婚前买房，婚后加名有法律效力吗？

现实生活中，我们经常会遇到这样的情况：夫妻一方要求另一方在婚前出资买房，婚后加上自己的名字，在婚姻财产方面给自己一份保障。那么，从法律角度看，这样的行为是否有法律效力，能不能一定保证自己在离婚的时候分到房子的一半呢？答案其实是否定的。

因为婚前买房，婚后加名这一件简单的事，根据全款购房还是按揭购房、就加名事项有无书面协议、是否已经完成变更登记等不同情形，其法律意义和法律效果会有很大差别。本文主要针对：一方婚前全款买房，婚后加配偶姓名；一方婚前贷款买房，婚后加配偶姓名并以夫妻共同财产偿还房贷；一方婚前贷款买房，婚后共同还款但未实际变更登记加配偶姓名三种典型情形进行分析，剖析如果夫妻双方离婚，房产该如何分配：

01婚前全款买房，婚后加配偶姓名

根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第1063条第一项，一方的婚前财产为个人财产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称“司法解释”）第26条规定，夫妻一方个人财产在婚后通过孳息和自然增值方式产生的收益仍为个人财产；第31条规定，除另有约定外，个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。也就是说，如果（1）一方婚前全款买房并登记在自己名下，或者（2）一方婚前贷款买房登记在自己名下，但是婚后以其个人财产还贷，则该房产为婚前购房一方的个人财产，婚姻关系不会导致所有权发生变动；如果房产在婚姻关系存续期间因房价上涨发生增值，这部分增值属于自然增值，也是婚前购房一方的个人财产，离婚时另一方不能请求将该房产作为夫妻共同财产分割。

但是，如果在婚后加上另一方姓名，该房产的所有权人就会相应地发生变化，其财产属性也会发生变化。

首先，从定性来看，加名后，房产将由个人所有变为夫妻共同所有。《民法典》第209条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”也就是说，我国的物权变动采取的是登记生效主义，登记是物权变动的生效条件。一方婚后将自己个人名下的房产变更登记为双方，发生物权变动的效力，该房产由夫妻二人共有，在离婚时，双方可以请求分割。除非购房一方能够举证存在该变更登记不产生所有权转移的效果，如双方存在约定变更登记在二人之间不发生所有权转移效力的约定、该变更存在民事法律行为无效的情形等。否则，在发生变更登记后，购房一方主张不房产为个人财产或者不按夫妻共同财产进行分割的，很难得到支持。

其次，从定量来看。一方面，要看登记时登记为按份共有还是共同共有。如果登记为按份共有，按份共有份额的登记有效，离婚时一方主张按照份额分割，应当得到支持。如果登记时未明确份额，登记为共同共有，这种情况下，在共有期间，双方对房产的占有不区分份额，双方就该房产享有同等权利，在进行财产分割时才对份额进行确定。另一方面，在登记为共同共有的情形下，分割财产时，具体如何确定分配比例，需要结合具体案件情况分析，根据目前的法院判决，有支持双方各占房屋50%份额的情况，也有支持未出资一方占20%份额的情况，其中：

（2021）鄂05民终3327号民事判决支持各取得50%份额。判决书中指出“涉案房产虽系祁晓凯单独出资，但女方也在处理家务、照顾小孩方面有所付出，现登记为祁晓凯与程梅共同共有，应视为祁晓凯对程梅赠与，且该房产赠与已经在房产所在地登记机构办理变更登记。程梅现要求分割该房产，具有事实依据和法律依据。鉴于上述双方之间的关系，一审法院从涉案房屋登记在程梅名下的背景和目的，结合双方的住房情况，从保护妇女权益角度考虑，判决涉案房产应归祁晓凯所有，并由祁晓凯向程梅支付房屋评估鉴定价款的一半符合法律规定，并无不当。”

（2020）浙01民终4427号民事判支持未出资一方取得20%份额。判决书中指出“本院认为，共同共有财产的分割应考虑共有人对财产的贡献大小等因素，案涉房屋系被上诉人郑某于婚前购买并付清全部房款，且在双方离婚后仍由被上诉人居住管理，在双方均主张房屋所有权，二审中被上诉人亦明确表示不同意竞价的情况下，原审法院确定由被上诉人郑某取得案涉房屋所有权，并无不当。同时，结合郑某婚前付清房屋全款、婚后夫妻双方共同偿还债务的数额、结婚时间长短等因素，原审法院判令由上诉人孙某取得案涉房屋百分之二十的份额，由郑某以双方认可的房屋价值为基数给予孙某相应折价款，应属合理。”

