作 者丨吴霜，叶麦穗
编 辑丨周炎炎
图 源丨视觉中国(17.160, -0.27, -1.55%)
似乎这段时间每周都会有一条新的房地产刺激政策出台。
上周是“认房不认贷”；再之前一周是“调降存量房贷利率”。市场对这些政策的呼声似乎是一波高于一波，但在银行和业内专家看来，一线城市的“认房不认贷”或许会更加审慎地推进。
7月27日晚间，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
其中，“认房不认贷”像一针“兴奋剂”，瞬间刺激了众多观望着的买房者、卖房者、地产中介和银行。
因为它意味着，已经购买过住宅或者使用过住房公积金贷款或商贷的买房者，只要已经还清贷款，卖出房屋，个人或家庭名下实际上没有任何一套住房，在申请新的住房贷款时，将按照首套房来支付首付和承担贷款利率。
以上海为例，在上海购买首套房且无公积金或商业贷款记录的，首付比例至少35%；首套房但是有贷款记录的或者二套房的，普通住宅首付比例至少50%，非普通住宅首付比例至少70%。可见，二套房和首套房的首付比例最高差了一倍。在上海，这可能就是买内环老破小和次新房的差距，“认房不认贷”的吸引力由此可见。
除了首付比例外，首套房和二套房在利率上也有差距。当前，上海首套房5-30年的公积金贷款利率为3.1%，二套房为3.575%；首套房的商业贷款利率为4.55%，二套房为5.25%。在公积金可贷额度上，首套与二套也有差距。
简单来说，就是之前的政策从各种维度给购买过房屋的购房者加码，限制其加杠杆，客观上确实也限制了其购买力。
北上广深发声落实，二三线城市已有实施
“认房不认贷”一出，各地纷纷放大招。
广州市住房和城乡建设局（简称“广州市住建局”）对媒体表示，广州将结合实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。
7月29日，“安居北京”微信公众号显示，北京市住建委将结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。
7月30日，深圳市住房和建设局公众号发文，有类似表述。
7月31日，上海市住房和城乡建设管理委员会微信公众号发文称，将坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。
易居研究院研究总监严跃进表示，此次广州表态，说明一线城市相关部门周末在积极谋划政策宽松之事，对于政策方面出台的紧迫和重视，也说明政策放松的预期越来越清晰、宽松信号越来越明朗。广州政策的出台，其基调和其他几个城市是相似的，即主要关注支持和满足刚性和改善性住房需求，或者说购房需求。这是政策的着眼点。
他认为，当前，很多城市没有把首付比例降低到20%，且房贷利率依然高于4%。据易居研究院统计，全国20个重点城市首套房首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。具体城市看，北京和上海的首付比例最高，为35%。广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例为30%。
据21世纪经济报道记者不完全梳理，目前已有韶关、杭州、天津、威海、北海等地已实际落实“认房不认贷”。
从去年开始，早有多个城市虽未明确提出“认房不认贷”，但已明确放松二套房的首付比例和公积金贷款可用额度：2022年1月12日，广西北海市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确降低公积金贷款的首付比例，将缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60％下调至40％，成为今年全国首个降低首付比例的城市。
山东省威海市2022年8月25日印发了《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，将购买首套、购买二套自住住房的可贷额度由公积金账户余额的20倍提高到30倍。
而浙江省杭州市则去年12月13日就下发了《杭州住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款政策的通知》，其中规定，职工家庭名下无住房，无住房贷款记录或有商业性住房贷款记录且相应贷款已结清，为改善居住条件申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，执行首套房政策，贷款首付款比例不低于30%。
5月24日，天津市住房公积金管理中心发布了《天津市住房公积金管理中心关于调整住房公积金贷款审核标准的通知》（以下简称“《通知》”），明确自5月25日起调整公积金贷款政策。根据《通知》，家庭有过两次住房公积金贷款记录，公积金贷款不再放贷；如果未使用住房公积金贷款，或只有过一次住房公积金贷款记录，且已还清，再次在天津购房时公积金贷款仍可放贷。实际上对还清公积金贷款的二套房购买者落实了“认房不认贷”。
7月6日，广东省韶关市将稳楼市新政有效期延长至年底，其中包括首次购买房商贷最低首付比例降至20%；公积金贷款购买首套房或第二套改善型住房的首付比例最低20%。
一线城市大概率不会直接亮出底牌
不过，上海、北京、广州、深圳等一线城市能否快速落地“认房不认贷”依旧存疑。
据记者多方了解，目前上海的银行和房地产销售均表示未出台相关政策。
一位资深房地产行业分析师向记者表示，“一线城市现在处于消极等待的状态，因为对于一线城市来说，认房不认贷是他们的最后一张底牌了，不太可能一下子就把这张底牌给打出来。目前各方应该在密集开会协商，等哪个一线城市先站出来，但我觉得大概率先站出来的城市也不会直接执行‘认房不认贷’”。
上述分析师认为，一线城市可能会先从调降二套房的首付比例开始，从现在非常高的七成调降到六成或五成。“政策的力度会由弱到强地转变，需要先扭转居民的预期。此外，各地不想做领头羊的另一原因是‘房住不炒’的底线依旧没有动摇”。
他表示，目前上海可能会先从普通住宅的认定标准和首付比例上入手，“目前上海的普通住宅的认定标准过低，这可能是比较好的第一步。其次，现在二套房上海的这个首付比例是70%，非常高，有适当下调的空间”。
广州迅速落地“认房不认贷”的可能性似乎也比较低。
广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源认为，目前广州市仍是认房又认贷，不过从目前住建局的表态来看，未来会有一些细则出台来激活市场流动性。
“如果仅从出台‘认房不认贷’这个政策来看，意味着只要本地无房就算是首套，无论是否曾经买过，贷款过，另外无论外地是否有房贷未结清等等。不过这个政策力度从历史来看还不算最大，2009年的政策是，即便本地有房且未结清，但如果购买二套房用于改善用途，房贷首付仍可以做到3成，利率不低于7折，几乎和首套一样的政策。但从现阶段来看，‘认房不认贷’对于房地产来说，涉及杠杆，意味着可以较低首付买到较贵的房子了，也可以理解为老百姓(28.350, -0.13, -0.46%)的购买力大幅度增加。”郑大源表示。
郑大源判断，本轮政策刺激，在一定程度上会刺激房价上涨，但是当前售盘压力太大，所以房价上涨既需要一定的时间，也会受到一定的涨幅限制。国家出台放松调控的政策，本质上是让房子流动起来，并不是让房价漫天涨价暴涨暴跌。
不过对于落实步骤，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒，相关政策要落实落细，后续还需要金融管理部门共同推进，各地积极贯彻落实。具体落地的过程，应是因城施策，即各地不会步调一致、力度一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小，不会一下子就把政策用到底。
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