文/国是君
碧桂园曝出坏消息。
这家曾连续多年雄踞房企规模榜首的大型开发企业可能面临债务违约风险。
据媒体报道，8月8日下午，碧桂园仍未能支付应于8月7日支付的两笔美元债的票息。
据了解，这两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元，到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日。
违约担忧之下，当日，碧桂园遭遇“股债双杀”。碧桂园股价大跌14.39%，8月8日收盘价仅为每股1.13港元。2021年年初时，碧桂园股价一度超过每股10港元。当日，该公司包括“20碧地03”等在内的多只债券出现20%以上跌幅。
同日，市场消息称，佛山市自然资源局催促碧桂园的两家子公司缴纳土地出让金，金额为13.7亿元。
碧桂园的麻烦有多大？
上述两条消息传递出同一个信息——“缺钱”。
据媒体报道，碧桂园内部人士承认，受近期销售额与再融资环境持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。
不过，需要看到，上述两笔债券的利息均有30天的支付宽限期，距离到期尚有近1个月，截至目前，碧桂园的债券尚未出现实质性的违约。
此外，碧桂园2022年年报中的一组数据受到关注：截至2022年，碧桂园总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元。有人担忧这一债务总额巨大，与恒大接近。不过，总负债高与房地产企业的特性有关。
在财报中，房地产企业的总负债包括了合同负债，其中很大一部分是预售楼款，这部分债务无需偿还，到次年即可结转为收入，所以合同负债并不能真实反映企业真实负债水平。一般是采用净负债率或者有息负债的规模来反映房企的负债情况。
从年报来看，截至2022年底，碧桂园预售楼款有约6000亿元，净负债率为40%，有息负债在2713亿元左右。
碧桂园问题的根源在哪？
从目前的市场公开信息来看，碧桂园的流动性压力，主要来自两个方面：
首先是房地产销售大幅放缓。
据该公司公告，今年7月份，碧桂园实现权益销售额约120亿元人民币，这一数据相较去年大跌六成。根据中指研究院百强房企报告，今年1-7月份，碧桂园权益销售额排名降至第四位。
这也导致企业财务指标恶化。该公司在近期一份公告中称，对比2022年6月30日半年度之净利润约人民币19.1亿元和股东应占核心净利润约人民币49.1亿元，预期截至2023年6月30日止半年度可能录得未经审核净亏损。
碧桂园预计，净亏损主要是由于房地产行业销售下行影响导致房地产业务结转毛利率下降、物业项目减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。
其次是融资渠道受限，债务循环不畅。
过去曾是房企融资主要渠道之一的海外债今年以来几近关闭。
据中指研究院统计，上半年，房地产行业海外债发行规模仅为110.7亿元人民币，同比大幅下降34.6%，占总融资规模降至2.7%。今年3月、4月、6月全行业均无新发行债券。海外债融资渠道极不稳定、几近关闭。
碧桂园资产上万亿，经营开发所需融资巨大，海外债渠道关闭、销售走低等无疑对其资金链形成冲击。
理性看待问题
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，碧桂园当前遭遇的问题主要是市场预期、资产流动性和资产价格的问题。某种程度上，也是过去几十年房地产业“高周转、高杠杆、高成本”的产物。在这一点上，碧桂园和其他房企的问题是一致的。
不过，他也指出，尽管都是万亿级房企，但是碧桂园与恒大不同的是，碧桂园没有搞非理性的多元化经营，也没有那么多资本运作。
天眼查App显示，于香港上市的碧桂园控股有限公司成立于2007年2月，目前，其主席、执行董事为碧桂园创始人杨国强女儿杨惠妍。内地关联公司中，碧桂园地产集团有限公司成立于2015年4月，法定代表人为杨文杰，注册资本约153亿元人民币，由佛山市顺德区宙华投资咨询有限公司、深圳市碧桂科技发展有限公司分别持股91%、9%。
对外投资显示，该公司直接持股390余家企业，其中330余家企业为存续状态，多数为碧桂园在各地的房地产开发公司、置业公司，此外还包括企业管理、建设工程、投资管理等公司。
李宇嘉也指出，与其他企业相比，主打下沉市场的碧桂园受房地产市场下行影响更大。碧桂园三分之二的项目在内地三四线城市，而这些城市商品房市场量价下跌的幅度更大，市场预期低迷，导致企业资金链更加紧张，这是问题的根源。
碧桂园董事会表示，公司将采取积极措施，包括但不限于压降各项经营支出、加快回款安排、积极拓展融资渠道、管理及优化债务偿还安排等，同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。
为加快销售，2023年碧桂园推行“现房销售”政策，购房者以较低比例楼款锁定房源，待预售房源完工后，购房者可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。据了解，2023年上半年，碧桂园集团累计交付房屋27.8万套，且不存在逾期未交付的情况。
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