购买二手房一般会经历四个心理过程:
一、想多看几套房子,看多了又累。
二、和卖家见面了,也下定了,买到了心仪的房子很开心。
三、交易过程中,心里是七上八下,担心一些有可能会发生的事,怨中介、怨卖方、怨银行各种心里不爽,而且事实上还真遇到一些突发事件,感觉自己可能被忽悠,被套路了不少钱。
四、拿到房屋钥匙了,房产证也到手了,和卖家也老死不相往来了,也不恨中介了。
下面是购买二手房的时候有可能会踩到的20个坑,这些资料即便是中介人员都很实用,毕竟二手房交易过程还是比较复杂的,从看房、查征、签合同、评估、贷款(赎楼)、公证、过户、缴税、放款、房屋交接,可以说处处都有坑坑洼洼,让人‘房不胜防’
交易流程
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一、产权问题
1.婚前婚后的财产有区别,要落实好,避免纠纷。
2.房子是自住、租客住还是兄妹住也有区别,如果是父母兄妹在居住的话要签署同意出售证明,别到最后扯皮。
3.房子有没有被查封,要确定好说谎的责任,因为解封是需要钱和时间的。
二、他限权
房子有没有被抵押,抵押人是银行还是个人?抵押了多少,有没有外债,总负债有没有超过实收房款,必须要落实清楚,这是最大的风险,搞清楚可避免人财两空。
他限权证
三、权利性质
是出让还是赠与、继承,如果是继承老人的房子,继承手续办理完了且卖方自住或空置才可以签合同,否则可能会有很多继承人。
四、房屋质量
1.下水道的问题可能在看房的时候看不出来,万一不通属于卖方的责任;
2.漏水的问题可能在天晴时看不出来,万一下雨天就漏水,要卖方如实说出来,否则属于卖方责任。
3.房屋出现过重大事故(凶宅,爆炸,火灾)要卖方如实说出来,否则追究卖方责任。
五、税费
税费主要是个人所得税和契税,还有增值税,要有个数额明细,税费谁来承担?还有其他需要缴纳的小额费用也要列出明细来。
费用清单
六、房价
如果中介费很便宜,那很有可能业主和中介有什么价格上的约定,一般成交价超出约定价格的话,超出部分由业主和中介平分,也可能是全归中介方,那样的话中介的实际代理费可不止买家这点中介费了。
七、过户
1.过户资料不一定齐全,要有解决方案;
2.过户给谁?房子可能会用谁的名字,写几个人的名字,都要提前说清楚,不然过户之前房价大涨一定会出问题。
3.先过户还是先付款?
八、银行贷款
1.合同里面要约定好可以换银行;
2.二手房贷款利率的水很深,利率每家银行不一样,银行可能会要求你买个理财,买份保险,买坨金砖什么的;
3.征信不好怎么办?流水不好怎么办?
九、租赁交接
1.房子如果签了一个三五年的租赁合同,你买了也住不进去;
2.哪些家私家电属于业主的,要白纸黑字列出来让租客确定。
十、居住权
如果设立了永久的居住权,那你买的房子可能永远都住不进去。
居住权
十一、户口
有些城市是无法把原业主的户口迁出去的。
十二、学区
买房子就是为了孩子上学,能不能就近读书要落实清楚。
十三、交楼押金
1.如果是大户型的空置房,说不定欠了十几万的物业费,即使是有交楼押金也不够交,在签订合同的时候,最好提前打个电话,问问物业公司到底有没有欠费。
2.交楼押金必须要有,否则交接不愉快。
十四、土地出让金
集体土地的房子是没办法过户的,所以要谨慎,必须是国有两个字。
十五、房改房
省级的房改房和市级的房改房是不一样的,婚前婚后的也都不一样。
十六、顶楼
顶楼肯定热,毋庸置疑的!也肯定会漏水的(时间问题),说很通风一点不热的都别信。
房屋漏水
十七、一楼
说一二楼很好的都别信。
十八、隐形共有人
不管是婚前财产还是婚后财产,卖家的夫妻双方必须两个人都来签中介的三方合同。
十九、需要赎楼的房子一定要谨慎,等待的周期特别长,风险比较大。
二十、持有购房合同但是还没有出房产证的房子特别便宜,但是需要出证后两年(或五年)才可以过户,风险太大了。
二十一、可能银行放款会特别慢,业主会要求约定付款日期来产生违约责任,但是银行慢并不是买方引起的,所以约定的日期最好是银行出具同贷书之日起100天或者四个月,如果四个月还不放款,那人家业主真的是亏大发了,所以无论是业主还是买家,一开始就要想着共同承担责任,尽可能地相互理解,只有提前声明好了业主才可能得到一些补偿。
大家在购买二手房的时候都遇到过哪些坑呢?有上述类似的情况发生吗?欢迎在评论区交流。