上海房贷利率下降后，为何有人能重签合同，有人却被拒？

12月15日起，上海优化差别化住房信贷政策，首套房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减10个基点，二套房商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点。

贷款利率调整，意味着购房者的购房成本大幅降低。政策一出，持币观望的买房者肯定拍手称快——但签订买房合同不久的购房者就有些“胸闷”了。与政策红利“擦肩而过”，就要多付不少真金白银……

不过，记者了解到，目前有多位新盘的购房人，在新政出台前刚买房，却可以享受到新政调整后的新利率。难道买房还能像网购那样买贵了“退差价”吗？

最近，前滩某楼盘的购房者刘先生反映称，据他所知，有部分在新政出台不久前买房的业主已经收到银行通知，称可以重签贷款合同。“上海有其它楼盘已经在调整首套房贷款利率了，已经放款在还贷的楼盘也有在调整的。”

开发商的销售人员也向记者证实，确有购房者与银行重签合同，也有楼盘正在积极与银行沟通中。

而今年6、7月份购买同一楼盘房屋的刘先生，却没有等来“好消息”。“银行反馈说内部在讨论，还没有正式通知出来，他们没有说不适用这个政策，我们向主管部门反映，主管部门说收到了很多业主的投诉，都是反映这个情况。”刘先生说。

那么，像刘先生这样与新政“擦肩而过”的购房者，究竟需要满足什么条件，才能与银行重新签订贷款合同，享受新利率呢？

记者以购房人的身份致电了几家网传可以与银行重签贷款合同的楼盘。相关楼盘的业主和开发商销售向记者进一步透露，部分购房者之所以能与银行重签贷款合同，是由于此前相关的银行涉嫌违规放贷。

根据相关规定，银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。如果在结构封顶前就发放贷款，银行就涉嫌违规放贷，老合同就可能被判定无效；而新签订的合同，就能按新政策的贷款利率来执行了。

得知可以这样“操作”，刘先生表示，有航拍视频能证明银行放款时，自己购买的楼盘并没有结构封顶，但业主却没能享受到新政策。“6月底我们通过很多业主的航拍，都能够确认是没有封顶的。”刘先生说。

业主拍摄的照片显示，7月30日楼盘尚未封顶。

以此为证据，刘先生与银行进行了交涉，但结果却并不如意。银行工作人员称，银行放款，是因为拿到了楼盘的竣工监理月报，据此认定为已封顶。

刘先生表示：“你们是不是没有去现场看？因为我们（业主）去现场看了都没有（封顶）。”对此，工作人员回应称：“这个事情我们也解决不了，分行一旦讨论好以后，不会让你们（业主）来问我们的，而是我们会主动来告诉你。也不会拖太久的，因为这也不是你一个人的事情。”

无独有偶，今年10月初购买徐泾镇某楼盘房屋的张先生，也能证明12月12日银行放贷之前，该楼盘并没有封顶。张先生称：“当时确实是拿到封顶报告了，所以才放款的，但后来有业主去现场看拍照取证，楼盘实际上没有封顶。不知道开发商通过什么途径拿到的报告。住建委回应是，这个不属于他们管辖范围，说这应该由银监会下属银行去核实有没有封顶。”

12月下旬，记者前往张先生所购买楼盘的施工现场查看，发现的确没有封顶。随后，张先生告诉记者，银行方面已确认会与业主重签贷款合同，银行对此前在结构封顶前放款的贷款合同也正在梳理中。

这样看来，业主是否能与银行重签贷款合同，涉及两个时间节点——楼盘封顶和贷款放款。贷款放款时间很好确定，但楼盘何时结构封顶，对于这个时间点，开发商、业主、银行方面可以说是各执一词。

以徐汇区某楼盘为例，今年11月的监理报告显示，2号楼和4号楼将于11月底结构封顶，实际封顶时间未明确。根据12月初业主们拍到的照片，楼盘仍在进行工程作业。银行方面是以监理报告上的11月底为准，而业主认为应该以实际现场进度为准。

有银行业内人士表示，在发放贷款事项上，开发商更为强势，银行为了争取合作，往往会无奈配合其违规放款要求。“开发商要求回款，会让我们快点放款。我们有业绩要求，很弱势的，只能按开发商的要求放款。另一方面，我们没有这个专业能力去质疑开放商的鉴定报告是不是对的。假如质疑他，这不就相当于说我们跟开发商闹掰了吗？”某银行客户经理告诉记者。因此，买到违规放款房屋的购房者能否重签贷款合同，也需要开发商和银行进行协调。

　　对此，上海鼎力律师事务所律师赵山表示：“有些开发商原先为了回笼资金，让银行过早放贷给了客户。这部分客户现在变成由于过早获得贷款，没有获得这次政策红利。我认为，这一部分（责任）开发商一定要跟银行及时协商。”

据了解，目前已有大量新政前放贷的首套房业主向相关部门提出申诉，但他们得到的回复基本都是“继续等待通知”。