定金、订金、意向金，购房时发生钱款纠纷该咋办？

来源：新京报

记者：张建 编辑：武新

业内人士表示，买卖双方要在公平、公正、自愿的基础上对意向金进行约定，不能出现霸王条款或者违反政策的条款。

近日，四川省眉山市的王明（化名）向新京报记者反映，2021年5月，他在眉山市某楼盘购买一套住房，交了5万元意向金。后来因没有办下房贷，要求开发商退款，但一直未收到退款。

在新房购买过程中，经常会看到开发商向购房人收取意向金的情况。关于意向金是如何约定的？如果产生纠纷应该怎么处理呢？对此，业内人士表示，目前，法律法规并未禁止开发商向购房人收取意向金，但双方要在公平、公正、自愿的基础上进行约定。若是遇到涉及意向金的纠纷，双方可以通过协商处理，还可以通过诉讼途径解决纠纷。

现象：

房贷没办下来，购房人要求开发商退还5万意向金未果

王明告诉新京报记者，2021年5月，他在眉山市某楼盘以贷款方式购买一套住房，并支付5万元意向金。当时与开发商工作人员口头约定，如果房贷未顺利办理成功，开发商方面则应如数退还5万元意向金。后来，他申请的房贷没有通过审批，开发商承诺退还这笔意向金，但后期又“变卦”了。开发商提出一个无理条件，如果他能够找到下家，才会退还这笔意向金。“在这种情况下，开发商已经明显违约，应当向我退还5万元意向金。”

“事发后已与上述楼盘销售人员交涉，但对方至今仍没有退款。”王明如是说。

为了弄清开发商无法退款的原因及下一步处理办法，新京报记者与该楼盘的开发商取得联系，开发商相关工作人员回应称：“目前不能回答此问题。”

此后，新京报记者又多次试图与开发商相关负责人取得联系，均未获得回应。而王明向记者反馈称：“开发商已经答应退款，但是要分批退还。目前，我还没有收到任何退款。”

实际上，像王明这样因开发商在售房过程中收取意向金而产生纠纷的情况并不鲜见。

河北省廊坊市霸州出现过类似的情况。2022年，有网友通过“阳光理政”平台反映，“我到廊坊霸州荣盛温泉城看房子，销售人员让我先交意向金，可以考虑一天，承诺不想要立马退。第二天我找到他们要求退还意向金，可是一直未退。”随后，河北省廊坊霸州市住房和城乡建设局通过“阳光理政”平台做出的回复称，经核实，已完成退款。

在上述平台上，记者还看到其他不退还意向金的案例。诸如有网友反映“河北邢台市信都区龙门御府不退意向金”的问题，经调解，开发商已退款给投诉人。

此外，关于购房“意向金”的纠纷，一些地方法院已经作出过相关判决。2021年7月，浙江省湖州市人民政府网站曾发布了德清法院公开庭审的一起民事案件。三个月前，杨女士和丈夫一起到德清某房产公司的售楼部看房，两人向销售员小宋缴纳款项2万元，小宋当场制作了一份交款核对单交给杨女士。随后，小宋通过微信聊天方式通知杨女士和丈夫尽快去签署《商品房认购书》。此后，考虑到实际购房能力及周边楼盘的对比分析，杨女士和家人商量后，决定放弃购买上述商品房。而该售楼部表示，这2万元是杨女士缴纳的定金，如果杨女士因自身原因放弃购买房屋，就应当适用定金罚则，房产公司将没收定金。杨女士将房产公司告上了法庭。德清法院审理认为，双方没有签订定金合同，房产公司制作的交款核对单说明“交款内容”为“认筹金”，无法证明杨女士交纳的款项为定金，因此法院不予支持。最终，德清法院判决房产公司归还杨女士2万元。

探讨：

意向金交了还能退吗？买卖双方可依约退款

那么，开发商向购房人收取意向金合法吗？购房人签订购房意向金协议，应注意哪些风险呢？若是遇到纠纷，该如何处理？

北京在明律师事务所杨在明律师表示，目前的法律法规并未禁止开发商向购房人收取意向金，但双方要在公平、公正、自愿的情况下进行约定，不能出现霸王条款或者违反政策的条款。

“一般而言，购房意向金就是附条件的定金，是购买房产的意向，如果购房人有意购买房子时，会要求楼盘销售人员锁定房源，并支付一定金额的钱款。也有一些楼盘销售人员为了进一步‘锁住’客源、制约购房人而衍生出的一个抽象概念。”北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，如果买卖双方没有达成最终的购买协议，开发商要将意向金退还给购房人。

在房屋买卖交易中，购房人容易将“意向金”与“定金”“订金”混淆，三者如何区分呢？对此，杨在明律师介绍，在购房过程中，如果买卖双方没有达成协议，开发商销售人员通常会把购房意向金返还给购房人。有些开发商会与购房人约定，如果购房人超过一定期限没有明确表示放弃购买房子，意向金会自动转变成定金、订金、预付款。此约定将对买卖双方产生约束力，买卖双方必须按约定履行相关义务，否则构成违约，违约方将承担法律后果。另一种情形是，如果买方确定要购买意向房屋，意向金就会转化为定金、订金或预付款。

“目前的法律法规中并无意向金的提法，明确的只有定金和订金，在签订协议过程中，一定要注意定金和订金的区别。”杨在明律师指出，定金与订金一字之差，定义却完全不一样。定金是一种担保金，若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。而订金不具担保性质，若买家不履行合同义务，并不表示其丧失了请求返还订金的权力，若卖家不履行合同义务也不需双倍返还订金，当然，这不意味着合同违约方无需承担违约责任。

此外，杨在明律师提醒，购房人在签订购房意向金协议前，要认真考察待售房屋各项情况，理性确认购买意向。由于购房意向金协议多为开发商预先制作的格式协议，因此购房人要仔细审核各项条款，确认协议中约定的是不具有定金性质的“意向金”。此外，协议还应明确约定意向金所指向的标的、意向金的有效期限、退还条件、退还比例，以及在何种条件下意向金将转化为定金或预付款等。

“如果购房人遇到涉及意向金的纠纷，可以与开发商尝试协商处理，要求对方按照最后的承诺或者协议约定退款。如果双方无法协商一致，购房人可以先去当地政府主管部门进行投诉或者举报，也可以通过诉讼途径解决纠纷。”杨在明律师说。