二三线城市普遍松绑楼市限购令后，一线城市限购政策如同春天的冰层“开始卡茨作响”。3月27日起，北京不再执行“夫妻离异任何一方3年内不得在京购房”的政策规定。

目前，仅有深圳上海南京等重点城市还在执行若有似无的“离异限购”——显然，没人指望这项政策的废止能给房地产市场带来多大影响，但这会让人们回想起政策出台时楼市的疯狂。

“离异限购”政策的出台和废止呼应了此一时彼一时的光景。今年政府工作报告提出“优化房地产政策”，地方政府“要用好调控自主权”，如今，一二线城市面临不同的局面。

-1-

昔日楼市火热催生离婚潮

北京刚刚废止的“离异限购”政策，源起于那个楼市“见风就涨”的年代。

2013年初，楼市“国五条”细则发布，规定“出售自有住房按转让所得20%征税，唯一住房免税”，而离婚就成了有效避税途径。年底媒体报道显示，北京当年离婚数猛增40%，上海前三季登记离婚数超2012全年。此后数年，随着楼市一波波的火热，一线城市接连爆发离婚潮。

我们来看看2016年轰动一时的上海离婚潮。2015年，上海楼市急剧升温，次年年初，被称为史上最严的“沪九条”出台，要求从紧执行差别化住房信贷政策。8月，当地流传多个房产限购新政版本，其中包括“如果离婚不足一年，限购及贷款政策按离婚前的家庭情况处理”。

一个可供参考的数据是，从限贷消息传出次日开始，上海市内打车去往民政局或婚姻登记中心的出行量就出现明显增长。行业龙头数据显示，8月29和30日两天相比此前一周同一时段增长近两倍。市内多家区级婚姻登记中心工作人员表示“最近办理离婚的人特别多。”

这股离婚潮背后的逻辑是，一本离婚证，既能多个购房名额，还能享受低首付。以500万房产为例，首套房比二套房首付少200万。一线城市楼市限购、限贷后，“假离婚”成为很多人钻空子购房的手段。如此乱象下，重点城市开始堵漏。

2020年7月，深圳率先出手出台措施，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。一个月后，南京出台了类似规定，只不过时限由“离异3年内”变成“离异2年内”，相比深圳稍微宽松一点。

2021年，沪深同时出重拳封堵“假离婚”。上海的规定与深圳一模一样；北京则规定，原家庭在离异前拥有住房套数不符合规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购房。这一年鹏城还打了个补丁：离婚将房产登记给无购房资格一方，另一方3年内不得购房。

-2-

“离异限购”已无现实意义

楼市异常火热、价格持续上扬，是“离异限购”政策出台的时代背景，通过离婚获得购房资格、贷款便利的行为，如今已没有了现实支撑。

中指研究院数据显示，去年全年，重点百城新建商品房成交面积下降约6%，绝对规模为2016年以来最低；全国土地成交面积12.8亿平方米，下降20%，成交总额3.9万亿元，下跌了17%。楼市大调整、上涨预期落空，离婚买房卖房就没有了“动力”。

在这样的背景之下，北京废止实施近3年的“离婚限购”政策，就显得波澜不惊。虽然深圳、上海、南京等地还在执行该政策，但早已似有若无——“以前假离婚买是为了房子升值，如今假离婚买房图啥？”

事实上，不光“离异限购”政策可有可无，一线、强二线城市多项限购政策早已“解冻”。去年9月，广州黄埔、番禺限购解除，今年初，广州又发布新政，120平米以上房子随便买，成为首个放开中心城区限购的一线城市，“只要房子出租就不限购，只要卖掉一套就能买一套”。

随广州之后，苏州迅速跟进，主城六区与昆山、张家港、常熟、太仓全面放开限购。1月底，上海取消非沪籍单身购房限制，外环外可购1套房。在废止“离异限购“政策之前的2月，北京取消了在通州购房须落户或纳税、社保满三年的限制。 此外，杭州全面取消二手房限购。

值得关注的是，住房“供给侧”也开始解除限制。深圳已废止实施多年的“70/90”政策，该政策是指住宅项目中90平米以下住房面积须达70%以上，这意味着新楼盘供应将不再限制大户型比例。上海近期的土地出让，也对“70/90”政策进行优化，加大对改善性住房的支持。

-3-

京沪微调政策小步快跑

中原地产研究院统计数据显示，去年全年房地产政策优化调整累计高达1008次，在2022年历史首次突破1000次后，连续2年维持高位。三四五线城市几乎打完了所有“政策子弹”，但市场反应不明显，而一线、强二线政策敏感性相对较高，调控手段则不尽相同。

从目前的政策来看，一线城市中广州基本放开了限购政策，深圳限购政策有所放宽，上海松动迹象也比较明显。北京楼市一直比较稳定，不论是购房资格、贷款资格、房贷首付和利率，这些政策的执行力度也依然最严。

从去年底调整普通住房标准和个人住房贷款政策，到上个月解除通州“双限制”，再到此次废止离异限购，业内人士认为，北京微调符合市场预期，有利于释放一部分真实购房需求，一线城市购房政策进一步调整优化，客观上响应了国家“进一步优化房地产政策”的导向。

与广州大面积“松绑”角度不同，上海调整限购政策，放松的是对购房人群的身份限制，定向意味明显。此前非沪籍人士购房，需满足“5年社保+已婚”条件，而现在取消“已婚”条件；但限购区域与数量仍为“外环以外区域限购一套住房，崇明区除外”。

上海“小步快跑”放松限购也体现其本地特色。之前上海限制单身购房，是担心外来人口较多，买盘太大，导致房价上涨压力大。如今，外围去化难度大，比如五大新城迫切需要人口分流。购房新政一能去库存，为新区开发添砖加瓦；二能同步疏导产业和人口，实现产城融合。

强二线城市中，苏州基本上解除了限购措施，而杭州也完全放开二手房限购——“没有脱光，留下了最后一颗’主城区商品房限购’最厉害的子弹。”业内人士称，“万一效果不理想，有及时’补枪’的余地。”显而易见，二线城市手中的底牌，已经不多了。