不能买。

这些特征背后其实都蕴藏着一个道理——产业带动房价。只有有产业的地方，才会有新增人口进入，才会带动房价的步步为营。消费者在购房时，要优先考虑那些已经有产业落地的区域，如果迄今产业仍在规划蓝图之中，这样的地区则存在着不能升值的风险。

行政区域交界地方“不能买”

胡sir：每个区都有自己重点发展的核心区，各种资源都会集中于此，而区的边界地区获得的投资少，因此房子的增值空间较小。

刘狄：比如丰台和房山的交界地区——青龙湖，以及昌平和朝阳的交界地区，虽然有了很多小区，但是这些年来的市容变化不大。

胡sir：如果购房是以居住为目的的话，这个区域的房子可以买，但如果是以保值增值为目的的话，要远离。

之前购买这类房的理由是离市中心近。但是城市的发展不是环线式发展，而是点状发展。所以，离市中心近不是房子升值的理由。

没有产业的地方“不能买”

胡sir：轨道交通和当地产业规划发展不及预期的地方，房价涨幅也会比较低。

刘狄：比如北京的房山。十几年前，房山的楼盘很火，当初的规划是一条轨道和高速连接市区，但是这些规划和通州已经实现的八通线+京通快速路一样。购房人可以看到通州的交通堵塞情况，也会影响那里的市场情况。

胡sir：轨道交通和当地的产业规划不及预期的地方，房价涨幅也是会较低的。

刘狄：比如北京的房山。十几年前，房山的楼盘很火，当初的规划是一条轨道和高速连接市区，这些规划和通州已经实现的八通线+京通快速路一样。购房人可以看到通州的交通堵塞情况，也会影响那里的市场情况。

胡sir：不要买那些产业迟迟落地不了的地方。在过去经济高速发展的时代，得益于外企进入，带动了国贸和望京的区域发展。但当外企进入中国市场，以及新兴产业发展不如预期的话，将不会带动房价的上涨。

比如丽泽和通州，这些定位高端的地区，需要分抢其他地方的蛋糕。在经济增速放缓的环境下，新兴地区很难抢走成熟地区的企业。目前产业落地不好的地区，未来3-5年也很难有起色。

刘狄：产业在一个城市是有限的，很难遍地开花。比如某一产业在亦庄落地后，房山、大兴等其他地区就很难再有相同的产业落地。

胡sir：总结一句话是，在存量博弈的时代，不要去买产业后发区域的房子。后发区域的产业规划很难落地，很难追赶。

过于成熟的地方“不能买”

胡sir：过于成熟的地方房价本身比较高，城市更新很难进行，只能做一些修补。比如有些东三环地区的房价比昌平地区要低。

过于成熟的地区不符合高端人士的购房需求。这些对价格不敏感的消费者不来这些地区购房的话，房价很难上涨。

刘狄：这些地区更加适合租房。

远郊、环京等地“不能买”

刘狄：有人认为在北京这样的一线城市，远郊房价也会涨。但是从过去十年实际情况来看，尤其是通勤再有问题的远郊地区，房价并没有涨起来。

这也是产业发展的问题。没有产业就留不住人，没有增量人口，就没有增量需求。比如怀柔、密云重点发展旅游业，房子都是本地人来买。

胡sir：这和玩吃鸡游戏中的毒圈扩大，安全区逐渐缩小一样。买房就要买安全区里的，比如一二线城市的房子。而在北京等一线城市当中，房子安全区也在逐渐减少，能够保值增值的房子越来越少。

刘狄：环京区域也一样。由于没有产业发展，房价也很难涨。从十多年的观察来看，北京涨，环京涨的慢；北京不涨，环京降；北京降，环京腰斩。即便具有通勤优势的燕郊，房价腰斩也是三四年就来一次。

胡sir：有产业才能有就业，消费者才能有现金流，才能有买房的需求。房地产是实体经济的晴雨表。

刘狄：环京地区还有一个问题需要注意，是供地量过大，新房量大，二手房交易过低，房子升值空间就不大了。