多地取消限购、限售等限制性政策 “表现偏弱城市或将跟进”

　继郑州之后，又一城放松限购政策。

　　3月30日，澎湃新闻从福建省福州市不动产交易中心处确认，外地户籍在福州主城区内购房已无需提供社保或纳税证明或落户，并且已经可以办理过户手续。

　　福州市辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县及福清市。

　　此前有媒体报道，非福州五城区户籍家庭(含港澳台)在五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。

　　福州市不动产交易中心对此表示，能买几套及限售等细则和文件尚未出台，但是已经可以办理相关手续。

　　58房产研究院分院院长张波指出，福州存在放松限购的基础。从福州的市场来看，土地市场热度依然处于低点，2022年第一批次土地集中出让活动中，17幅用地流拍2幅，取消出让3幅，仅4幅溢价出让。同时，商品房去化周期偏长，五区商品住宅去化周期近20个月，市场供大于求的态势依然明显。在此背景下，适度放松限购，有利于市场供求平衡，更有利于缓解供给的结构性压力。此外，福州并非全面放松限购，从放松的方式来看，对面积有一定要求，强调144平方米以下的普通住宅，目的也是更多保障首套刚需类型的需求。

　　据澎湃新闻不完全统计，3月以来，包括福州、郑州、哈尔滨、青岛即墨等地纷纷取消限购、限售等限制性措施。

　　多城取消限购、限贷等限制性措施

　　今年3月1日，郑州打响“取消限购”第一枪，同时宣布取消“认房又认贷政策”。

　　郑州市发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》中明确提出，降低个人住房消费负担。引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这也意味着郑州正式取消了“认房又认贷政策”。

　　与此同时，郑州率先放松了限购政策，《通知》提出，为满足居家养老需求，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

　　哈尔滨住建局则于3月23日发布通知称，经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(哈政办规[2018]12号)已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。

　　这也意味着上述《通知》中的“实行区域性限售政策 ”、“实行区域性限购政策”等废止。上述于2018年5月5日出台的《通知》提出5项楼市紧缩措施，包括在哈尔滨市有针对性地加强土地供应、实行区域性限购政策、提高公积金贷款条件、严格执行差别化的住房信贷政策与强化房地产市场监管等。其中，在主城区6区(道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区)范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的商品住房，不受前款规定限制。

　　调控松绑城市有何共性？

　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，目前已有郑州、哈尔滨、福州等城市取消限购、限售这种限制性政策，其背后的原因主要包括两个方面，其一，与楼市表现较为乏力，市场情绪较为低落等困局待解的迫切性有关，往往对限制性政策进行明确的放松，作用力相对较强，预期效果较为明显；其二，与城市、政策的特征有关，限制性政策往往是由地方设立推行的，因此城市在对其调整上的可操作性较强，也是出于降低成本考虑。

　　关荣雪指出，由于当前楼市表现仍较乏力，市场信心未见明显好转，地方楼市纾困迫切，加之近期疫情反弹局面较为严重，为楼市交易活动增加了不少阻力，合理且恰当地对政策进行调整有利于引导房地产市场向健康良性发展，因此后续不排除有更多房地产市场表现偏弱的城市跟进调整限制性政策。

　　张波指出，以哈尔滨为例，哈尔滨和很多深度降温城市都有一个共性，就是市场的供需处于长期失衡状态，近5年的市场供给量都明显超过需求量，这会导致两个结果 ，一是商品房交易市场长期低迷，自住性购房需求透支严重。二是土地市场降温加速，房企拿地的信心亦明显不足。因此，控制供给并提升需求的政策对市场来说影响更为直接，也会拉动自住型购房需求积极入场。

　　郑州则在去年遭受了疫情和水灾的双重影响下，房地产市场和企业也遭遇了较大的压力，业内认为，郑19条的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。

　　业内：限制性措施进入新一轮“退出潮”

　　在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，限售、限购、限贷等是调控的短期行为。当楼市热了，限制性措施就要启动或强化(比如限售从3年调到5年)；反之，限制性措施就要弱化或退出。当下，各地楼市下滑明显，已经影响到了全链条的正常循环，从卖地、开工、到销售，到竣工，都受到较大冲击，行业良性循环不畅。在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

　　关荣雪亦提到，限购、限售这种限制性政策对于楼市管控的力度相对较大，作用周期相对较短，效果较为明显，而且限购、限售对于炒房等风险的打击效果也较佳；另外，限购、限售等这类限制性政策其实更多是由地方自身推行操作，因此在收紧与放松的调整方面较为灵活；但如果把控不好力度也会存在一定的弊端，如过度限制可能会降低市场购买欲，导致楼市供需失衡等。

　　李宇嘉表示，当前高房价、新房大户型化和豪宅化的倾向下，无论从收入来看，还是预期来看，刚需购买力都比较弱。要释放和启动需求，就必须将改善型需求激活。因此，非热点城市的限购政策或将迎来调整。限售和限购调整，在促进住房消费、合理需求，促进行业良性循环的语境下，有更强的合理性，限制性措施进入新一轮“退出潮”。

　　根据诸葛研究院的统计数据，进入2022年，市场政策端接连释放改善信号，楼市“松绑”的队伍不断壮大，也从侧面反映出城市对于政策放松的迫切性与必要性。

　　据诸葛研究院不完全统计，截至3月30日，有62个城市松绑了楼市政策，主要在放松限购限贷，降低首付比例，下调房贷利率，公积金贷款放松，放松限售限价，购房补贴等层面。综合来看，楼市政策适度放松对于多维主体均有一定的积极影响，对于购房者的利好更为显著，将有效缓解部分困难群体购房资金、门槛限制等压力；对于城市而言，购房需求进一步释放或将在一定程度上带动成交有所上升，与此同时缓解城市库存压力，推动城市经济发展；另外，多城适度放松楼市政策也是切实落实满足合理住房需求的相应主体责任，促进行业的内部循环和健康发展。