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广州入局 超10个城市试水二手房“带押过户” 将如何影响楼市

时间:2022-09-22 10:31:19  来源:新京报  作者:

人民银行广州分行近日下发文件指出,为进一步探索因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,鼓励推广二手房“带押过户”模式。

另据中原地产研究院统计数据显示,全国累积已经超过10城市宣布尝试或者落地二手房带押过户。南京、苏州、济南、昆明、浙江金华等地均已有相关业务落地。

有业内人士表示,各地热衷试水“带押过户”,主要源于这一模式可以大幅缩短交易时间,降低交易成本,提升交易效率和便利度,有利于激发二手房市场交易活力。

实施条件怎样?

已经具备放开的法律条件

根据贝壳财经记者获得的一份人民银行广州分行于9月15日下发的文件显示,将鼓励结合实际探索“带押过户”模式。

人民银行广州分行指出,推广二手房“带押过户”模式,可在盘活二手房交易的同时,间接加快新房去化,形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进,更好地满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场良性循环和健康发展。 

什么是带押过户”?有业内人士指出,以前的二手房交易模式是,抵押贷款的房产想要过户,先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清,比如利用买家的首付款来支付,拿回房产证后解除原有抵押登记,才能过户给新的买家,这种流程在房价较高的当下,很多二手房业主想换房,很难有足够的资金自己先行解除抵押,一般会增加交易周期1-2个月,增加贷款部分的1%-3%的交易成本。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪亦表示,“带抵押过户”可以降低交易成本,即卖方无须解押及筹措资金,可使用买方的银行贷款来还卖方的银行贷款,有效降低了交易成本以及解除了资金筹措的困扰;同时降低二手房交易风险,买方可将购房款直接存入提存账户,在一定程度上保障了交易主体的利益。

中原地产首席分析师张大伟表示,去年《民法典》的施行,“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定,财产(房屋)抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致,后者同意则需要抵押人先还清债务,未经抵押权人同意的不得转让(受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外);《民法典》则明确,抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响,但应当及时通知抵押权人。

有何安全隐患?

资金安全成重点防范风险

“带押过户”可以提高效率,但亦有业内人士对其资金安全表示担忧。有银行业内人士认为,“带押过户”业务办理过程中,资金安全是最大的隐患,这必须要求相关资金监管必须到位。

此次人民银行广州分行亦将资金安全作为重点防范风险。人民银行广州分行在文件中指出,二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节,实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。

此外,人民银行广州分行还表示,针对跨行间二手房“带押过户” 可能产生产权过户后,银行抵押权落空、交易最终未达成的风险, 可引入公证或担保等第三方机构,保障资金安全,防控业务风险。 

张大伟亦表示,“带押过户”其本质为二手房“转按揭”,而“转按揭”相当于转移债务,还需要不同银行之间协调,所以交易时需要谨慎。同时,“转按揭”的过程中还可能存在抵押查封,或者房主出现特别情况,均将影响交易的持续。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广州的政策把带押过户可能存在的风险提前预警,这有助于更好更妥善地推进相关政策,对后续各银行系统金融业务创新等具有较好的启发意义。

影响几何?

刺激楼市效果有待验证

据中原地产研究院统计数据显示,全国累积已经超过10城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”政策。南京、苏州、济南、昆明、珠海、苏州、深圳、海南、福州、西安等地均试水了“带押过户”的相关政策。

据悉,近期南京市不动产登记机构又深入指导中国建设银行(5.560, -0.01, -0.18%)形成“房屋含抵押过户—办理购房抵押登记”全流程闭环模式,实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接,进一步优化了“带押过户”业务办理流程。“带押过户”模式下,对于存在抵押的房产要上市交易的,无需先行还贷或垫付,只需一次申请,到一个窗口即可实现抵押变更、转移登记及抵押设立3类业务的合并办理。

9月初,深圳坪山公证处亦发布消息称,坪山公证处完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务,实践二手房交易新模式。

尽管多地政府热衷探索这一政策模式,但多位业内人士直言,其功效仍有待验证。

“ ‘带押过户’是有益的尝试,可以降低购房者购买二手房的成本,提高购房效率。但预计不会成为主流模式。”一位银行业内人士告诉新京报贝壳财经记者,目前“带押过户”模式并不成熟,其次在当前房地产市场处于相对低迷的状况下,预计对市场交易数量和房价的影响不大。

张大伟亦认为,政策有助于加快换房需求入市,提升新房交易量有所助力,会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户,可进一步促进房地产市场良性循环。但购房者不会因为减少1%-2%的交易成本而选择购房。

“大部分 ‘带押过户’并没有宣传的那么好,一般都必须是同一个银行内部带抵押过户。”张大伟表示,这意味着新购房业主必须在卖房业主贷款的银行做贷款,才能实现“带押过户”,当下房贷利率相对优惠的小银行都没有执行“带押过户”政策,因此节省的1%-2%的交易成本,很可能在房贷利率方面有所损失。

新京报贝壳财经记者 姜樊



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