文/庞无忌 曹旭帆
最近，针对公摊面积的讨论持续升温。一些地方已经采取行动。譬如，内蒙古自治区住房和城乡建设厅近期在答复政协委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时表示，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。而重庆早在2002年6月就以地方法规的形式，对商品房的计价方式作出明确规定：商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据。
公摊面积究竟能不能取消？它的存废对房价是否有影响？现在是取消公摊的好时机吗？
国是直通车联合腾讯财经近期举行网络直播，邀请景晖智库首席经济学家胡景晖、广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进行讨论。取消公摊面积是否有必要？专家们有不同的见解。
01
公摊面积多少合适？
景晖智库首席经济学家胡景晖：
合理的公摊面积大概在15%左右。当然，根据房子不同的户型、楼型、房屋项目，具体设定不一样。
国家有相关规定，不同楼宇公摊面积比例上下限不一样：7层以下住宅公摊率为7%到12%，12到33层公摊率为25%，别墅类公摊率为1%到8%。
很多人喜欢购买“一梯两户”，即：一部电梯两户，南北朝向的房子，因为这样的房子可能达到90%得房率，公摊较小。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：
公摊大小多少，应该成为购房者关注的一个指标。对于刚买房的人来讲，一方面要算得房率，百分之百减去得房率得出的就是公摊；另一方面，还要看空间利用得怎么样。
如果是电梯房，公摊一般在20%以下比较好，超过20%公摊就比较大了。
02
公摊面积是否该取消？
景晖智库首席经济学家胡景晖：
公摊面积是2001年执行《商品房销售办法》中明确规定的。公摊和预售制度从历史上来说，都是从香港学习来的，但2013年香港已取消公摊，使用套内面积计价。
世界上绝大多数国家都是使用套内面积交易房屋的。重庆市作为试点，在2002年也取消了公摊。所以，取消公摊本身不是不可为。
取消公摊并不会导致房屋总价上涨，因为公摊面积计入房价，只是计价方式发生了变化。取消公摊确实会有一些管理方面的麻烦，比如：存量的住房如何处理，新老办法如何衔接等。
但取消后，老百姓买房子可以买得明明白白，也有助于提振市场信心。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：
将公摊计入购房面积这一模式存在多年，不是一夜之间就可以取消的，它有其存在的合理性。老百姓买房不能只买套内实用面积，而不为其他的面积付费，例如墙体面积、公共使用面积等。
当前，老百姓不满的情绪主要集中在公摊面积不透明上，包括公摊是不是真的需要这么多？一套房子的公摊面积是否真如开发商所声称的那么多？
如果真正的公摊部分能清楚明白地向购房者展示出来，而且也是合理的，不存在虚增公摊面积来做大开发商利润的话，保留公摊是没问题的。
如何让公摊的管理更加精细化？一种做法是，计算公摊的成本和建房的成本有没有差异。如果有，在定价环节，可以考虑进行分开定价。
再比如，引入独立第三方对公摊做一个实测，在预售阶段就把面积实测出来，做到所有公摊信息都清晰透明。如果做不到，那么取消公摊面积可能是一种不得不做的举措。
03
取消公摊房价会涨吗？
景晖智库首席经济学家胡景晖：
这只是一个计价方式的变化。如今对很多购房人来说，包括二手房业主，他们关心的是实际房屋的价格（总价）。
如果仅仅因为把公摊取消，计价方式、计价面积发生变化而带来房价变化，可能短期对市场有一定影响，但是中长期来看不会有什么影响。
就像买海鲜，是带水带壳的价格还是去水去壳的净价一样，本质上并无区别。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：
取消公摊以后，房屋单价肯定会上涨。如果一下过渡到以套内面积计算房价，会拉高整个市场价格，在实际操作中不太可能这么做。
后续房屋可能会采取两种计价方式：一种是包含公摊在内的计价方式，另外一种是不含公摊的计价方式，两种计价方式都列出来，对市场和购房情绪的影响会小很多。
04
现在取消公摊是好时候吗？
景晖智库首席经济学家胡景晖：
往往重大改革更容易发生在行业低潮期。去年三四季度开始，房地产业进入低潮期。
现在关于取消公摊的讨论很多，如果顺势而为，可能推动改革会比行业在高歌猛进期时更容易一些。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：
取消公摊的呼声很高，反映了百姓的诉求。如果能借这种讨论进一步规范整治市场乱象，结合政府近期的其他类似工作，会起到提振楼市信心的效果。
05
取消公摊已经买房的人怎么办？
景晖智库首席经济学家胡景晖：
从过去的经验来看，2012年香港全面取消公摊，2013年全面执行，但是对已经买了房子人并没有给予什么补偿，按照总建筑面积买房的人仍按以前的规则执行。
而且香港规定，执行新规后，如果不按照实际的使用面积标注可能会被罚款甚至判刑。
也就是说，取消公摊后，基本是按“老房老办法，新房新办法”这个原则。
06
从重庆经验看取消公摊会影响楼市吗？
早在2002年，重庆就规定：商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
从实际操作来看，当地新楼盘以套内面积计价销售，但二手房市场依旧以建筑面积计价。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：
重庆近年来房地产市场走势和房价，与公摊面积是否取消没有太大关系。但需要注意，取消公摊不代表房子没有公摊了，也不代表公摊都是透明合理的，只不过没有把公摊作为计价方式而已。
景晖智库首席经济学家胡景晖：
重庆近些年房价能够得到有效的控制，非常重要的一条在于“人地挂钩”，即城市、产业、就业人口和土地供应，包括相关调控政策能够保持在一个合理水平。这些因素都比一个简单的计价方式调整来得更重要。
07
取消预售制能解决公摊难题吗？
有网友认为，公摊的许多问题都与预售制有关。如果房屋以现房销售，购房者眼见为实，看到公摊面积过大时，可以选择不买。取消预售制能解决公摊难题吗？
景晖智库首席经济学家胡景晖：
这两个问题确实是挂钩的。但事实上，以中国目前房地产的实际情况，立刻取消预售制恐引发更多问题。
过往20至30年，针对公摊、预售等都有一些批评的声音，但改正不能一蹴而就。
我们可以探讨一些渐进式的、可行有效的方案，让中国整个房地产长效机制完善起来，让房地产业走得更远，避免对实体经济、百姓生活等造成冲击。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：
其实预售制本身是开发商融资的一种手段。如果取消预售，对土地财政、房价、供应等都会造成冲击。我们不能因为某一项制度出现问题就马上谈取消，而是应该探究究竟是制度本身的问题还是执行走样了。
现实是中国的预售制度非常严格，但执行时却出了问题。取消预售的确能保证房屋顺利交付，但是并不代表房屋的公摊是合理的。
公摊更重要的还是要信息透明，要能接受社会监管，接受购房者和政府的监管。
来自：国是直通车
编辑：陈昊星
责编：魏晞
京公网安备 11010802035086号