房企破产,已不再是什么新鲜事,似乎每隔一段时间,就上一次热搜。
疫情加速了房地产行业的洗牌,今年更甚。
人民法院公告网显示:
截至2020年6月5日,今年房地产企业的破产数量已经达208家,超过2018年上半年的177家破产数量,与2019年同期相对持平。
进入2020,平均每天都有1家房企被清算。
很多人看到这个数字,可能都会倒吸一口冷气。
特别是看空房地产的那些人,恐怕又会跳出来,拿出一堆所谓房价泡沫的证据,叫嚣着“地产末日论”。
任何事物,都不能片面的来看,做了比较得出的结论,才是有力的说明。
那么,到底208家这个数字算不算多呢?
拿去年和前年来说,破产房企的数量就在450家左右,平均每个月有近40多家房企破产。
△图片来源:网络
从上图可以看出,2018年和2019年下半年,更是逼近300家房企破产。
但是,目前全国房地产企业总量高达9.7万,208家房企破产,相比总量可谓九牛一毛。
正如黄奇帆所言,今后十几年,中国房企数量会减少三分之二以上。这意味着,未来,或将有数万家房企消失。
这也绝不是危言耸听。
02
我们翻看一下破产房企的名单,不难发现,近年这些破产的房企中,真正有影响力的实在没几家。
除非步子迈得太大,百强之内几乎没有破产的,破产的大多数都是空壳公司。
有些规模较大的房企,为了在三四线城市做项目,会注册几个子公司,完事儿之后,若是这壳没用了,就直接批量办破产,之后如果需要吗,再重新注册新公司养着备用。
当然,这些破产的房企中也有不是深耕三四线城市的中小房企。
要知道,我国房地产高歌猛进的早些年,就是靠着高负债高周转模式,造就了一批楼市神话。
特别是这些三四线城市的中小房企,在上一轮棚改中尝到甜头后,依然想沿用之前的模式,谁知如今政策东风已改,棚改红利不再,资金链崩断,只能落得个破产的结局。
疫情冲击之下,经济停摆确实会带来一些影响,但是这并不是主要原因。
目前来看,宣布破产的房企主要以三四线城市的中小型房企为主,这些房企实力较弱,抵御风险能力较差。
TOP10房企的总销售规模占全国总比重超过30%,TOP100房企的总销售规模占比超过60%,前15%的房企市场占比超过85%,绝大多数中小房企市场占比可以忽略不计。
数据显示,
今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿元,其中7月份是到期高峰,达到1490万亿元。
7月即将到来,虽然有的房企去货量相当惊艳,拿到现金用于周转,但对于大部分中小房企来说,回到以往的好时光基本上难上加难。
由于行业集中度不断提升,头部房企将会占据更多的市场份额,进一步挤压小房企的生存空间,随着中小房企市场竞争压力加大,容错率也将变得更低。
未来, 一些实力不济的小房企,最终将会被兼并或走向破产的边缘。
03
受疫情的影响,房地产行业正在加快行业洗牌的过程,破产的企业中,开始出现了一些曾经规模较大的企业。
2019年以来,曾位列中国民企500强的银亿集团、一度进入百强房企排行榜的三盛宏业,均濒临破产边缘。
而以福晟集团、泰禾地产为代表的龙头房企,则陷入债务缠身的困局。
今年泰禾的日子,就并不好过。
昨天,有人在微博爆料,说泰禾集团资金链疑似断裂,500多个家庭买了泰禾北京院子二期,结果项目已于去年年底停工。
△图片来源:微博截图
在业主持续维权、多方投诉后,才勉强有限复工,工程方不断传出消息,“再不给建设资金,就停工走人!”。
曾经的千亿房企泰禾,2017年底刚到千亿,便喊出了进军2000亿的目标,2019年却已掉出千亿房企队列,不禁令人唏嘘。
泰禾一季度财报显示,截至2020年3月31日,泰禾一年内到期债务为672.4亿元,同期泰禾现金及现金等价物余额为41.79亿元。
再加上因资金短缺,泰禾多地项目处于停工状态,单凭泰禾自身力量显然无法化解眼前的危机。通过引入新的战略投资者帮助化解危机,也是泰禾不得已的选择。
实际上,压倒这些房企的,并非只是疫情,激进加杠杆的高周转发展模式,早已为其埋下安全隐患。
当地产处于上升通道时,粗放发展的隐患会被源源不断的现金流入掩盖,一旦行业发展速度整体放缓,地产调控、融资环境持续收紧,高杠杆便成为随时会被引爆的雷。
从三盛、银亿、福晟到泰禾,这些企业都曾在业内占据一席之地,如今却也开始出现了经营问题,究其原因,主要是在行业规模触及天花板,市场份额不断缩小的大背景下,各大房企的竞争进一步加剧。
面对行业的洗牌,可以融到资、拿到钱的房企更容易活下去。
可是,相较规模房企而言,中小房企贷款难、融资难,且多数没有上市,融资渠道相对单一。资金面的“先天劣势”更会加大土地资源获取、营销等多方面难度,阻碍企业发展。
而这其中,中小房企容错率变得更低罢了。
04
当然,我们也不能以少数房企破产和经营困境,来判断整个行业的发展。
行业在洗牌,头部房企,如融创、恒大和保利,亦在大刀阔斧的前进。
尽管房企年年有破产,但是中国楼市发展的车轮却从未停歇。
所以,市场和房价,从来不是由房企破产来决定的,政策、经济和人口才是关键因素。
今年整体形势虽然不算乐观,但是对于今年仍有买房计划的购房者,以下一些建议或许能有帮助。
首先,切忌盲目跟风,闭眼买房的时代已然不再。
见到哪里有“风”吹,就着急入场并不可取。
要知道,一个最通俗的道理即,真正能赚到钱的人都是有“先知能力”的很小部分人,当人尽皆知的时候,还能有这种机会么?
其次,从城市角度来说,不会踏空的就那么几个,所以也会更为“严格”。
近期房企开始重新布局一线城和新一线城市,从土拍市场的火热可见一斑。。
如果有余粮又没有入场券,就选择门槛放宽的新一线城市尽早上车。
大城市的楼市基本面在那儿摆着,虽然短期会有一些“烈火烹油”现象,但是喧嚣过后,值得长线持有。
最后,三四线城市,不是真的有居住需求,还是少碰。
从上述破产房企多是小城市房企这一点来说,三四线城市楼市红利褪去,潮退人散,没有人接盘的市场终究需谨慎。
一定要买的话,首选品牌大房企,起码在关键时刻,比小房企会更有保障。
总之买房这件事,对于普通人而言,还要是要忠于自己的真实居住需求,减少幻想才能少踩坑试错。