存量房贷利率“自行协商”，银行怎么说

文 |《财经》记者 严沁雯

编辑 | 张威 袁满

自监管部门明确存量首套房贷利率下调路径以来，对于手中房贷的利率究竟会如何调整、何时调整等问题，购房人依旧存在疑虑。

近日，针对客户的常见问题，包括国有大行及股份行在内的多家银行进行了公开回应，关于调整存量首套房贷利率的更多细节浮出水面。

哪些个人住房贷款可以调？

8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），对存量首套房贷利率的调整范围作出明确。

在此基础上，银行普遍对可调整的个人住房贷款范围再度进行了说明——即2023年8月31日前已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。

同时，建设银行、中国银行、农业银行、中信银行等补充了不在本次调整范围内的情况：一是住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款；二是当前执行利率低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，即贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。

值得注意的是，近期，首套房贷款“认房不用认贷”在多个一线城市正式落地。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

这意味着，对于部分购房者而言，当初办理贷款时由于“认房又认贷”政策而非首套住房的贷款将有机会按首套执行。对此多家银行亦进行了解释。

建设银行举例称：“例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 ‘认房又认贷’政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行‘认房不认贷’政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行‘认房不认贷’政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。”

此外，工商银行、建设银行、邮储银行、光大银行均指出，存在拖欠或逾期的个人住房贷款，不在本次利率变更范围之内。对于符合调整范围的首套住房贷款，需在购房者还清逾期本息后进行调整。

而对于提前还款的客户是否满足调整条件，农业银行作出了说明：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《通知》条件的，可进行利率下调。二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。

存量首套房贷利率如何调整？

对于众多购房者而言，如果手中的个人住房贷款在本次调整范围内，究竟“能调多少”“怎么调”亦是关注的重点。

根据《通知》，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在LPR（贷款市场报价利率）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

目前，人民银行各省级分行官方网站已对各地首套住房贷款利率政策下限进行了公示，以下为近年来部分城市的具体情况。

在此基础上，各家银行亦给出了详细解答。建设银行指出，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。该行同时举例说明：假设购房人现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那贷款利率则按LPR+90个点确定，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设购房人存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次其利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。

值得注意的是，工商银行在公告中指出，对于《通知》发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息，暂不支持返还。

此外，此前央行、国家金融监管总局有关负责人答记者问时表示，存量首套房贷利率的调整方式，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

对于以上两种调整方式的具体差别，工商银行及农业银行均作出了解释。根据工商银行公告，新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷；协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。

同时，上述两家银行在公告中称，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，上述两种方式调整的结果无明显区别。考虑到客户操作的便利性，主要采取变更合同利率方式。

存量首套房贷利率何时调整？

在诸多细节问题得到解答后，存量首套房贷利率的调整究竟何时落地？

根据《通知》，9月25日起，借款人便可主动向承贷银行提出申请，银行亦可通过发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。

对于当前的进展，多家银行表示“正抓紧制定操作细则”，初步定于9月25日提供服务，具体时间以银行公告为准。

根据中国银行的公告，该行将于9月25日起接受客户调整申请，具体事宜将及时通过该行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告。届时银行客户可以通过中国银行线上手机银行App或线下网点渠道办理存量房贷利率调整。同时，新的贷款利率将在调整完成后的次日执行。

农业银行则表示，“凡是符合《通知》条件的客户，在9月25日受理申请后，我行会在最短时间内规范完成利率定价调整工作。