昨天有个粉丝跟我说,他要去买房,看了附近的各大中介机构,中介费都是3%,太贵了,但那些机构都跟他说市场就是这样。
于是他来问我:这么高的中介费是否合理?可以不可以砍价呢?
我说,那你可问对人了。
我买过两套房,其中一套是朋友带我去的,他之前是在房管局工作,很多道道都见过,因此我就绕过了很多坑,两次中介服务费都是0.7%,还算可以,这些经验刚好可以分享给大家。
今天的这篇文章,就给大家讲讲,中介行业常见的坑人套路,以及买房怎样避免被坑。
注:以下内容,立足于中低端房产。价值千万以上的高端房产另说,因为我没买过,没有发言权。
首先回答一下粉丝的问题:3%的中介费,当然不合理。
国家收的契税才1%到1.5%,中介何德何能,敢收到3%的高价呢。
并不是说我们不想付钱,而是中介的服务值不值得这个价,如果值得,我们当然二话不说。
但可以说的是,绝大部分的中介服务都不值3%服务费的高价!
其一,干中介这一行,入行门槛较低,门槛一低,就什么牛鬼蛇神都有。很多人全靠一嘴跑火车,两腿带你转。说是带你看房,说到底不过是怕你跟房东私下联系,来监督你罢了;
其二,大部分的中介,自己根本就没买过属于自己的房,对大部分的地段、小区、户型等,可能都没你自己熟悉,甚至是一窍不通,胡说八道,就看你信不信了;
其三,中介服务并不稀缺,满大街都是。只是部分地区被垄断,信息的流通掌握在他们手里,导致你买房卖房不得不通过他们来联系。
综上三点,大部分中介的服务既没有质量,也没有稀缺性,那就不值得高价购买。
其实很多人只是跑腿,带你转,耍耍嘴皮子,压根就不是什么高端服务。
所以大家买房的时候,千万不要看对方打扮得有模有样,就被唬住了。一套西装和租一辆好点的车,其实非常简单。
要知道,如果你买房通过房管局的资金监管服务,其实一分服务费都不用花,还安全。
只是有时候比较急,通过中介会更快找到你要的房子,收你点佣金很合理,但收太多,物超所值就过分了。
说完了大多数中介的服务质量,接着说说,他们是怎么运作的。从他们的运作手法出发,我们才能看得更加通透。
所有的黑中介,无论价格是便宜还是贵,本质上都是一样的。
他们要做的,就是忽悠你,让你觉得买房风险大,只有在他们那里购买,才能保证你的安全。
话是这么说,但万一真的出了点什么事,他们早就溜之大吉,根本就不会管你了。被骗、打官司等纠纷,是你跟房主的事,他们可不负责,除非你跟他签了合同,让他保证。
所有的承诺都要落实到白纸黑字上,盖了章才算数,但他们也不会跟你签这样的合同。所以安全性这一点,还是得靠自己查。
看到这儿,可能你会问,那么我们应该怎么查房子的安全性呢?
首先,各地交易中心都可以拉产调,所谓的拉产调,指的是房产产权调查。只要在房管局备案过的房子都可以拉出来,一般每个人都可以去房管所查阅,带好身份证、查阅费就可以。
再者,人民银行有房东的征信,所有的房子抵押,纠纷,产权人的欠债,官司都一目了然。如果房东不正常,那也是可以看出来的。
这些信息,你自己去查一查,并不难。
除了一个口头承诺的安全性外,中介们一般还会一边忽悠房主,告诉他这房子难卖,要降价,要提高佣金;一边忽悠要买房的你,说这房子很抢手,要快点交定金,否则就被别人买了。
如果你首次买房或是卖房,没长点心眼,其实很容易就被骗了。
可以这么说,房产中介行业,跟其他行业恰恰相反。佣金越高的中介,卖给你的房质量越差!(注:这个规律仅限于中低端房产的范围内)
为什么呢?
你想想,如果房子足够好,性价比高,根本就不愁卖不出去。这时候中介跟房东要高佣金,是没有谈判的筹码的。房东当然不会理他,反正有的是人买。
高佣金的房产,一般都是有瑕疵的房,房主卖不出去,急于脱手,才会给中介加钱,让他赶紧给卖出去。
面对高佣金的房子,如果你是中介,你会做什么呢?
当然是包装!
把三等的房包装成二等的房,把二等的房包装成一等的房,甚至有更不要脸的把三等的房直接包装成一等的房。
有人买房就带你去看这些包装过的货,等着你上钩。不上钩就带你看好房,上钩了,那么对不起,看着傻笑的你,房主中介皆大欢喜。
面对这些豺狼虎豹,我们难道就等着被宰吗?当然不是,接下来就告诉你,该怎么砍价!
先说明一点,任何的中介都没有权利要求你一定要跟他做交易,各种独家代理合同,都是非法的。
了解了这点之后,接下来的操作,你才可以放心。
如果你对3%的中介费不满意,可以先让中介带你去看房,然后记下房子的地址。记住,不要签订任何看房合同。
接着如果确定要买的话,你可以跟中介砍价到1%,甚至更低。这时候就是一场零和博弈了,他们当然要挣扎一下。
所谓的挣扎,最狠的招数无非就是威胁你,如果私自跟房主交易,或者找了别的中介联系,就是跳单,会去告你。
不过你别担心,法律上规定了,如果中介的合同限制了你的权利,也就是不公平的条款,那就是无效的。
也就是说,"跳单"这种说法是没用的,就算他们告你,也告不赢。可以用头条搜一下相关的案例,非常多,这里我就不列举了。
上法庭,还告不赢,最后连1%的中介费都没了,这笔账是盈是亏他们也会算。所以,这场博弈,如果你胆子够大不怕被吓,最后一定是你胜出。
当然,也不要过分了。
0.7%到1%这个区间的中介费,还是比较合理的,毕竟中介这一行也挺辛苦的,大家也要互相理解,不能太抠门,连这点钱都不愿意出。
做生意,讲的是实在。
如果对方足够诚实,那咱也高兴成交。如果对方想尽办法坑你,那也不能玻璃心圣母心,该反击还是要反击的。