由此可见，在婚后登记为共同共有的情况下，法院一般会判定房产为夫妻共同共有，但是在确定分配比例时，会考虑出资贡献情况，双方在处理家务、照顾子女方面的付出，双方的住房情况，结婚时间的长短，离婚是否存在过错等因素，合理确定比例。

02婚前贷款买房，婚后加配偶姓名

除了婚前一方全款买房，婚后加名。现实中我们经常遇到的可能是婚前按揭买房，婚后夫妻共同还贷的情形。比如：双方父母争着为两个孩子付房子的首付，让对方承担房子的装修费用或者买车，因为房子的保值属性要比装修和汽车强的多，但是太不乐意加上另一方的名字。那么，这背后的法律逻辑是什么呢？这是因为，如果是一方婚前按揭买房，婚后以夫妻共同财产还贷并加上另一方的名字，该房产也会视为夫妻共同财产，在分割时虽然可能对首付方进行适当照顾，但相对于未加名的情形，其分配的数额肯定要低。其实，对于婚前贷款买房，婚后共同还贷并加配偶名字的情形：

从现状来看，这种情形相对较少。这是因为按揭买房，在取得银行贷款时，需要将房屋抵押给银行。在《民法典》生效之前，根据《物权法》第191条规定，抵押物转让需要征得抵押权人同意，而且转按揭的手续相对麻烦，增加了银行和购房者变更登记的风险和难度，这就导致大多数银行要求按揭房如果想要变更登记需要先还清贷款，这对很多人来说无疑是不太现实的。虽然《民法典》第406条对该条表述做了修改，规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”取消了原来经同意才能转让抵押物的规定，但是增加了抵押权可以因当事人约定变更的条款，也就是说购房者与银行之间签订的担保合同中约定抵押物转让需要经过银行同意，购房者变更登记仍需征得银行同意。

从法律效果来看，如果夫妻二人成功办理了所有权变更登记，虽然贷款购买的房子存在抵押权，但就房屋所有权变动的法律效果来看和全款购房是相同的，该房屋根据登记情况由夫妻二人共有；离婚时进行财产分割也需要考虑出资贡献情况，双方在处理家务、照顾子女方面的付出情况，双方的住房情况，结婚时间的长短，离婚是否存在过错等因素。如北京市第二中级人民法院作出的(2015)二中民终字第06411号判决便将婚前男方购房，婚后变更登记为按份共有50%，二人共同还贷一段时间后离婚的房子判归男方，由男方对女方进行补偿。

除对积极财产进行分配外，消极财产也应当一并主张。那么，在离婚时就未还清贷款的偿还义务是否也能要求由夫妻二人承担呢？答案应该是肯定的。这是因为，在变更登记期间，银行和购房人的债权债务关系可能面临以下两种情形：第一种情形是银行追加另一方为共同债务人，房产仍为抵押物，夫妻二人对贷款承担共同还款义务。第二种情形是房屋变更登记完成，但是银行未追加债务人，这种情况也很难免除另一方的债务，这是因为购房贷款很有可能被认定为夫妻共同债务。《司法解释》第33条规定：“债权人就一方婚前所负个人债务向债务人的配偶主张权利的，人民法院不予支持。但债权人能够证明所负债务用于婚后家庭共同生活的除外。”也就是说，虽然婚前个人债务由个人偿还，但是因为贷款所购房屋用于婚后家庭共同生活，所以银行有可能据此主张夫妻另一方承担还款责任。

03婚前按揭买房，婚后共同还款但未实际变更登记便离婚

除了前述两种情形，生活中还有婚前按揭买房，婚后共同还贷但是并未实际变更登记便离婚的情形。这也是大家普遍认为的，只要付了首付，婚后就算是共同还贷，到时候离婚，房子还是归自己，自己只需要退还对方已偿还贷款和相应增值部分。其实，该说法是有一定道理的：

该情形在《司法解释》第78条作了规定，裁判规则相对明确：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则（照顾子女、女方和无过错方权益的原则），由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

也就是说，婚前一方贷款买房登记自己名字，婚后夫妻共同还贷，离婚时就该房产的分配需要先采取协商的方式解决，协商不成由法院判决：房子归登记一方所有，另一方给予补偿。补偿时应当根据照顾子女、女方和无过错方权益的原则，由登记所有权人对夫妻共同财产偿还贷款和在共同还贷期间房屋的增值部分向另一方进行补偿。比如说小王婚前首付100万购房一套，贷款300万，结婚时房屋价值300万；婚后小王和小张共同偿还200万贷款后离婚，离婚时房屋价值400万，那么，法院就应当对小王和小张共同还贷的200万和相对应100万增值中的50万进行分割，房屋归小王所有，剩余的100万元贷款为小王个人债务。

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