7月百强房企销售环比再向下，强化“保交付”能否挽回市场信心？

100强房企销售恢复的进程在7月份遭遇了挫折。

7月31日，第三方研究机构克而瑞发布的房企销售数据显示，百强房企销售环比降低28.6%，连续2个月的环比向上态势在此止步；同时，7月单月的同比销售降幅保持在近40%的高位。

市场层面上亦有所降温，成交环比转跌。上述机构数据显示，重点30城成交面积环比下降16%，同比下降33%。除上海、成都等热点城市的成交创出年内新高外，26个二、三线城市市场再现走弱迹象，成交环比下降20%，同比下降38%。

近期的停供事件也让业内对市场的复苏进程有所担忧，这可能会使居民预期进一步减弱，加剧观望情绪。

西政资本认为，监管层当前要解决的是“保交付”的问题，政策层面更多的是针对项目层面的纾困，不存在对房企进行整体救助的计划，房地产行业也需继续完成市场化出清，因此，西政资本表示，“对房地产市场企稳回暖的期待需要变得更加理性一些”。

也有观点指出，监管层对保交付的重视有助于修复购房者的信任危机。近期，郑州亦在项目纾困层面上进行了探索，在一定程度上为市场注入了信心。

不过，克而瑞指出，展望8月，在政策暖风下，房地产市场有望筑底回稳，随着去年同期基数下调，成交同比跌幅或将有所收窄。但“（市场的）拐点或许要到年底。”华南一房企内部人士表示。

8成房企单月环比下降

克而瑞数据显示，百强房企在7月实现销售操盘金额5231.4亿元，环比降幅达到28.6%。

“年中该冲业绩的都冲完了，7月本身也就进入了淡季。”某华东新一线城市的房地产业内人士表示。克而瑞数据显示，往年7月份单月的环比降幅也在3成左右。

但相较于前两个月环比上涨的态势，尤其是6月环比超6成的涨幅，7月的单月环比降幅颇不理想。有房企人士直言7月销售“不太好”。

同比来看，房企销售依旧保持较高的降幅。上述机构数据显示，百强房企7月单月同比降幅仍近4成，前7个月累计销售操盘金额的同比降幅也仍在49%的较高水平。

具体到房企的表现来看，百强房企中有近8成单月业绩环比下降。亿翰智库提供的7月单月销售情况显示，以全口径销售计，TOP30房企中，仅有旭辉、融信的业绩环比增长，增幅分别为19%、1%；有18家房企的环比降幅超过30%，其中，碧桂园、万科、保利三家全国性头部房企的环比跌幅分别为16%、32%、35%。

在同比表现上，房企表现出现了些许分化。7月单月，TOP30房企中，在半数房企同比降幅超30%的情况下，华润置地、招商蛇口、绿城、华发股份、越秀地产等国资背景房企同比则上涨约2成。

值得一提的是，前7个月的销售累计来看，TOP30房企中，仅有越秀地产实现了同比转正，累计实现销售额约554亿元，同比增幅约为5%。这也使得越秀地产在行业内的座次从2021年的49位，升至当前的18位。

事实上，今年以来销售形势的分化，使得房企座次发生了明显变化。以全口径排行榜计，除碧桂园、万科依然稳居行业第一、第二位之外，保利发展业已坐稳了TOP3的位置，中海、华润置地也升至TOP5，绿城、龙湖则跻身TOP10之中；滨江、建发、华发等房企亦进入TOP20之中。

不过，一直以来的销售颓势使得房企的市场规模始终处于较低水平。今年前7个月累计来看，销售额超过2000亿元的只有碧桂园、万科、保利；千亿规模的也仅有10家房企，较2021年同期减少11家；超百亿房企91家，较上年同期大幅减少45家。

二三线市场同比降近4成

各大城市的表现也呈回落的态势。克而瑞数据显示，7月的房地产市场有所降温，重点30城成交面积环比下降16%，同比下降33%，除一线城市市场较为坚挺外，26个二、三线城市市场再现走弱迹象，成交环比下降20%，同比下降38%。

其中，长三角地区市场降温明显，新开盘项目去化压力加剧，宁波、南京等开盘去化率跌至30%；大湾区市场也呈淡季的特征，房企供货节奏放缓，市场热度下滑，深圳、广州、东莞等开盘去化率均降至30%以内；环渤海地区市场遇冷，如天津开盘去化率仅约28%、青岛的则不足20%。

据保利发展控股战略研究院统计，7月份，主要城市和典型房企的成交再次陷入低迷，同比跌幅回到30%-40%左右；其中，保利的盘均周来访在60组左右，相比6月减少20组，回到低位水平。

7月上旬爆发的停供停贷事件，引发了购房者关于项目交付的担忧，使得居民预期进一步减弱，加剧了观望情绪，对市场复苏形成了阻碍。有购房者便向第一财经直言，买房时绝对不会考虑期房。

不过，也有观点指出，停贷停供事件虽然在一定程度上扰乱了销售回暖节奏，但或许能成为纾困力度与需求刺激力度进一步加强的契机。

监管层近期已对该问题已接连发声。除了银保监会之外，7月28日的政治局会议上提出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

业内认为，政治局会议进一步明确保交楼和稳民生，这将有助于修复购房者对民企烂尾的信任危机。

“进入二季度以来，央企销售有明显恢复，国企有一定修复，但民企的修复力度非常弱，购房者在过去一段时间开始担心民企烂尾的风险。”国泰君安研报指出，由此，明确保交楼，能够修复购房者对民企的信任度，打破民企资金链紧张、购房者不买房、民企资金链紧张进一步加剧的负向反馈。

保交付压力较重的郑州，近日探索了停工楼盘纾困路径，包括联手地方AMC设立地产纾困基金，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等，在为市场注入信心的同时，也为其他同样面临相同压力的城市提供了参考经验。

不过，在市场修复上，中银证券认为，仍需要更多的稳定交付的预期和需求端的政策继续加码，包括房贷利率持续下调至4.30%等，未来个别热点一、二线城市或将率先迎来拐点。