近日，“苏州新房价格降幅不受限制”的消息备受市场关注。
“新房销售采取的是‘一房一价’，具体由购房人和开发商确定产品的销售价格。”当新京报记者以购房者身份咨询时，苏州市住建局一位工作人员如是表示。
值得关注的是，在此背景下，苏州房价会不会出现大幅下降？其他城市是否会效仿？
苏州新房销售采取“一房一价”
去年，“限跌令”是不少三四线城市的重要楼市调控措施之一。但经过一年的市场盘整过后，调控措施已因势而变。
“苏州新房价格降幅不受限制”的消息甫一传出，就受到市场广泛关注。“新房销售采取的是‘一房一价’，具体由购房人和开发商确定产品的销售价格。新房销售中，由于区位、楼层不同，就会存在不同价格，所以是‘一房一价’的情况。”新京报记者以购房者身份向苏州市住建局咨询，一位工作人员如是表示。
苏州当地一房企人士表示，目前苏州项目处于正常销售状况，并没有太多降价。不过，相关部门对降价或持默许态度。也有房企人士反馈，目前苏州整体对新盘没有“限跌令”。“如果有开发商大幅降价，相关部门会介入，但不会被叫停。”另一家房企人士如是说。
苏州当地一新房销售人士指出，根据《江苏省定价目录》、国家发改委《商品房销售明码标价规定》等文件，商品房价格由房地产开发企业自主定价，实行明码标价和“一套一标”，按不高于备案价格对外销售。 此外，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）也明确规定：“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。”
上述苏州当地新房销售人士指出，我国房地产市场以政府指导价格为基础，开发商自主决定商品房价格。为了房地产市场平稳健康发展，2010年起，我国就开始推行商品房销售价格备案制度，各地区以地方性规章及地方性规范文件等形式，规范商品房销售及价格备案等行为。虽然具体规定各有不同，但总体思想是对商品房销售价格进行监管，严格执行商品房销售明码标价、一房一价，要求开发商按照备案价格对外销售，严禁在标价之外擅自加价，避免开发商随意调整价格，从而对房地产市场造成恶性影响。
苏州楼市仍处于调整期
苏州新房价格降幅不受限制的背后，一大原因是当前苏州房地产市场仍处于调整期。据中指研究院统计，今年1-11月，苏州市区（含吴江）商品住宅（不含保障性住房）成交面积为539.50万平方米，累计成交金额约1495.08亿元。其中，11月单月，新房成交41.94万平方米，同比下跌19.06%，环比下跌2.58%，成交金额110.37亿元，同比下跌15.19%，环比上涨0.67%。
而从政策层面来看，9-10月份，苏州“认房不认贷、120平方米以上取消限购、二成首付、公积金新政”等一系列政策组合拳落地。就在上周，苏州市住房和城乡建设局还发布实施了“卖旧买新”购房契税补贴政策，由此进一步促进市场的活跃度。
值得一提的是，临近年末，部分房企为了冲刺年底业绩，正计划加强优惠促销力度，主要方式有一口价、特惠房、送车位券、送家电、送高端礼品以及增加分销渠道等。
对此，无锡市房地产业协会副会长张斌分析指出，在推动构建房地产发展新模式背景下，苏州市可谓“先行先试”。合同价格是开发企业的自身需求，同商品房买入者诉求的统一，是对市场主体的尊重，“关于苏州新房价格折扣限制放开一说有所听闻，大概仅限各区自行决定。”
58安居客研究院院长张波分析称，商品房价格涨跌由市场决定，这个是未来房地产双轨制的推进方向，即商品房回归商品属性，备案价格应该由市场可接受的价格决定，如果价格过高卖不动就该降价。
“取消限价，这是近期楼市调控的主基调。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，一方面，开发商资金链紧张，呼吁政府松绑降价；另一方面，近期国家强调商品房回归商品属性，地价限制也在松绑，自然对房价的限制也逐步退出。
业内：部分三四线城市管控仍有必要
“当下还在向双轨制推进过程中，不代表房企的‘跌价’行为，在所有城市都会被全面允许。”张波指出，类似苏州这样基础好的城市，可以允许一定程度内的跌价，原因在于，房价的底部容易触达，由于城市本身购房需求大量存在，一旦价格到位，自然成交量就会起来。
而对于基础面差的部分三四线城市而言，张波指出，如任由房价下跌，并且是大幅下跌，一方面容易导致市场预期出现非理性变化，另一方面，也容易导致大量跌破成本价的情况出现，反而会导致“烂尾楼”风险蔓延。因此，大部分城市当下对于房价下调还存在行政性管控，这种管控在很多城市也确有必要。
李宇嘉指出，此前，很多地方规定预售审批价格15%范围内可以自由调整，超过调整幅度就要重新备案，目的是防止开发商大幅度调整价格，防止大起大落。目前，从防风险到促销售，都需要松动价格限制。与此同时，松动价格限制，还要防止价格更大幅度下降，引起市场预期越来越弱；建议还是保持预售价格超过15%要审批的政策要求，但允许“小步快跑”地调整。
同策研究院研究总监宋红卫分析，在当前形势下，有些城市已经允许开发商做适当的价格调整，让企业有一定的灵活性，以增加企业回款的流动性，但基本上都有幅度控制，不会允许其无限制地降价，目的是为了防止部分房企恶意竞争，由此造成市场恐慌性抛盘，与“稳房价、稳地价、稳预期”的政策基调不符。
来源：新京报
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