一线城市要放松限购？上海已部分调整

在四大一线城市全部落实“认房不认贷”政策近两月后，市场一直期待着会不会有更进一步的房地产放松政策。其中，对限购政策的调整预期更是愈发走强。

近期，广州、上海率先行动，针对部分区域、人群进行了限购的定向优化，体现了政策总体上继续宽松的可能。接下来，北京、深圳会跟进调整吗？

广州上海限购政策定向宽松

10月24日，上海市金山区发布的《金山区重点转型区域人才购房实施细则》提到，在滨海城区、高新社区以及亭枫社区三个重点区域实施重点转型区域人才购房政策。

具体而言，经区人才管理部门认定，同时符合单位条件、个人条件，并与金山区用人单位签订二年及以上劳动(聘用)合同且工作满一年的非沪籍人才，按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人。

这一针对人才的政策点出了几个关键词，即“非沪籍”、“3年个税或社保”和“单身”。在此之前，非沪籍单身人士不能在上海购房，此次金山区的新政策已突破了这一限制。

“上海过去不乏对各类购房政策放松的讨论，尤其是关于单身购房群体的购房政策，这对人才进行定向宽松，使得部分单身人士可以购房，属于非常好的宽松导向。”易居研究院研究总监严跃进认为，当前上海的郊区楼市总体上有持续宽松的可能。

业内分析认为，金山这一步棋的重点除了引进人才，还有郊区去库存的考虑。

“金山区为上海的远郊区域，客户主要是区域内消化，很难有市区客户外溢过去。上海‘认房不认贷’后，金山的各类楼盘来访有10-20%的提升，但主要是配套成熟的核心板块、地段的产品力表现不错的项目，整个市场普遍还有比较大的去库存压力。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

此外，上海的探索一直在持续。在个人住房商业贷款“认房不认贷”后，继续优化了住房公积金个人住房贷款套数认定标准。缴存职工家庭名下在上海市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房。

除了上海，同为一线城市的广州也有所动作。9月20日，广州发布的《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》提到调整住房限购政策实施区域范围，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年，同时解除黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。

克而瑞统计显示，四个一线城市中，广州楼市的库存压力最大，新房的广义库存量(已经竣工待售的现房和还未竣工待售的期房)达到45个月以上，而且库存主要还是集中在增城、从化和花都、白云非限购郊区，同时南沙新区的压力也比较大。

从政策效果来看，新政对市场活跃度的提升起到了一定带动作用。据中指数据监测，广州9月20日限购政策调整后，新房的周度(9月18日至10月15日四周)平均成交面积为18.4万平米，周度平均供应面积为17.9万平米。供求方面均较新政前有明显上升。

专家：北京深圳跟进预期增强

在上海、广州的动作之后，业内分析普遍认为，未来北京、深圳有望按照因区、因需施策原则，优化限购政策。

除了跟进上述两地先行先试的参考，业界对未来政策的预期，还体现在自一线城市实施“认房不认贷”满月后，各地楼市已经历了需求逐渐入市、成交冲高回落的过程。面对既有政策效力的逐周减弱，也需要有新的增量政策持续为市场加力。

“一二线城市未来都可能做政策优化，基本套路类似上海金山。一是外围库存去化压力和房价下跌压力大的区域；二是与区域人才引进相结合；三是仍然有所保留，比如对社保年限的要求。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

具体到北京深圳的调整方向，中指研究院市场研究总监陈文静认为，限购区域方面，北京、深圳核心区保持限购仍有必要，但郊区库存压力突出，郊区限购政策有望得到优化；购房门槛方面，北京、深圳非本地户籍人口购房仍需五年(或连续60个月)社保/个税，近期广州降低购房社保/个税年限为其他城市提供了参考。

陈文静还提到，成都限购区内对于144平方米以上住房不再审核购房资格，厦门限购区内180平方米以上住房不限购，也为一线城市放松限购政策提供了参考。此外，法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策亦有望逐步放松，精准释放购房需求。

“短期来看，当前优化限购政策落地对一线城市市场产生一定带动效果，但政策效果持续性尚不稳定。若限购政策进一步跟进调整，一线城市市场有望逐渐企稳恢复。”陈文静认为，核心二线城市近期也以优化非核心区限购为主，未来政策优化有望逐渐向核心区过渡，其余城市限购政策或将全面取消。