外墙算建筑面积会增加公摊降低得房率？实际影响有多大？

3月1日起，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引起舆论热议。

一石激起千层浪，“公摊面积3月1日起增加”、“外墙也算建筑面积”等观点近日时常见诸网端，戳中了广大购房者的“公摊痛点”，但真相究竟如何？

新旧建筑面积计算规范确有区别

早在去年8月，国家住建部就曾发布国家标准《民用建筑通用规范》的公告(以下简称“新规范”)，编号为GB55031-2022。住建部称，该规范自2023年3月1日起实施，为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行，现行工程建设标准中有关规定与新规范不一致的，以新规范的规定为准。与此同时，《民用建筑设计统一标准》等旧规中与新规范不符的强制性条文相应废止。

那么新规范与旧规最大的区别究竟是什么？首先来看引起巨大关注3.1.1条，其中称：“建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”

部分人士分析此条款时称，以前外墙水平投影面积不被算入建筑面积，以后则将算入，因而会大大增加公摊面积。

第一财经查阅住建部网站，找到2013年12月住建部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》的公告，在新规范出台之前，这就是国家标准的房屋建筑面积测算规范，其中称：建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算；建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积；以幕墙作为维护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

此外，2013版《建筑工程建筑面积计算规范》还明确指出，一些项目不应计算建筑面积，包括勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等。

通过对比可以看出，旧规范并非完全不计算外墙水平投影面积，但计算的仅是结构外墙结构外围水平面积之和，包括保温层，且不把墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙算入。

而新规范则将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入。根据住建部网站的名词解释，围护结构指围合形成物理封闭建筑空间的墙体(柱)、门、窗、幕墙等。这意味着外墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等水平投影面积都需要算入建筑面积。

除了近日开始正式实施的《民用建筑通用规范》，去年11月，住建部还就新的《建筑工程建筑面积计算标准(征求意见稿)》公开征求意见，这份标准对2013年版本的《建筑工程建筑面积计算规范》进行了修订，其中对于建筑面积计算的表述与最新的《民用建筑通用规范》保持了一致，即“建筑工程建筑面积应按各自然层楼面或地面处围护结构外表面的水平面积之和计算”。

由此可见，住建部已在两份新规中统一表述，统一启用新的建筑面积计算规范。

“新规范主要增加的是外墙最外面那一层的水平投影面积，现在购房者都比较清楚，外墙的材料有真石漆、干挂石材、干挂铝板等等，一般来说刚需楼盘多用涂料，比如真石漆，它的厚度较薄，那么新规范产生的影响很小。而豪宅产品一般使用幕墙，比如干挂石材，那么外墙水平投影面积会多不少。”华东某房企一名工程人员对记者表示。

有建筑设计从业者测算，一般来说，真石漆墙面厚度在18-20毫米，一个总建筑面积为10万平方米的刚需小区，建筑面积大约增加500平方米，假设有1000户，则每户多出0.5平方米。而如果是幕墙外立面，厚度在200毫米左右，同样是10万平方米小区，建筑面积大约增加3000平方米，假设该楼盘为豪宅小区，户均面积较大，总计有500户，则每户多测算出6平方米。

购房最终房款多少暂不受影响

对于广大购房者来说，面对复杂的术语变化，他们更关心自己买房时公摊面积会否增多、是否需要多花钱，以及房产证上的产权面积是否会改变。

实际上，住建部公布的《民用建筑通用规范》主要是针对建筑设计和工程的标准化规定，而购房人房产证上的面积以及实际买房要花多少钱，其主要依据则是房产测绘部门出具的测绘报告。

目前，各地相关部门会依据自然资源部发布的《房产测量规范》(GB／T17996.1—2000)等文件来制定测绘依据，正因为测算标准不统一等因素，购房者在买房时常常遇到这样的情况：楼盘预售时开发商给出的建筑面积，与收楼时测绘部门实际测算的建筑面积有一定偏差，当偏差在正负3%以内时，以测绘实际面积结算，多退少补，偏差超过3%，买房人有权退房。

所以如果当地的房产测绘标准没有变，则不影响购房人最终付出的房款。第一财经查阅多地房屋建筑面积测算规范发现，各地在测算时标准也有细微的不同。

比如，根据上海市房屋管理局2022年印发的《上海市房产面积测算规范》：房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积；建筑面积按围护结构外围计算，包括围护结构面上的粉刷层、黏贴的墙砖层及黏贴的保温层；玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其水平外围计算建筑面积。这与近期开始执行的《民用建筑通用规范》中的规定基本相符。

而根据湖南省人民政府网站上公布的2020年版《湖南省房产面积测算规则》，房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积之和；但是，突出房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚则不计入建筑面积的范围。

总体来说，住建部实施的新规范与各地正在执行的房产面积测绘规范相差并不多，由于该标准是建筑规范，而不是测绘规范，在测绘规范未变的情况下，不会实际增加公摊面积。因此，近日住建部对媒体回应，《民用建筑通用规范》会增加公摊面积的说法是误读。

不过，未来各地修改房屋测绘规范时，有可能会参考住建部的《民用建筑通用规范》，进一步影响如何，目前还不确定。

“公摊之痛”触动购房者敏感神经

《民用建筑通用规范》激起巨大的讨论热度，还从侧面反应出中国楼市的“公摊之痛”。公摊面积“看不见、摸不着”，没有哪一户业主能够清楚测量出自家房子的公摊面积，各地测量标准也各不相同。随着房价的上升，公摊面积消耗着购房者大量的资金。

近十几年来，有关“取消公摊”的呼声越来越高，早在2011年两会期间，就有全国人大代表建议取消商品房预售制和公摊面积，与国际接轨。2019年，住建部官网发布了一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次提出房屋应由套内面积来进行交易。2021年5月，山东省住建厅要求开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，应将房屋的建筑面积、套内建面积、公摊面积及部位都在合同中明确标注。

2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案，2022年，全国政协委员洪洋也提案建议取消商品房公摊面积。

中国香港被认为是“公摊”的发源地，中国内地的期房预售、卖公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴自香港，但香港已于10年前正式废除了公摊模式。从2013年起，香港的新房销售必须按照实用面积标注，否则将被罚款100万至500万港币、判处3至7年监禁，针对存量房售卖，政府要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。从国际经验来看，“取消公摊”也已经是大势所趋。