本报记者慈玉鹏北京报道
《中国经营报》记者注意到，4月初，十余个城市陆续阶段性取消首套房贷利率下限，这意味着，这些城市首套房贷利率下限可低于3.75%，房贷政策进一步宽松。
记者采访了解到，此次多个城市的房贷政策进一步放宽，将进一步促进二季度房地产市场复苏，自2023年中国人民银行、原银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（以下简称《通知》）后，多个城市陆续取消首套房贷利率下限、下调首套房贷利率，部分城市一度降至3.5%左右。
同时，贝壳研究院数据显示，2024年3月百城首套主流房贷利率3.59%，基本与上月持平，维持历史低位。记者采访了解到，未来房贷利率仍有下调空间，从而进一步推动房地产行业实现软着陆。今年2月，5年期以上LPR报价大幅下调已释放政策信号，接下来或可通过下调首套和二套房贷利率下限，乃至下调公积金贷款利率等方式，对楼市实施定向降息。
逾10个城市取消首套房贷利率下限
部分城市取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限同时，进一步降低首付款比例。
据记者不完全统计，岳阳、济宁、青岛、福州、烟台、赣州、九江、南昌、新余、汕尾、潮州等多个城市自4月起阶段性取消首套房商贷利率下限。
中国人民银行湖南省分行近日发布消息称，对评估期（上季度末月至本季度第二个月）内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的岳阳市、常德市、湘潭市，经省级市场利率定价自律机制商议确定，湖南省阶段性取消岳阳市、常德市、湘潭市新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限。至此，湖南省阶段性取消新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市增加至4个。
江西省人民政府新闻办公室官方公众号“江西发布”4月5日发布消息表示，近日，南昌、赣州、九江、新余发布公告，阶段性取消首套房贷利率下限，4月起执行。
南昌市人民政府近日发文表示：“为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照因城施策的工作要求，根据《通知》文件精神，决定阶段性取消我市首套住房商业性个人住房贷款利率下限，自2024年4月1日起实施。”
同时，南昌市人民政府发文表示，如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
记者采访了解到，目前对于最低首套房利率的规定即LPR-20BP。最新一期5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率降至3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调空间增大。
部分城市取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限同时，进一步降低首付款比例。例如，2024年4月3日起，福州阶段性取消福州市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。在该政策范围内，商业银行可按市场化、法治化原则确定新发放首套住房商业性个人住房贷款的具体利率水平。同时，福州市五城区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于25%，调整为不低于20%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于35%，调整为不低于30%。住房套数认定标准按照原政策执行。
易居研究院研究总监严跃进告诉记者：“4月初，全国多个城市阶段性取消了房贷利率下限，这也是二季度开始各地购房政策放宽的最典型案例，充分说明房贷政策进一步宽松，也进一步说明二季度政策基调宽松的方向。取消房贷利率下限，各地根据房价或房价指数走势、房贷定价规则作出灵活调整，是对此前国常会优化房地产政策导向的落实，有助于进一步稳定政策预期，释放了持续宽松的政策环境。”
严跃进告诉记者：“此次多个城市的政策放松，对于二季度市场复苏有进一步的促进作用。我们近期观察到市场已经有一些好转的迹象，包括部分城市豪宅交易不错、二手房3月份回暖且开始接近荣枯线等，这都说明市场回稳有基础。房贷政策的加码，进一步促进了市场回暖，对于房企销售也会产生非常积极的影响。”
某华北地区股份行人士告诉记者，自2023年发布《通知》后，已有不少城市陆续阶段性取消首套房利率下限，从现在趋势上看，未来应有更多的城市逐步跟进下调首套房利率下限，这主要取决于当地房屋销售情况及资金面是否宽松。
中国人民银行公布的数据显示，截至去年12月，全国343个（地级及以上）城市中，101个下调了首套房贷利率下限，26个已取消下限。
房贷利率仍有下调空间
“在楼市企稳回暖前，房贷利率下调过程不会停止，而且下调幅度会越来越大。”
东方金诚首席宏观分析师王青告诉记者：“根据央行最新数据，2024年2月新发放居民房贷利率为3.86%，较去年年底下行0.11个百分点，较2021年年底的阶段高点下行1.77个百分点，也低于此前于2009年6月创下的4.34%的历史低点。”
王青表示：“不过国家统计局数据显示，本轮房地产行业下行以来的近3年中，GDP年均实际增速为5.5%，CPI年均涨幅为1.1%，而2009年之前的3年中，GDP年均实际增速为11.1%，CPI年均涨速为3.3%，这意味着考虑经济增长和物价水平因素，当前的3.86%的房贷利率要远高于2009年的4.34%。实际上，如果以GDP平减指数折算，当前实际房贷利率（名义房贷利率－GDP平减指数）处于历史最高水平之列，且2021年以来呈大幅上升之势，这也是本轮房地产下行周期明显偏长，楼市迟迟未能实现企稳回暖的根本原因。”
从贝壳研究院4月发布的数据看，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平，维持历史低位。3月首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落43BP和75BP。3月银行平均放款周期为22天，维持较快放款速度，当前利率处于低位叠加银行放款较快，有助于推动住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市场的平稳修复。
王青表示：“我们认为，下一步推动房地产行业实现软着陆，除了有序放松限购外，关键是要引导居民房贷利率有效下行，并且要向市场释放明确的政策信号，即在楼市企稳回暖前，房贷利率下调过程不会停止，而且下调幅度会越来越大。这是当前扭转楼市预期的关键一招，也是下一步稳楼市政策的主要发力点。2月5年期以上LPR报价大幅下调，已释放这方面的政策信号。接下来还可通过下调首套及二套房贷利率下限，乃至下调公积金贷款利率等方式，对楼市实施定向降息。2月新发放居民房贷利率为3.86%，也表明这方面有充足的政策空间。”
王青表示：“接下来伴随房贷利率较快下行，银行净息差有进一步收窄趋势。国家金融监督管理总局数据显示，2023年年末商业银行净息差为1.69%，首次跌破1.70%，也低于《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中自律机制合意净息差1.80%的临界值。着眼于稳息差，下一步银行会进一步下调存款利率。”
贝壳研究院监测显示，分能级统计，2024年3月一线城市首二套平均房贷利率分别为3.88%、4.29%，二线城市首二套平均房贷利率分别为3.61%、4.17%，三、四线城市首二套平均房贷利率分别为3.57%、4.15%。各能级城市首二套平均房贷利率均与上月持平。
王青表示：“我们判断，在因城施策原则下，楼市下行压力较大的低能级城市会引导房贷利率更大幅度下调，而一线及重点二线城市房贷利率下调节奏可能较缓，但持续下调的大方向是一致的。”
严跃进表示：“从趋势上看，房贷利率日后有进一步下调的空间及可能性。从库存压力上看，目前一线城市和二、三线城市压力差异不是很大。整体上，一线城市房贷利率日后调整或相对二、三线城市缓慢一些。”
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